Недавно обращал внимание уважаемых читателей на изменение политики в части застройки участков в границах зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения – источник.
Коллеги сообщают, что Московская область близка к приостановке выдаче Разрешений на строительство по участкам в границах ЗСО.
Здесь хотел вспомнить дело ООО Экодолье Шолохово, которое дошло до Верховного Суда (Определение от 24 мая 2019 г. по делу № А41-9297/2018).
Фабула дела:
30.12.2013г. органом местной власти был утвержден проект планировки и межевания территории для размещения комплексной индивидуальной и малоэтажной застройки с объектами инфраструктур в д.Шолохово. 18.03.2014г. обществу выдано разрешение на строительство жилого дома блокированного. Жилой дом был построен.
Однако 26.01.2018г. Обществу было отказало в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку земельный участок расположен в границах 100-метровой зоны от уреза воды второго пояса зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г.Москвы. Считая отказ незаконным и нарушающим права и законные интересы заявитель обратился в суд с требованиями о признании незаконным отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Первая инстанция удовлетворила требования, так как судебная экспертиза установила, что участок находился вне границ 2-ого пояса ЗСО. Апелляция отменила решение, а кассация отмену решения поддержала, Верховный суд в последующем отказал в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебную коллегию ВС РФ. При этом вышестоящие инстанции обратили внимание, что результаты экспертизы не имеют заранее установленный сил. Суды посчитали что участки находятся во втором поясе ЗСО и обратили внимание, что границы зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы необходимо рассматривать с учетом Постановления СНК РСФСР № 355 от 23 мая 1941 года «О санитарной охране Московского водопровода и источников его водоснабжения».
На земельных участках которые фигурируют в рамках дела было произведено строительство 14 жилых блокированных домов (Таун-Хаусов) общей площадью 9577 кв.м., 15 индивидуальных жилых домов, а также аккумулирующей станции для сбора дождевых стоков с возможностью залпового сброса стоков в реку Раздериха.
В настоящий момент ООО Экодолье Шолохово продолжает защиту интересов в судебном порядке в рамках других процессов, но положительный исход маловероятен. С другой стороны органы власти самостоятельные требования о сносе не заявляли, так что видимо долгое время объекты будут эксплуатироваться, но оставаться самовольными постройками.
Вывод из этой непоследовательной истории простой – необходимо внимательно изучить наличие ограничений на строительство на собственном земельном участке, а еще лучше провести инженерные изыскания с целью их выявления и предотвращения негативных последствий.
Вероятность успеха обжалования в апелляционной комиссии по Москве составляет 0,19%.
В практике встречаются случаи когда для реализации инвестиционного проекта необходимо разделить земельный участок, привести границы в соответствии с нормативными требованиями, либо изменить границы посредством перераспределения. Заявитель с межевым планом обращается в орган государственной регистрации.
Однако довольно распространены ситуации когда орган регистрации принимает решение о приостановке, при этом сроки рассмотрения при дополнительной сдаче документов не установлены (в рамках общего срока приостановки). Нередки ситуации когда заявитель получает по 2-3 приостановки и сроки постановки участка (объекта недвижимости) на кадастровый учет могут легко превысить 6 месяцев.
5 апреля 2017 года для повышения эффективности учетно-регистрационных процедур был введен административный порядок обжалования решений регистратора о приостановлении осуществления в случае несоответствия решения нормам 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Были созданы апелляционные комиссии при Управлениях Росреестра по регионам.
С момент образования до текущего времени комиссии рассмотрели 20 972 заявлений, из них 888 !!!! заявлений были удовлетворены. Итого принято положительное решение в 4,23% случаев, при этом в судебной практике расклад меняется радикально. Но даже при таком раскладе есть отличившиеся регионы, например, на Управление по Москве пришлось 5 226 всех заявлений (24,92%). Из 5 226 заявлений в Управлении по Москве только 10 было удовлетворено (0,19%).
Неоднократно представляя интересы различных заявителей при административном обжаловании решений тех или иных органов обратил внимание на общую статистику, в среднем по опыту она составляет 7%. При этом тщательная подготовка правовой позиции, устранение причин существенно повышают шансы.
Не смотря на низкие шансы обжалования решений в Апелляционных комиссиях все таки имеет смысл воспользоваться предоставленной возможностью при несогласии с решением регистратора. О конкретных положительных примерах где заявление в последующем отзывалось расскажу в другой раз.
А Вам приходилось ли сталкиваться с подобной ситуацией?