Сфера аренда квартир будет выведена из тени. Именно под такими лозунгом правительство намерено провести 2020 год, обеляя рынок недвижимости. Что таит в себе этот год для арендодателей и что же все-таки выгоднее: сдавать внаем нелегально и трястись над штрафами, или заплатить налоги и спать спокойно – читайте далее.
Выйти из сумрака
Минстрой начал 2020 год с объявления войны нелегальной аренде недвижимости. Ведомство планирует совместно с ФНС, и ГИС ЖКХ создать специальную платформу для регистрации сделок по договору аренды и для передачи всех сведений в ФНС. Такая система позволит упростить процесс заключения соглашения, а также обезопасит участников сделки от возможных рисков, коих немало.
Действительно, согласно оценкам экспертов, более 90 % петербургского рынка находится в «серой зоне», и это при том, что ежемесячно в городе на Неве только посуточно сдается порядка 4,5 тысячи квартир. Подобная ситуация во многом сложилась из-за распространившихся среди арендодателей мифов о сдаче жилья внаем. Самым популярным, например, считается заключение договора на 11 месяцев, который, по ошибочному мнению, якобы освобождает от обязанности платить налоги. Кроме того, многие владельцы квартир уходят в «тень», считая риск нарваться на штраф несопоставимым с размером отчислений в ФНС. Однако так ли это?
Выгоды наглядно
Попытаемся ответить на вопрос «Как сдать квартиру официально?» на примере однокомнатной квартиры, арендная ставка которой составляет 20 тысяч рублей. Существует несколько видов налогообложения: например, как физлицо при уплате 13 %-ной ставки НДФЛ, как индивидуальный предприниматель в рамках упрощенной системы налогообложения (6 %) и как ИП, но с купленным патентом (6 % + 24 тысячи рублей на петербургские квартиры площадью до 70 кв.м.). Случаи с предпринимательской деятельностью, помимо налога, предполагают оплату страховых взносов, а также ведение бухгалтерии и регулярную подачу декларации о доходах в налоговую. Конечно, сумма страховых взносов в ПФР в размере около 30 тысяч рублей может быть зачислена в 6 %-ную ставку для ИП без работников, но существует куда более выгодный вариант.
С 2017 года в российском законодательстве появилось понятие «самозанятость», которое дает право воспользоваться новым спецрежимом «Налог на профессиональный доход». Таким образом, установив соответствующее мобильное приложение и определив себя как самозанятого, можно сдавать квартиру официально, при этом оплачивая лишь 4 %-ную налоговую ставку.
Так что же все-таки выгоднее: сдавать официально или уйти в «тень»? Учитывая многообразие механизмов обнаружения неплательщиков, включая объявления о сдаче квартиры, выявить недвижимость, нелегально сдаваемую внаем, не так-то и сложно. В случае, если факт недоимки вскроется, налоговые органы доначислят налог (поскольку арендодатель не регистрировался, то речь идет о 13 % НДФЛ). В нашем случае это 31200 рублей (20000х12х0,13). Кроме того, предусмотрена пеня, которая, согласно п.4 ст.75 НК РФ, составит 1/300 ставки рефинансирования. В настоящий момент учетная ставка ЦБ РФ установилась на уровне 6 %. То есть если просрочка уплаты налога достигнет года, то собственник квартиры должен будет уплатить еще 2277,6 рубля (31200х1/300х0,06х365). Также налоговым кодексом (статья 122) предусмотрен штраф в размере 20 % от неуплаченной суммы налога, то есть 6240 рублей (31200х0,2), и штраф за непредставление налоговой декларации (ст.119 НК РФ) в размере 5 % от неуплаченной суммы НДФЛ за каждый месяц, но не более 30 % от общей суммы. Такое взыскание будет рассчитано следующим образом: 31200х0,05х12=18720, но поскольку эта сумма превышает 30 %-ный барьер, то штраф составит 9360 рублей (31200*0,3).
Главное – доверие
Таким образом, общая сумма доначислений может составить 49077,6 рублей (31200+2277,6+6240+9360), что более чем в 5 раз превышает расходы при уплате налогов в качестве самозанятого (20000х12х0,04). Кроме того, «серый» путь сопряжен с определенными рисками: при любой конфликтной ситуации владельцы квартиры не смогут ничего предъявить временным жильцам, как, собственно, последние арендодателям. Тем не менее арендодатели не спешат выходить из «тени» в основном из-за страха перед налоговой. Но ведь есть доверительное управление квартирами.
Доверительный управляющий не только разрешит все налоговые вопросы, но и возьмет на себя работу по поиску жильцов, оплате коммунальных услуг, заключению сделок и даже по подготовке квартиры к продаже. Наша компания даст ответ на вопрос, как сдать квартиру в Санкт-Петербурге без хлопот и негативных налоговых последствий.
https://go-spb.com/upravleniekvartirami