Перед покупкой квартиры на вторичном рынке обязательно потребуйте у собственника квартиры следующие документы:
1. Выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта
Это очень важный документ со сведениями из Единого государственного реестра недвижимости, который даст вам много полезной информации. Например:
- Есть ли обременения
Объект может быть в залоге у банка из-за ипотеки, сдан в аренду с регистрацией договора в Росимуществе, арестован за долги. Если да, владельцы не имеют права им распоряжаться. Сделка будет недействительной.
Каковы характеристики квартиры
В выписке из ЕГРН будет прописан точный адрес, кадастровый номер, площадь. На последней странице печатают технический план квартиры. Можно оценить метраж комнат и заметить наличие перепланировок. Последнее особенно важно, если вы оформляете ипотечный кредит — его могут не одобрить.
2. С какого числа собственники владеют квартирой
Сравните её с датой в правоустанавливающих документах (о них ниже).
3. На основании какого документа собственник владеет квартирой
- Свидетельство о праве на наследство
При сделках с таким имуществом есть риск, что внезапно объявится обделённый наследник и попытается оспорить сделку. При этом чем больше времени прошло с момента наследования, тем ниже риски вляпаться в неприятности. Лучше проконсультироваться с юристом перед покупкой.
- Договор дарения
Риски приобретения подаренного жилья также лучше оценивать вместе со специалистом. Юрист выяснит, соблюдены ли форма и порядок заключения сделки, правомерно ли собственник владеет жильём.
- Договор передачи квартиры в собственность
Он выдаётся, если владелец приватизировал эту квартиру. При сделках с такой недвижимостью есть один нюанс. Если человек, зарегистрированный в квартире, отказался от участия в приватизации, он получает пожизненное право проживать в ней до тех пор, пока не снимется с учёта добровольно. Иначе его невозможно выселить даже через суд. Так что важно проследить, чтобы он выписался до того, как продавец получит деньги. Или вы рискуете купить квартиру вместе с жильцом.
Бывают и другие виды правоустанавливающих документов, например решение суда, по которому собственник владеет объектом. Но с ними лучше сразу обращаться к юристу, если не хотите проблем.
4. Справку о прописанных в квартире
Помимо отказавшихся от приватизации, опасность для вашей сделки и комфортного проживания в купленной квартире представляют:
- выписавшиеся из квартиры для прохождения срочной службы в армии или лечения в санатории;
- снятые с учёта из-за отбывания наказания в местах лишения свободы;
- признанные безвестно отсутствующими;
- несовершеннолетние, отправленные в интернат.
По возвращении, их обязаны обратно вписать по предыдущему месту проживания — то есть у вас. Выселить их через суд может у вас и получится, но это отнимет очень много нервов, сил и времени.
Отдельно обратите внимание на выписанных несовершеннолетних, чтобы поинтересоваться, давала ли на это разрешение служба опеки.
Чтобы разобраться в нюансах, вам нужно запросить следующие виды справок:
Справка о регистрации по форме 9
В ней содержатся данные обо всех, кто прописан в квартире сейчас.
Архивная справка о регистрации по форме 9
В этой версии документа показана динамика регистрации жильцов: кто был прописан раньше, кого и когда выписали. Очень полезный документ, но есть нюанс. Его зачастую отказываются выдавать третьим лицам, в том числе и нынешним собственникам квартиры, так как он содержит персональные данные предыдущих жильцов. Если архивную «девятку» получить не удалось, придётся работать с тем, что есть, и сразу перейти к справке по форме 12.
Справка о снятии с регистрации некоторых категорий граждан
Документ по форме 12 содержит данные, выписывали ли из квартиры кого-то из жильцов, которые теоретически могут стать источником проблем. Идеально, если в каждой графе стоит «нет». В противном случае придётся выяснять дополнительную информацию по каждому человеку в отдельности, а то и отказываться от сделки.
5. Справку о дееспособности
Если впоследствии выяснится, что продавец не пребывал в трезвом уме и твёрдой памяти, сделку признают недействительной. Особенно сильно вы рискуете, если продавец пожилой, но в целом застраховаться от этого нельзя. Например, ушлый юрист может доказать, что собственник временно находился не в себе из-за лекарства от какой-нибудь простуды, потому что у того в аннотации указан такой побочный эффект.
Чтобы этого не происходило, просите продавца принести на сделку справки от психиатра и нарколога, что он вменяем и не стоит на учёте как наркоман.
Если есть весомые основания для сомнений, приглашайте лицензированного на проведение экспертизы специалиста прямо на сделку.
6. Информацию о долгах за капремонт
Все долги за ЖКУ остаются за бывшим владельцем квартиры. Исключение — капремонт. Если продавец не платил за него, задолженность достанется вам. Проверить отсутствие можно по последней платёжке. Если не доверяете, попросите справку из управляющей компании.
7. Доверенность
Лучше всего заключать договор купли-продажи непосредственно с собственником. Но не всегда владелец присутствует на сделке. В этом случае он может оформить нотариально заверенную доверенность на человека, который будет представлять его интересы.
Сделки с этим документом небезопасны, слишком много факторов риска. Если всё же решаетесь на подобный шаг, проверьте следующее:
- Доверенность - даёт право на продажу квартиры от имени владельца.
- Подлинность документа - можно выяснить на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты.
- Срок действия доверенности.
- Правильно ли указаны паспортные и прочие данные.
- Дееспособность собственника — здесь помогут видеосвязь и справки из психоневрологического и наркологического диспансера.
Памятка:
- Всегда проверяйте все документы. Не бойтесь быть навязчивыми или занудными: вы рискуете СВОИМИ ДЕНЬГАМИ.
- Если сомневаетесь - обращайтесь к профессиональному юристу в вопросах недвижимости. Лучше быть паникёром, чем остаться без квартиры и денег.
- В случае, если вам не хотят предоставлять запрашиваемые документы, отказывайтесь от сделки.
Если вам понравилась моя статья, то ставьте лайк и пишите в комментариях о чем вы еще хотели бы узнать. Постараюсь все узнать и выложить здесь