Основная цель любого инвестора - получение прибыли. Конечно, это относится и к инвестициям в арендуемые помещения. Поэтому, прежде чем принять решение о конкретном проекте, мы должны подготовить упрощенный бизнес-план. Таким образом, будет посчитана доходность, на которую можно рассчитывать. Чем более детально указываются все статьи с точки зрения ожидаемых доходов и затрат, тем более точными будут наши окончательные оценки в отношении показателей ROI и ROE.
Как правило, проект выгоден, если выручка превышает затраты. Ожидаемая доходность должна быть в то же время выше, чем при использовании безопасных форм сбережений, таких как банковские депозиты или облигации. В противном случае привлечение инвестиций с дополнительным риском не имело бы экономического обоснования.
ROI недвижимости
Формула, которая используется для расчета ROI (return on investment - рентабельность инвестиций):
ROI = годовой доход от аренды / вложенные деньги * 100
Для нашего примера давайте предположим следующее:
Мы тратим 2 000 000 руб. на покупку студии (площадь 25 м2 по цене 8000 руб/м2). Отделка под ключ обходится нам дополнительно в 300 000 руб. Таким образом, общая стоимость инвестированных денег получается 2 300 000 руб.
Мы сдаем недвижимость за 15 тыс. руб. ежемесячно. Эксплуатационные расходы в виде платы за коммунальные услуги находятся на стороне арендодателя. Основываясь на этих данных можно определить рентабельность инвестиций:
ROI = (15 * 12) / 2 300 * 100 = 7,8%
С нашими предположениями, рентабельность инвестиций в течение года будет на уровне 7,8%. Конечно, это очень упрощенные расчеты. На самом деле, нужно включить все другие расходы, в том числе налог на предпринимательскую деятельность, страхование, необходимый текущий ремонт и комиссии для агентства, которое нашло арендатора. При покупке квартиры также существуют расходы, например, на нотариальную контору. Поступления от сдачи в аренду начнутся не с момента вложения денег в недвижимость, а только после того, как заедут арендаторы. В результате рентабельность инвестиций (норма прибыли), вероятно, будет немного ниже, чем первоначально рассчитывалось. Поэтому, еще раз подчеркнем, что чем точнее будут учтены все затраты, тем точнее будут оценки.
ROE недвижимости
Для сравнения рассмотрим версию частичного финансирования наших инвестиций за счет внешнего капитала. После чего мы будем применять следующую формулу по расчету ROE (Return on Equity - рентабельность собственного капитала), которая определяет доходность вложенного капитала:
ROE = годовой доход от аренды / инвестированный капитал * 100.
К примеру, берется кредит на покупку и отделку студии 2 300 000 руб. Оставшиеся триста тысяч берутся из собственных ресурсов и является стоимостью вложенного капитала. Предположим, что платеж в месяц составляет 7,5 тыс. руб. в месяц. В результате наши доходы упадут с 15 000 до 7 500 рублей. Вот как это будет выглядеть после замены нашей формулы:
ROE = (7,5 * 12) / 300 * 100 = 30%
В примере, учитывающем использование капитала, мы получили номинально более низкие доходы, чем ранее, когда полностью финансировали инвестиции из наших собственных средств. Однако мы достигли гораздо более высокой рентабельности в процентном отношении. Так называемый финансовый рычаг. Это означает достижение лучшего эффекта в экономическом плане в результате изменения метода финансирования активов с заимствованием средств.
Имея в наличии 2 300 000 рублей и возможность распоряжаться, стоит рассмотреть возможные варианты их использования. Возможно, более высокая доходность принесет нам покупку пяти помещений.
Возможна дополнительная прибыль
В примерах не учитывалось возможности изменения цены недвижимости с течением времени. Фактически ее можно снизить, а разницу между суммой, уплаченной ранее, составят дополнительные расходы. После завершения проекта и продажи помещения можно получить дополнительную прибыль.