1. Игнорирование полученного от Застройщика Уведомления о готовности квартиры к передаче.
По закону Застройщик после ввода дома в эксплуатацию обязан направить Участнику долевого строительства (далее – Дольщик) Уведомление о завершении строительства и готовности Объекта долевого строительства (далее – Объект) к передаче. После получения данного Уведомления не стоит ждать, что Застройщик Вас пригласит на осмотр квартиры, даже в телефонном разговоре с менеджером Вы узнаете, что осмотр квартиры возможен, к примеру, лишь через 2 месяца. Если будете просто ждать, в дальнейшем суд расценит это как уклонение от приемки и откажет в неустойке.
Что делать: В данном случае Вам необходимо направить Застройщику письменное Уведомление о готовности принять Объект. Оно послужит доказательством того, что Вы приложили все усилия к своевременному принятию Объекта и не уклонялись от подписания Акта приема-передачи Объекта.
2. Подписание Акта приема-передачи без указания даты.
Нередко Застройщики настаивают Дольщиков на подписание Актов прима-передачи Объекта без указания даты. Участники долевого строительства желая скорейшим образом получить Объект соглашаются на подписание Акта приема-передачи без указания даты, тем самым лишая себя возможности взыскания неустойки за просрочку.
Что делать: Конечно же не стоит подписывать Акт приема-передачи в таком варианте. Но также не забывайте, что в случае не подписания такого документа Застройщик может направить Односторонний акт приема-передачи. Чтобы обезопасить себя от получения Одностороннего акта приема-передачи, рекомендуем в тот же день, когда Вас понуждали подписать Акт приема-передачи без указания даты, зафиксировать в Заявлении о том, что Застройщик понуждал к подписанию Акта приема-передачи без указания даты, в связи с чем Вы не согласны подписать данный документ в таком варианте, готовы подписать Акт приема-передачи на датированную на сегодняшнюю дату. Данное заявление также послужит для Вас весомым доказательством в суде при взыскании неустойки, подтверждающим Ваше намерение получения квартиры. Не совершив такое действие можно лишиться неустойки вовсе. Так как Застройщик будет утверждать, что Вы намеренно уклонялись от подписания Акта приема-передачи, с целью увеличения размера неустойки.
3. Рассчитывать, что Застройщик выплатит неустойку после получения претензии.
Отправив Застройщику досудебную претензию с требованием возмещения неустойки Дольщик наивно надеется, что получит компенсацию от Застройщика. В 99% случаях все Застройщики без исключения, получив от Дольщика досудебную претензию игнорируют и оставляют без ответа. Желающих получить неустойку по досудебной претензии довольно много, Застройщику невыгодно одаривать каждого. Более того Застройщик понимает, что только небольшая часть дольщиков будет подавать иски на взыскание неустойки. В связи с чем и не торопиться выполнять требования по досудебным претензиям дольщиков.
Что делать: Не стоит тратить время на ожидание возмещения неустойки Застройщиком по досудебной претензии. Денег вы не получите, как и ответа на Вашу претензию. Отсчитывайте 10 дней с даты получения Застройщиком претензии и на 11 день уже смело обращайтесь в суд.
4. Накапливание размера неустойки.
Дольщик понимает, что чем больше период задержки передачи Объекта, тем больше размер неустойки, в связи с чем ждет получения Объекта, и ошибочно надеется взыскать с Застройщика всю сумму неустойки, которая набежала за весь период задержки. Обращаясь в суд по взысканию неустойки, которая достигла к примеру 1 млн. руб. – неустойка будет судом снижена и в 5 раз, и в 10. Ошибочно считать, что суд не будет снижать большую сумму неустойки до мизерных размеров, напротив это охотно сделает. На практике выходит, что наилучшим решением является взыскание неустойки по периодам, так как можно иски подать в разные суды, что позволит получить разные суммы.
Что делать: Приступать к процедуре взыскания неустойки уже в первые дни просрочки. За 3-4 месяца, пока идет судебный процесс, размер неустойки увеличится вдвое, что позволит Вам в суде увеличит размер для взыскания. Большим плюсом является тот факт, что Вы уже через 4-5 месяцев получите деньги и сможете взыскивать неустойку по второму периоду.
5. Отказ от неустойки при подписании Акта приема-передачи.
В предвкушении долгожданного получения Объекта многие Дольщики готовы согласиться на любые условия. Многие Застройщики включают в Акт приема-передачи пункт, в котором указывают, что Дольщик не имеет никаких финансовых/материальных претензий к Застройщику по срокам передачи Объекта долевого строительства.
Что делать: Не стоит подписывать Акт приема-передачи в таком варианте, просите Застройщика исключить данный пункт, если вы намереваетесь взыскивать неустойку. Если Застройщик отказывается исключать вышеуказанный пункт из Акта приема-передачи, то не торопитесь подписывать. Зафиксируйте в письменном заявлении к Застройщику, свое намерение подписать Акт приема-передачи, но только после исключения из Акта приема-передачи пункта об отсутствии финансовых/материальных претензий к Застройщику по срокам передачи Объекта долевого строительства. Данное заявление послужит для Вас доказательством в суде при взыскании неустойки, подтверждающим Ваше намерение получения Объекта. Не совершив такое действие можно лишиться неустойки вовсе.
6. Неверное определение даты для расчета неустойки.
При расчете неустойки необходимо внимательно определить в Договоре долевого участия срок ввода дома в эксплуатацию и срок передачи Объекта Дольщику. Дата ввода дома в эксплуатацию — это не дата передачи Объекта. Разница между ними может быть больше года. Ввод в эксплуатацию 31 декабря 2018 года, а передача ключей через 12 месяцев. Это означает, что просрочка идет с 2020 года.
Что делать: Внимательно читать условия Договора долевого участия и определить период просрочки, так как неверный расчет неустойки приведет к отказу во взыскании неустойки.
7. Подача претензии лично в офис Застройщика.
Подача досудебной претензии лично в офис Застройщика является не совсем верным действием. Во-первых, входящую корреспонденцию принимают секретари, которые «по ошибке» могут затерять претензию, а на Вашем экземпляре только расписаться и указать дату, не поставив даже печати. Соответственно в суде будет сложно доказать, что Застройщик получал от Вас претензию. В связи с чем, судья решит, что Вы не соблюдали досудебный порядок, и оставит дело без рассмотрения.
Что делать: Отправлять досудебную претензию по почте обязательно с описью вложения, что позволит Вам в суде доказать факт отправки именно досудебной претензии.
8. Взыскивать неустойку только после подписания Акта приема-передачи.
Если Застройщик задерживают сроки по передаче Объекта более 6 месяцев, то финансовое состояние такого Застройщика нестабильное и соответственно строительство ведется медленно из-за отсутствия финансирования.
Прождав полтора года на ожидание получения ключей и подписав Акт приема-передачи, Дольщик ошибочно полагает, что сможет взыскать всю сумму неустойки, накопившуюся за такой период времени. Так же Дольщик ошибается если, считает, что получит взысканную неустойку от Застройщика. К тому моменту, когда дольщик получит долгожданные ключи, у Застройщика не будет денежных средств на счетах, а будут неисполненные обязательства по исполнительным листам на нереальную сумму.
Что делать: Не стоит дожидаться получения ключей, так как Застройщик может неоднократно переносить сдачу Объекта. Важно приступать к взысканию неустойки с первых дней просрочки, не затягивать, так как данное действие позволит гарантированно получить денежные средства от Застройщика, у которого финансовое положение на данный период еще стабильное.
9. Боязнь взыскания неустойки с Застройщика
Многие Дольщики не взыскивают неустойку из-за наступления якобы негативных последствий. Дольщики уверены, что если подать исковое заявление в суд на взыскание неустойки, то в последующем Застройщик намеренно будет затягивать сроки передачи Объекта, либо передаст Объект в некачественном состоянии, и т.д. Таким образом, дольщики уверены, что если подать на Застройщика в суд, то он тем самым накажет того, кто на него подал.
Что делать: Взыскивать предусмотренную законом неустойку с Застройщика. Глупо думать, что Застройщик каким-либо образом накажет тех, кто подал на него в суд. Такую информацию распространяют дольщики, не обладающие достоверной информацией, полученной из неизвестных источников, либо представители Застройщика с целью запугать дольщиков на совершение действий по взысканию неустойки.
10. Неправильный выбор подсудности.
От выбора суда напрямую зависит успех получения неустойки в полном или большем размере. Выбирая подсудность по месту нахождения Застройщика, гарантия получения хорошей суммы нестойки минимальна, Дольщик должен это понимать. Удовлетворение судом неустойки в минимальном размере связано со следующими факторами: большое количество дел с данным Застройщиком, в связи с чем судьи расстраивают дела поверхностно, не вникаясь в суть дела, и снижая размеры неустоек до мизерных размеров; также нельзя исключать некую подкупность судей, не всех, но некоторых не исключено.
Что делать: Подавать иски старайтесь по месту своей регистрации. Перед выбором суда лучше проанализировать судебную практику, выбрать суд где статистика в вопросе снижения неустойки лучше для Дольщика.
11. Судиться самостоятельно без привлечения юриста.
Самая последняя ошибка, она же и должна быть первой ошибкой — рассчитывать исключительно на собственные силы, не имея юридических навыков. Защита своих интересов в суде требует не только специальных знаний, но и опыта, определенного склада мышления и, если хотите, большой стрессоустойчивости. Многие думают, зачем мне платить юристу, я сам выиграю суд, будет дешевле. Это заблуждение.
Во-первых, любой юрист Застройщика разобьет в пух и прах новичка, а во-вторых юрист с опытом знает повадки судьи и готов к возражениям Застройщика о том, что дольщик физически не пострадал от задержки, а поэтому о какой неустойке идет речь? Новичок же будет запинаться, пререкаться, получит 10 тыс. руб. и ради чего, экономии 20-30 тыс. руб.?
Подводя итоги написанной статьи, могу сказать одно, что этот список неисчерпывающий. Я привела только самые распространенные ошибки, допустив которые автоматически лишают Вас права требования неустойки с Застройщика.
Если возник вопрос самостоятельно судиться или обратится за помощью к юристу, то лучше не рисковать и обратиться за помощью именно к профильному юристу.
За профессиональной помощью можете обратиться ко мне, я знаю, как можно больше и главное быстро получить неустойку с Застройщика.