Для того чтобы понять перспективы нашего рынка сегодня, нам необходимо заглянуть в прошлые несколько лет. Так как 2018 и 2019 год внесли серьезные корректировки курса развития рынка недвижимости в Санкт-Петербурге.
В октябре 2018 года я писал детальную статью-прогноз по грядущим изменениям, которую многие мои коллеги сочли слишком пессимистичной. Но в итоге прогноз почти полностью соответствует реалиям, за исключением процентных ставок от банков. Поэтому, если Вы хотите разобраться в юридических тонкостях происходящего, то статья до сих пор более чем актуальна!
Как видно по графику, изменения достаточно резко и однозначно сказываются на стоимости квадратного метра в нашем регионе. Это обусловлено все теми же факторами перехода на новую схему работы с проектным финансированием.
Второе полугодие 2018 и первое полугодие 2019 года стало рекордным для многих застройщиков, как по количеству продаж, так и по количеству запускаемых новых проектов. Все торопились купить\продать объекты по старым условиям. И застройщики спешно запускали новые проекты по старому законодательству. В результате количество сделок выросло на рекордные 40% по сравнению с 2017 годом. 2019 год показал соответствующую коррекцию вниз на 11%, но при этом разница между 2017 и 2019 годом составляет +29%!
Что же касается повышения стоимости:
За 2018 год средняя цена квадратного метра выросла примерно на 13%. В основном из-за резкого скачка объектов в Лен.области почти на 18%. Городские объекты подорожали около 8%.
2019 год отметился повышением в среднем на 11%, где объекты ЛО 12,5%, объекты СПб 9,5%.
Уникальным стал тот факт, что за 2019 год стоимость строящегося жилья (новостроек) в области обогнала стоимость готового (вторички). И как мы можем увидеть на графике, разница в цене с каждым месяцем все более увеличивается. Это обусловлено провалом в количестве областного строительства на протяжении более 20 лет (с 1989). Соответственно вторичка ЛО сейчас может предложить покупателям очень ограниченное количество вариантов нового строительства (моложе 10 лет). Большинство вариантов – это объекты старше 30 лет.
Перейдем к хорошим новостям:
За 2019 год ключевая ставка ЦБ опускалась аж 5 раз за год с отметки 7,75% до 6,25%.
И уже в начале 2020 года ЦБ снова понизила ставку до 6%.
Буквально пару дней назад Материнский Капитал продлили до 2026 года. И теперь пособие можно будет получить даже за первого ребенка!
Сумма за первенца составит 466 617 рублей, за второго 616 617 рублей (в сумме)! Также законодательно упростили схему и ускорили выдачу данного пособия. Поскольку тема очень актуальная и обширная, подробно про МАТКАП я напишу отдельную статью.
В Ленинградской области были приняты ограничения на количество малометражных квартир. Теперь минимальный метраж будет составлять 24м, а 60% квартир в объекте должны быть более 30м!
Появилась налоговая льгота при продаже собственной недвижимости. Теперь, если собственник продает свое единственное жилье, то срок нахождения в собственности должен быть не менее 3 лет (вместо 5). Также если собственник после продажи жилья приобретает новое за 90 дней до, то он полностью освобождается от уплаты налога!
С 1 сентября 2020 можно будет вернуть часть страховки (остаток) при досрочном погашении кредита.
Товарищ Александр Дмитриевич Беглов пообещал до конца 2020 полностью избавить город от долготстроя… Поглядим… Кстати ЖКХ увеличилось на 4,5% за год.
Апартаменты все более активно входят в рынок Санкт-Петербурга. Уже 7 проектов запущено, и 20 находятся на стадии строительства и, скорее всего, продуктовая линейка в данном сегменте будет только увеличиваться в ближайшее время. На это, в какой-то степени, повлиял закон, принятый в 2019 году, о запрете размещения хостелов в жилых домах. Было закрыто более 50-ти хостелов.
Еще немного статистики:
Санкт-Петербург, по итогам за 2019 год, вошел в мировой рейтинг по приросту цены в сфере недвижимости!
Мы находимся на 5 месте, я бы даже скорее сказал уже 4-ом. Потому что третье место занял печально известный ныне город Ухань. (Полагаю желающих покупать там недвижимость сейчас не много…)
Если интересно, вот кто дорожает быстрее нас:
1. Будапешт
2. Сиань
3. Ухань
4. Загреб
Самая дорогая локация стала каменный остров. Около 990 тысяч метр квадратный.
Около 65% покупателей предпочли квартиры до 40 кв.м.
Стоимость аренды жилых помещений также росла:
Приморский +15,5%
Московский +14,4%
Невский +14%
Фрунзенский 13,2%
Петроградский 12,8%
Прогноз на будущее.
Стоит отметить, что переход застройщиков на проектное финансирование осуществлен далеко не всеми участниками рынка. И, скорее всего, не все компании смогут осуществить этот непростой переход. Поэтому нас ожидает сокращение количества выводимых новых объектов в этом году.
В дальнейшем это может создать дефицит предложений в некоторых районах города, где не ведется массовая застройка (в основном центральные).
Сокращение количества предложений при таком же спросе (спрос активно поддерживается понижением ставок по ипотеке) определенно приведет очередному удорожанию первичного рынка. По моим прогнозам примерно на 10% за год.
Спрос на Вторичный рынок также увеличится, и под давлением цен первичного рынка – вторичка тоже вырастет где-то на 6-7% за год.
Также ожидается повышенный интерес к загородной недвижимости (в основном частный сектор).
Что касается Апартаментов (как инвестиции), то уже в этом году возможно перенасыщение рынка, поскольку многие новые апартаменты уже готовятся к запуску. Но из-за отмены воздушного сообщения с Китаем, как одним из главных поставщиком туристов, спрос на аренду может сильно упасть.
Краткие выводы:
Первичка (новостройки) будет продолжать расти. В районе 10% за год.
Вторичка (готовое жилье) вырастет на 6-7%.
В 2020 году рост цен вернется к стандартному для рынка недвижимости графику. Начиная со второй половины февраля начнется активный рост, со второй половины июня цена зафиксируется (или будет расти незначительно) и с сентября до 31 декабря будет самый заметный рост.
Есть все предпосылки, что ипотечная ставка снизится за этот год еще несколько раз, но ждать этого не стоит поскольку, стоимость самой недвижимости будет расти значительно быстрее.
Мат.Капитал теперь выдается даже за первого ребенка (466 617 рублей), за второго 616 617 рублей (в сумме)!
Апартаменты (как инвестиция) – это риск. Возможно перенасыщение рынка из-за большого количества предложений и сниженного туристического потока (из Китая).
Если планируете – не откладывайте покупку!
Если у Вас есть какие-либо вопросы по данной статье, либо по рынку недвижимости в целом, или Вы хотите заняться приобретением и не знаете, с чего начать – смело пишите или звоните. Все мои консультации осуществляются бесплатно.
Также буду рад услышать от Вас вопросы по недвижимости в комментариях, на которые Вы хотели бы увидеть подробную статью.
Эксперт по недвижимости Юрий +7 921 925 99 63 (whatsup, telegram)
