За уже почти 8 лет моей работы в сфере недвижимости меня постоянно спрашивали – «когда лучше покупать квартиру?» Раньше ответ был достаточно сложный и многофакторный. Но теперь ситуация для меня стала намного ясней, поэтому я решил, что будет удобнее всего написать единый пост с полным описанием нынешней ситуации на рынке недвижимости, прочитав который Вы поймете, что уже пора торопиться.
21 июня 2018 года Госдума внесла финальные правки в 214-ФЗ («Об участии в долевом строительстве»), направленные на сокращение количества «проблемных» объектов и «обманутых дольщиков» соответственно. Но, причиняя миру добро, как всегда, «рубанули с плеча».
Я расскажу вам о 7 основных причинах «почему именно сейчас стоит задуматься о приобретении жилья» и о том, что ждет рынок недвижимости в ближайшие годы:
- Неминуемый рост цен на рынке
Наступил октябрь и, после летнего спада, спрос на недвижимость начинает расти, что будет продолжаться до конца декабря. Соответственно, когда растет спрос – застройщики повышают цены. Но это стандартная ежегодная картина на рынке недвижимости. Более значимо то, что новые поправки к 214-ФЗ, которые в корне меняют сам рынок, вызывают недоумение не только у потенциальных покупателей, но и у застройщиков, в связи с чем они начали планомерно повышать цены на квартиры. За последние полгода новостройки подорожали на 4% и в некоторых районах уже почти приравнялись к цене вторичного жилья.
Что меняется:
С 1 июля 2019 года всех застройщиков обяжут перейти от долевого к проектному финансированию. Также будут запрещены договоры по форме ЖСК (Жилищно-строительные кооперативы) и любые жилищные сертификаты. Все деньги дольщиков будут аккумулироваться на специальных эскроу-счетах (замороженный банковский счет) до получения первой собственности по строящемуся объекту – то есть после сдачи дома. Застройщик же будет получать «проектное финансирование» (кредит) от того же банка, в котором будут аккумулироваться деньги клиентов.
Что это значит для покупателя: Благодаря такой схеме финансирования, застройщику, получившему все средства на строительство дома уже на начальном этапе от банка, не будет больше смысла продавать квартиры по стоимости котлована. Скорее всего, это приведет к тому, что цены на новостройки будут сравнимы с ценами на готовое жилье.
Такие изменения обусловлены, в первую очередь, тремя факторами:
А. Усложнением процесса работы.
- ТОПовые застройщики РФ уже пытались перейти на новую схему работы по эскроу-счетам, но пока процесс перехода до конца не ясен ни застройщикам, ни самим банкам. На данный момент не могу сказать, получилось ли у кого-то проложить эту тропинку.
- Каждый застройщик будет обязан носить статус «специализированный застройщик» — это либо девелопер либо генподрядчик, который имеет опыт строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс. м² более 3 лет.
Что в данном случае делать молодым компаниям – непонятно!
- Закон ограничивает авансовые платежи подрядчикам, проектировщикам и монополистам не более 30% от общей стоимости проекта. Сумма конечно значительная, но хватит ли данной суммы для того чтобы со всеми договориться тоже пока не ясно.
Б. Финансовой нагрузкой на застройщика
- На каждый строительный объект застройщик будет должен получить отдельное разрешение на строительство, и к каждому объекту открыть специальный отдельный счет в банке, что повлечет удорожание подготовительной стоимости любого объекта.
- Каждого застройщика обяжут выплачивать 1,2% от общей стоимости проекта в «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (страховая компания).
- Застройщикам придется поменять порядок работы с генподрядчиками, проектировщиками и сделать массовую перестановку внутри компании, что также не бесплатно.
- Помимо описанного выше, каждый застройщик обязан иметь минимум 10% своих собственных средств от стоимости всего проекта, а также не может привлекать сторонние инвестиции. Многие застройщики, даже крупные, ранее работали почти без собственных средств.
- Ограничение административных расходов – не более 10% от стоимости проекта. В такие расходы входит абсолютно все, что не связано с непосредственным строительством: оплата банковских услуг, выплата заработной платы плюс налоги, аренда помещений и офисов, коммунальные услуги, связь, оборудование для организации рабочих мест, расходы на рекламу, выплаты партнерам и многое другое. Застройщикам придется вписываться в эти новые рамки, поскольку банк получает право блокировать любую операцию, противоречащую закону о долевом строительстве. Таким образом если застройщик не впишется в бюджет, он не сможет давать рекламу, будет сокращать сотрудников или не сможет платить им заработную плату… Сами понимаете, к чему это приведет.
- Нарушение сроков сдачи (не передачи ключей даже) более чем на 3 месяца не позволит компании застройщика выводить новые объекты. Что может заморозить застройщика в одном положение на еще большее время, а время, как Вы видели выше, это очередная добавка к ограниченным административным расходам и значимый спад спроса к объекту.
- Застройщик будет обязан размещать промежуточную и годовую бухгалтерскую отчетность, а также аудиторское заключение после окончания каждого соответствующего отчетного периода. Данную отчетность будет публиковать министерство по строительству на общем сайте.
- Любые сторонние кредиты, займы и ссуды застройщика не могут превышать 1% от суммы проекта.
В. Усложнением процедуры появления на рынке новых застройщиков
Схема появления новых застройщиков на рынке для меня вообще остается загадкой. Либо придется 3 года работать в генподряде на крупных проектах, либо выкупать «тонущие» строительные компании и работать от их имени.
Подведем промежуточный итог:
Как видите, большинство поправок в 214-ФЗ прямо повлияют на себестоимость реализации проектов и реструктуризацию деятельности компаний.
Скорее всего, многие компании без хорошей «финансовой подушки» покинут наш рынок, но также оступиться в данной ситуации может даже крупный застройщик.
Поэтому есть вероятность, что количество замороженных объектов в ближайшее время только увеличится (несмотря на цель нового закона)
Что это значит для покупателя:
- Застройщиков станет меньше
- Количество объектов сократится
- У застройщиков появятся дополнительные финансовые обязательства
- Смысла продавать по цене котлована больше не будет (разница в 20-40%)
Все это неминуемо повлияет на рост всего рынка новостроек в цене. Аналитики рынка ставят прогноз на рост от 15 до 35%. Это произойдет не сразу, а в течение лет трёх-пяти. Но тенденция к росту уже явно наметилась.
2. Старые условия реализации
Первый пункт относился только к нашему недалекому будущему. Но вернемся к действительности. На данный момент, все застройщики, которые успели получить разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, работают по старым условиям.
Что это значит для покупателя: цены на объекты недвижимости, разрешение на строительство которых получено до 1 июля 2018, остаются прежними.
3. Большое количество предложений на рынке
Чтобы не попадать под новые поправки, застройщики поспешили оформить разрешения на строительство по старым условиям. При этом оформили таких разрешений с большим запасом.
Что это значит для покупателя: на данный момент, насыщенный предложениями рынок сдерживает резкий рост цен и заставляет застройщиков ориентировать покупателя на себя различными акциями и специальными предложениями.
4. Привлекательная ипотечная ставка
Сейчас действительно очень выгодно брать ипотеку, не так выгодно, как в Европе конечно (от 2 до 5% ставка), но мы сейчас почти на самом минимуме. Почему почти? Потому что с 17 сентября ставка рефинансирования поднялась на 0.25%. Это первый подъем после кризиса 13-15 годов, когда ставка скакнула с 5,5% до 17%. Следующее рассмотрение ставки назначено на 28 октября. Банки уже начинают потихоньку повышать проценты по ставкам. На данный момент средняя ставка по ипотеке составляет 9,5%, а минимальная 8,7% .
Что это значит для покупателя: если Вы планируете брать ипотеку, то не откладывайте этот вопрос, поскольку перспектив для снижения ставки пока почти нет, а вот для увеличения – достаточно много поводов.
5. Внешние факторы
Самое глобальное, это то, что сейчас происходит у нас вокруг и в стране в целом. Как говорится – «стабильностью пока и не пахнет». Повышаются налоги, увеличивается пенсионный возраст и растет ставка рефинансирования. Любые новые санкции могут спровоцировать резкое перераспределение бюджета.
Что это значит для покупателя: Если у Вас или Ваших знакомых и близких есть Материнские Капиталы, Субсидии, Жилищные сертификаты или сертификаты Военной Ипотеки, то применяйте их не откладывая, поскольку есть вероятность что и эти социальные поддержки могут быть урезаны или вовсе заморожены.
6. Инвестиции
Вложения в недвижимость — это хорошая инвестиция. Если выбрать хорошего застройщика и объект, то Вы не только надежно сохраните свои средства, но и заработаете на этом даже не смотря на любой кризис, потому что в кризис цены на недвижимость растут еще быстрее. Это надежнее и прибыльнее, чем банковские вклады, которые страхуют только до 1,4 млн., это проще чем рынок ценных бумаг, в котором действительно надо разбираться, чтобы хорошо зарабатывать. Это надежнее чем вложения в иностранную валюту, поскольку уже ходят слухи о законодательном урегулировании обращения валюты.
Что это значит для покупателя: С учетом написанного выше, Вы не только сохраните, но и заработаете, даже покупая готовое жилье, не говоря про строящееся. Главное — это выбрать надежного и стабильного застройщика и рентабельный объект.
Про инвестиции я напишу отдельную подробную статью в ближайшее время.
7. Неминуемый рост спроса
Как Вы поняли темпы строительства в Санкт-Петрбурге и области резко сократятся. В связи с этим спрос на покупку и аренду недвижимости сильно вырастет.
Что это значит для покупателя: Если Вы не планируете жить в приобретенной квартире, либо передумаете через несколько лет, то с легкостью и выгодой для Вас Вы сможете ее продать или сдать в аренду.
Резюме:
Как Вы теперь понимаете, множество факторов говорит о том, что приобретение квартиры лучше не откладывать. Впереди множество трудностей для застройщиков, банков ну и конечно для самих покупателей. Мы знаем только одно – стоимость неминуемо будет расти, а количество предложений будет сокращаться. Сейчас главное с особой тщательностью подойти к выбору действительно надежного застройщика и хорошего проекта.
В этом я могу Вам помочь. Если у Вас есть какие-либо вопросы по данной статье, либо по рынку недвижимости в целом, или Вы хотите заняться приобретением и не знаете, с чего начать – смело пишите. Все мои консультации осуществляются бесплатно!
Ваше эксперт по недвижимости, Юрий
+ 7 (921) 925 99 63 (whatsup, telegram)