Если вам есть, что инвестировать, инвестируйте это в недвижимость. Если же своя жилплощадь в апгрейде не нуждается, купите квартиру для своих детей. Пока они вырастут, ее можно сдавать в аренду, получая тем самым дополнительные дивиденды (не в пример банковским вкладам) или покрывая платеж по ипотечному займу.
Но здесь важно все сделать правильно, иначе сдача такой квартиры может превратиться в головную боль, а то и вовсе стать нерентабельной. Итак, какие нюансы нужно учесть при покупке квартиры под сдачу?
Расположение
Пожалуй, это фактор намбер ван. Не иначе. В данном случае именно место красит вашу квартиру. Кто-то предпочитает купить квартиру попроще в отдаленном районе, но зато не в кредит. Однако такое жилье вряд ли будет ликвидным. А даже убитый бабушкин вариант в хорошем районе у метро может запросто дать фору современной эргономичной квартире с дизайнерским ремонтом, но в Кудрово. Очень желательно, чтобы метро находилось в шаговой доступности. Если не в шаговой, то дорога к нему не должна занимать более 10 минут транспортом с учетом пробок в час-пик. Присмотритесь к вариантам, где есть выделенные трамвайные линии.
Формат
Самый ходовой вариант – это, бесспорно, однушки. Их легко и выгодно как сдать, так и продать в случае чего. Все дело в том, что ими активно интересуется сразу несколько целевых групп: молодые пары, молодые семьи без детей, одинокие юноши и девушки, студенты. Как правило, всем им не нужны большие площади.
Со студиями сложнее: они значительно проигрывают однушкам по уровню комфорта, а стоят при этом почти так же. И если в однушке могут вполне комфортно сосуществовать два человека, то в студии это почти нереально. Так что малогабаритные студии выбирают, в основном, холостые парни, молоденькие студентки или творческие личности, которые приходят в квартиру только переночевать.
Вторая по популярности категория – это двушки. Их выбирают обычно семейные арендаторы или двое друзей, каждый из которых занимает свою комнату.
Трешки – это тяжелый случай. Такими квартирами интересуются семьи с двумя и более детьми. Но учитывая, что семьи со стажем и «прицепом» из детей усиленно стараются обзавестись собственными метрами, да еще и с помощью государства, найти таких квартирантов та еще задача.
Плюс ко всему аренда трешки стоит немногим дороже, чем приличной двушки, а вот приобретение ее потребует более серьезных вложений.
Второй вариант сдачи такой квартиры – сдача покомнатно. Если каждую комнату вы будете сдавать по отдельному договору, то в реальности у вас получится настоящая коммуналка, где постоянно кто-то съезжает. И вам придется периодически подыскивать новых жильцов. Но если изначально к вам заселяется дружная компания товарищей, вы можете заключить договор на одного из арендаторов. Тогда и поиск жильцов-заменителей будет их головной болью. А в случае если одна из комнат будет пустовать какое-то время, вы все равно будет получать свой ежемесячный доход в полном объеме.
Ремонт
Не берите дешевую убитую вторичку, пусть даже ее цена будет значительно ниже рыночной. Денег вы потеряете много и сразу по двум статьям: на ремонте и на простое квартиры во время этого самого ремонта. К тому же оценить реальный объем требуемых инвестиций вы сможете только в процессе. И тут реальность может неприятно превзойти ожидания.
Соответственно, в случае с первичкой, обратите внимание на комплексы, которые сдаются с чистовой отделкой. О качестве ремонта от того или иного застройщика можно судить по отзывам на его предыдущие проекты.
Социальная среда
Прежде, чем соглашаться на покупку вторичной квартиры, надо оценить социальное окружение. Если в подъезде сплошь и рядом одни выпивохи, то сдать ее можно будет таким же выпивохам, ибо адекватные жильцы будут съезжать от вас, не успев вселиться.
Конечно, в квартиры к соседям вы не зайдете, но общее впечатление составить можно. Поищите в интернете данные о криминогенной обстановке района, обратите внимание на состояние подъезда, припаркованные машины, посмотрите на людей вокруг, порасспрашивайте местных бабушек. Если вы смотрите квартиру в большом ЖК, наверняка у него есть группа в соц.сетях – изучите информацию, которая размещена там.
Инфраструктура
Если вы нацелены на семейную аудиторию, то таким жильцам, помимо транспортной доступности, понадобится развитая инфраструктура с садиками, школами и поликлиниками. Поэтому вариант на вновь освоенных территориях без появления социальных благ в краткосрочной перспективе может оказаться крайне неликвидным. Ну или же вам придется хорошо скинуть цену. Если смотрите новостройку, присмотритесь к вариантам с закрытой охраняемой территорией и благоустроенным двором – тем более за последние годы таких проектов в Петербурге появилось немало.
Когда покупать новостройку?
Конечно, на котлованной стадии квартира стоит ощутимо дешевле, чем готовый аналог. Но это если брать абсолютные величины. На деле этот аспект необходимо оценить со всех сторон. Однушка с непритязательным ремонтом стоит в среднем 23 000 рублей без учета К/У. Квартиры с хорошим ремонтом, мебелью и современной техникой (не обязательно дорогой) – около 30 000 рублей в месяц. Вот и считайте. За 2 года стройки упущенная выгода составит до 720 000 рублей. Также следует учитывать, что сдача дома и получение ключей вовсе не одно и то же. Порой после сдачи объекта может пройти еще 6-8 месяцев, прежде чем вы получите ключи. Этот момент необходимо уточнять у застройщика.
Так что надо хорошенько взвесить, что за этот период потенциально принесет больше денег: сдача в аренду или рост стоимости жилья.
Апартаменты
Если вам некогда заниматься административными делами, связанными с арендой своей квартиры, или же вы живете в другом городе или стране, присмотритесь к апартаментам.
Во-первых, они отличаются невысокой стоимостью по сравнению с аналогичными лотами. Во-вторых, многие из них располагаются в пешей доступности от метро, а, в-третьих, они реализуются по принципу гостиничного бизнеса.
При желании поиск арендаторов, общение с ними и решение всех бытовых вопросов за определенную комиссию вы можете делегировать управляющей компании. И главное – у вас не будет проблем с соседями-хозяевами квартир, которые могут не оценить вашу предпринимательскую деятельность.
Понравилась статья? Не забудьте поставить лайк!
Если остались вопросы - пишите нам в комментариях. Если нужна помощь в одобрении ипотеки или выборе квартиры - звоните! Подберем оптимальную ипотечную программу и поможем с выбором лучшего ЖК.
На данный момент есть выгодные программы под 2,7 %
* ИПОТЕКА LIVE - команда специалистов в сфере кредитования, недвижимости, страхования и юридических услуг.
Звоните: +7 (812) 421-87-72
www.ipotekalive.ru