Д. А. Поспелова Е. Е. Беляев студенты А. И. Гранько канд. полит. наук, доцент кафедры градостроительства Международная академия бизнеса и новых технологий (Ярославль)
Аннотация
В статье проанализированы положения программы реновации в городе Ярославле.
Ключевые слова: реновация, проект реновации в Ярославле.
Что такое реновация?
Под реновацией (лат. renovatio — обновление, возобновление, ремонт) жилищного фонда понимается реконструкция или снос не подлежащих капитальному ремонту объектов жилищного фонда, и жилищное строительство на высвобождаемой территории с обеспечением территории реновации объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры, а также проведением мероприятий по благоустройству [1].
Цели реновации.
В настоящее время подготовлен рамочный проект Федерального закона по вопросам массовой реновации, который, как отмечают специалисты, направлен на предотвращение возникновения аварийного жилищного фонда. Он предоставляет право органам государственной власти субъектов РФ за счёт средств регионального бюджета и иных не запрещённых законодательством РФ источников реализовывать на своих территориях программу реновации жилищного фонда.
Возникновению этой программы предшествовали следующие факторы:
1) все пятиэтажные здания возводились в 50-70-х годах прошлого века и были рассчитаны на срок до 50 лет, а многие из них служат уже гораздо больше;
2) имеется много домов индустриального домостроения таких же годов постройки, которые относят к несносимым сериям. Ремонт обойдётся дороже, чем постройка новых зданий.
Кто наделён полномочиями для реализации программы реновации.
Органы государственной власти субъекта РФ или органы местного самоуправления наделяются целым рядом полномочий, в частности, по вопросам финансирования мероприятий программы, порядка и условий улучшения жилищных условий граждан. Принятие решения о реновации жилищного фонда региональные власти будут принимать на основании решений общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах. Кроме того, им предоставляется право создать фонд содействия реновации жилищного фонда для реализации программы реновации.
Какие гарантии даются в этой программе.
В проекте закона устанавливаются гарантии гражданам по обеспечению их жилищных прав. Так, нанимателям предоставляются равнозначные жилые помещения, которые должны соответствовать целому ряду требованиям. Исключается возможность предоставления комнаты гражданину, проживающему в квартире коммунального заселения. С момента утверждения программы реновации жилищного фонда собственники помещений в многоквартирных домах, включённых в краткосрочную программу, прекращают уплату взносов на капитальный ремонт. При этом средства фонда капитального ремонта, которые формировались собственниками помещений, включённых в программу реновации жилищного фонда, направляются на цели реализации этой программы.
Что необходимо для участия в программе реновации.
Включение многоквартирных домов в программу реновации может осуществляться только в том случае, если собственниками жилых помещений на общем собрании принято такое решение. Законопроектом подробно регламентируется процедура проведения такого общего собрания и последствия принятия указанного решения [2].
Региональные аспекты.
Ярославль и Южно-Сахалинск могут стать пилотными городами в рамках проекта всероссийской реновации. Проект внесён на обсуждение в Государственную думу РФ. Парламентские слушания, посвящённые этому вопросу, прошли 23 ноября 2018 года. Вице-мэр ЮжноСахалинска Наталья Куприна заявила, что регион готов стать пилотным. Подготовлен проект планировки подходящей территории, в него вошли порядка 20 домов. Что касается Ярославля, то дорожная карта пока не готова. Об этом рассказал главный архитектор Ярославской области Михаил Кудряшов. Он сообщил, что свободных мест под застройку в городе не осталось. Ярославль сдерживают не только административные границы, но и зелёный пояс охраняемых лесов. «Реновация – это тот механизм, который позволит регулировать агломерационные процессы. Правовые механизмы сноса неаварийных домов за счёт бюджета на федеральном уровне не прописаны нигде», – отметил Кудряшов [3]. М. Кудряшов назвал два основных вопроса, связанные с программой реновации в Ярославле: 1) Где назначать места под развитие программы в городе? 2) Кто будет инвесторами программы? По первому вопросы был найден ответ в виде готового проекта для реновации. Аварийные дома на проспекте Октября в Ярославле хотят превратить в элитное жилье. Речь идёт о проекте строительной компании «ФОРА». «…Проект предусматривает увеличение существующих площадей путём надстраивания ярусной части на собственном независимом несущем каркасе. При этом уникальная архитектурная выразительность существующих зданий будет сохранена. Их корпуса укрепят без вмешательства в поддержку несущего скелета, устаревшие инженерные системы отремонтируют и модернизируют. Инвестор вложит в проект порядка 600 миллионов рублей. Предусмотрена реконструкция 6 тысяч квадратных метров старого жилья и строительство 10 тысяч квадратных метров нового. …Уже разработана проектно-сметная документация и проведено обследование двух домов комплекса. Важно отметить, что на градостроительном совете Ярославской области реновация зданий была поддержана единогласно. Проект планируется реализовать до конца 2022 года. – Мы проведём реновацию сложившейся застройки с уникальным городским ритмом, созданным в 30-х годах прошлого века, – отметил руководитель «ФОРЫ» депутат Яроблдумы Роман Фомичев. – При этом будут учтены современные потребности города и его жителей, повышен уровень комфорта и безопасности объектов». С другой стороны, если Ярославль будет определён пилотным городом, необходимо создавать при мэрии города небольшую структуру («организатор процесса»). Вообще, если в городе все-таки будет полноценный главный архитектор – пусть у него будет служба, скажем, «территориального развития», которая будет заниматься, в том числе, и продвижением реновации. Нужно определиться по конкретным направлениям деятельности и площадкам: снос? реконструкция? точечно? поквартально? Все перечисленные направления имеют право на жизнь. Нужно смотреть, что эффективнее на стартовом этапе именно для целей запуска программы. Есть технологическая схема с расширением фасадов и надстройкой этажей жилых домов, вроде бы как даже без выселения жильцов, применялась в «новой» России в г. Лыткарино Московской области. Требуется тщательно изучить.
Градостроительные вопросы.
При размещении новых объектов или назначении объектов под реконструкцию нужно понимать, что в большинстве случаев изменятся «пятна застройки», то есть, основные показатели – плотность застройки, отступы объекта от границ, высота и этажность… Все перечисленные показатели, а также предельные параметры и площадь земельных участков, которые тоже могут измениться, регулируются градостроительными регламентами в соответствующих зонах ПЗЗ. Таким образом, вполне может сложиться ситуация, когда потребуется корректировка ПЗЗ – при этом или уточнится, изменится территориальная зона, или в регламенты такой зоны нужно будет внести соответствующие изменения, кроме этого, изменения могут потребоваться в оговорённое в этой зоне разрешённое использование земельных участков и объектов строительства. Да и в генплан здесь нужно заглянуть – не придётся ли и в нём чего-то менять. Организатор процесса должен, как говорилось выше и присутствует у законодателя, обеспечивать прохождение всех процессов, связанных с реновацией. То есть – сбор исходных данных для проектирования, земельные вопросы, вопросы подключения к инженерным сетям, генплан и ПЗЗ, проекты планировки и межевания, ГПЗУ, архитектурно-строительное проектирование, экспертиза, строительный надзор, разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию, передача дома эксплуатирующей организации после его ввода, размещение информации в информсистемах градостроительной деятельности… А ещё ряд смежных вопросов – кредитных, финансовых, залоговых… Нужно изучить опыт Москвы (141- ФЗ и подзаконные акты). Выше поднимался вопрос, что делать, если новый проект планировки не будет соответствовать ПЗЗ – вот у москвичей новый проект планировки и изменения в ПЗЗ утверждаются одновременно. Подобные проекты, безусловно, требуют больших финансовых вложений. Такой процесс реновации активно развивается только в больших миллионных городах, к примеру, таких как столица Урала – Екатеринбург, а также столице Российской Федерации – Москве. Но при этом нужно учитывать, что и бюджеты таких городов достаточно большие и им гораздо проще провести подобные мероприятия. По словам Альфира Бакирова, уполномоченного по защите предпринимательских прав по Ярославской области, сравнивать бюджеты городов-миллионников и Ярославля просто невозможно. Также нет вероятности, что федеральное финансирование по этой программе будет предоставлено, в проекте закона это не прописано. Регионам же не хватает средств на обычные нужды, поэтому данное нововведение пока не будет реализовываться, как это обещают политики.
Подведём итоги:
с городом-столицей «Золотого кольца» — Ярославлем применительно к программе реновации и назначению пилотным городом далеко не всё так ясно. Сам законопроект пока не принят даже в первом чтении. В проекте закона не указан конкретный бюджетный инвестор программы. Пока программа реновации — это только набор рамочных положений, реальные действия за ней не просматриваются. А вот коммерческий проект «ФОРЫ» определённо, достаточно проработан. Есть заинтересованный партнёр, он же депутат Ярославской областной думы руководитель «ФОРЫ» Роман Фомичев. Должно быть понятно: бюджетных денег, по сути, нет, на гипотетических внешних инвесторов и наполнение предполагаемого к созданию фонда надежд мало. Полагаем, здесь бы подошёл механизм государственно-частного партнёрства, предложения по его подготовке нужно начинать прорабатывать.
Библиографический список:
1. Проект Федерального закона № 550294-7 «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации» [Электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс. — Режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/ online.cgi?req=doc;base=PRJ;n=175901 #09515442956484081.
2. Федеральный закон от 01.07.2017 № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации» [Электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс. — Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_219023/.
3. В Ярославле могут в пилотном режиме запустить проект реновации в регионах [Электронный ресурс] // АиФ-Ярославль: официальный сайт. — Режим доступа: http://www.yar.aif.ru/society/persona/v_yaroslavle_mogut_v_pilotnom_rezhime_zapustit_pro ekt_renovacii_v_regionah.