Привет! Как всегда, рада встрече с вами, мои дорогие читатели!
Хочу сразу отметить, что прошлые статьи, как и эта в частности, посвящены сделкам с недвижимостью, соответственно и правоотношениям участников этих сделок. Здесь вы можете вспомнить детали этих статей.
А участников различных процедур, формирующих сделку, либо целую цепочку из них, немалое количество. Это конечно шутка, но, обычно получается из маленьких, но важных сделочек, образуется серьёзная большая сделка.
Взаимоотношения между клиентом и риелтором – это сделка, покупка недвижимости – сделка, открытие счета в банке – сделка и т.п. И все эти сделочки, чаще всего, не могут одна без другой.
К чему же я это?
Если я сейчас пишу о недвижимости, это не значит, что все мои статьи будут посвящены только недвижимости.
У меня очень большая судебная практика на гражданско-правовом поле. Так что, уверяю вас, вы можете не представлять насколько в жизни все взаимосвязано. Вот, мы сейчас о недвижимости говорим, а дальше, и до брачного договора договоримся, и до раздела имущества, и до алиментов, до наследства, до кредитов, до многого чего жизненного, что регулирует наше законодательство. Просто начали мы с недвижимости. А так, с какой стороны ни зайди, все равно придёшь либо к сделке с её многообразными условиями, либо к императивной норме права – это когда, только так и никак иначе!
Итак, сегодня речь пойдёт о покупке новостройки.
Задумал, скажем, Семён прикупить новостроечку. Но, слышал много ужасных историй об обманутых дольщиках. А квартиру хочется новую, с новейшей уютной планировкой и без витиеватых юридических историй. И, чтоб традиционно кота запустить первым, и чтобы мебель новая и гаджеты и дивайсы… А из любимого дивайса, перед сном, любимой Бузовой любоваться.
Семён, не смотря на свою иную профессию, на целую неделю решил стать маркетологом, социологом, аналитиком, и Бог его знает кем ещё, для того, чтобы изучить рынок недвижимости и найти подходящего застройщика. … Да, недвижимость и Бузова, вот ближайшая цель Семёна. Но как по-разному они двигаются, думал Семён, смотря на заполненные прайсы брони квартир.
Придя к застройщику, Семён первым делом стал расспрашивать о том, как-бы ему купить квартиру так, чтобы потом ни без квартиры, ни без денег не остаться.
Вот тут-то Семён и узнал, что появился такой защитный амулет или чудо-зверь с красивым именем Эскроу.
Кто ещё не сталкивался с таким зверем как Эскроу, могу пояснить, что он относительно добрый. Относительно, потому что всё же зверь и в его генетике заложены охранные функции, и, если уж что – готов защитить. Добрый, потому что оберегает своего хозяина. Как кот, ласковый, но шипит.
В общем, эскроу – это специальный счёт для безопасного проведения расчётов между сторонами сделки, где фигурирует Договор долевого участия – в простонародии - ДДУ.
Для примера, при сделке со вторичной недвижимостью используют банковскую ячейку, с первичной – эскроу.
Понравилось Семёну такая затея с эскроу, что решил он своего кота так и назвать.
Технически сделка проходит просто:
1. Застройщик и Дольщик подписывают ДДУ
2. ДДУ регистрируется в Росреестре
3. Дольщик, только после регистрации сделки по ДДУ открывает эскроу, в Банке, который указан в ДДУ и перечисляет на него деньги за строящуюся квартиру полностью либо в рассрочку – это как с застройщиком договорились.
4. Далее, дольщик ждёт, когда дом построится и после принятия его Госкомиссией, оформляет право собственности на готовое жилье.
Покупка новостройки с привлечением ипотечных денежных средств происходит практически так же, только с аккредитованным банком для эскроу-счетов, который в данном случае может быть сторонним от застройщика.
Для чего нужен этот ласковый и нежный зверь эскроу?
Деньги дольщика не тратятся застройщиком во время строительства дома. А это значит, что дольщик может не волноваться, что от его денег, от денег других дольщиков. В общем от всей команды дольщиков, зависит строительство дома.
Застройщик строит объект на кредитные средства, которые ему выдаёт тот же банк, который держит эскроу-счета. Застройщик получит денежные средства с эскроу-счетов, только после того как будет принят объект госкомиссией и начнут проводить регистрацию прав на квартиры дольщиков.
Таким образом, если застройщик окажется не благонадёжным, то, по своему кредиту, который он взял на строительство дома, с банком он разбирается сам, не привлекая дольщиков. А вот дольщики, получат свои денежки от банка обратно, до копеечки… А до копеечки ли?
Хочу все же немного добавить дёгтя в этот мёд. Все счета эскроу сразу страхуются. И это, очень хорошо. Но, дольщик должен понимать, что если у застройщика начнутся проблемы и банк начнёт возвращать дольщикам деньги, то, деньги до копеечки он вернёт за квартиры, в пределах стоимости 10 000 000 рублей. Просто не покупайте квартиры дороже этой цены и будет вам счастье, или воспользуйтесь дополнительной страховкой.
Теперь, когда право собственности на новостройку зарегистрировано, лежит Семён в уютной постельке, в уютной квартирке в обнимку с Бузовой из дивайса, а в ногах мурлычет тёплый кот Эскроу. Разве ли не такого счастья он хотел?
ПОНРАВИЛАСЬ СТАТЬЯ? ПАЛЕЦ ВВЕРХ И ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА МОЙ КАНАЛ!
НИЧЕГО НЕИНТЕРЕСНОГО! ТОЛЬКО ПОЛЕЗНЫЕ ДЛЯ ЖИЗНИ СТАТЬИ!
С уважением, Ваш юрист Кириллина Эльвира