Сопровождение сделок — очень важный элемент в процессе купли-продажи недвижимости, когда покупатель или продавец не владеют достаточными знаниями и опытом, чтобы грамотно и безопасно оформить переход права на квартиру. Например, Вы отыскали себе новую квартиру, соответствующую Вашим пожеланиям. Или же, напротив, Вы решили продать собственную недвижимость и уже нашли покупателя. В таком случае, необходимо знать, какие потери и убытки вероятнее всего наступят, если Вы не обладаете соответствующими навыками и плохо знакомы с законодательством и практикой проведения сделок по покупке или продаже недвижимого имущества.
В первую очередь стоит уделить особое внимание рискам при покупке квартиры, так как роль покупателя более уязвима. И снова возвращаемся к тому, что покупка квартиры может быть совершена на вторичном, либо на первичном рынке. В каждом отдельном случае существуют особенности и сопряженные с ними угрозы.
Риски при покупке квартиры без сопровождения сделки на первичном рынке
- приостановка строительства (по причине несоблюдения норм и сроков, либо в процессе стройки были допущены незаконные действия);
- схемы-махинации, при которых строительные компании осуществляют продажу «квартиры» не имея сопутствующей разрешительной документации на строительство, либо осуществляют продажи по договорам, не защищающим интересы покупателей (например, разнообразные предварительные договоры);
- и, наконец, просто банкротство компании, которое в последствии оставит Вас без вложенных уже денежных средств и без собственной квартиры.
Несмотря на то, что квартиры в новостройках стоят на порядок дешевле, нежели на «вторичке», и не имеют богатой истории переходов прав собственности, необходимо как можно внимательнее ознакомиться с компанией-застройщиком и тщательно проверить её репутацию и финансовое состояние. В таком случае риски для Вас будут минимальными.
Риски при покупке квартиры без сопровождения сделки на вторичном рынке
В данной категории покупка жилья является не менее рискованным процессом, так как приходится иметь дело непосредственно с собственниками квартир, которых Вы впервые видите и не имеете возможности знать их реальные намерения.
Самая большая опасность — это признание договора недействительным в силу различных скрытых факторов, которые может выявить опытный риэлтор, но не человек, впервые взявшийся за покупку.
Рассмотрим несколько таких примеров.
- Когда в момент составления и подписания договора на покупку недвижимости Вам предоставляют недостоверную информацию. В частности, можно столкнуться с подложными доверенностями или документами на собственность. Помимо этого возможно сокрытие сведений о деталях приватизации, выписке пропавших без вести лиц и так далее.
- Рассмотрим и такую ситуацию. Прошлые хозяева квартиры — это молодая пара, которая по стечению обстоятельств расторгла брачный контракт. Далее один из супругов решает продать жилье в котором когда-то проживала семья. Вы, при этом, выступаете покупателем. Однако сделка вдруг срывается, потому что были нарушены законные права второго супруга! Ведь он имеет на данную жилплощадь такие же привелегии, поскольку квартира является совместно нажитым имуществом. Особенно неприятно, если данный факт будет выявлен уже после совершения сделки. Вы успели расплатиться за приобретенное жильё и даже отпраздновать новоселье, как появляется правопритязатель. Незавидная ситуация.
- Бывают случаи, в которых продавец признается недееспособным и сделка оспаривается. Например, на признании продавца недееспособным могут в судебном порядке настаивать его родственники, возможные наследники и прочие заинтересованные в квартире лица.
- Одна из причин — нарушение прав несовершеннолетних детей, владевших долей в данной квартире.
- Возможно наличие прочих правопритязателей, претендующих на право собственности целиком либо в доле. Разнообразных ситуаций может быть очень много, и сориентироваться в них – посильная задача для высококлассного специалиста.
Следующим объектом для обсуждения будет —
Продажа квартиры без сопровождения сделки, и её всевозможные риски
Для владельца самым важным моментом при продаже является получение денег за свою недвижимость. Но и здесь существуют вероятность потерпеть убытки.
Самая частая причина потери денег – это отклонение от сложившейся практики взаиморасчетов. Есть выработанные схемы, которые позволяют гарантированно получить причитающиеся деньги после процедуры перехода права собственности. Однако, все эти схемы нужно знать в деталях и уметь правильно применять.
Возможны и иные причины:
- допущение ошибок при оформлении соглашения или расписки на передачу задатка (аванса);
- некорректный адрес и реквизиты, указанные при отправлении оставшейся суммы на Ваш банковский счет.
Как Вы видите, только с одним лишь этапом взаиморасчета (если отсутствует сопровождение сделок) можно неоднократно нарваться на неприятности.
Отдельного внимания заслуживает практика безналичного расчета. Если оплата производится посредством банковского аккредитива, то продавцу важно учесть некоторые нюансы. В частности: покрытый аккредитив или нет, предусмотрено безакцептное списание или нет. Если в момент открытия аккредитива покупателем не поинтересоваться этими моментами, то можно столкнуться с нежелательными сюрпризами при попытке получить деньги. Например, банк затребует присутствие покупателя и написания им заявления на перечисление денег. Или может произойти так, что аккредитивный счет пуст, то есть «не покрыт».
Как вы смогли убедиться ранее, сопровождение сделок – процесс, требующий больших усилий и напряжения. Он заставляет всерьез понервничать неопытных продавцов/покупателей, в особенности тех, кто впервые окунулся в сферу недвижимости. Читать далее...