Нередко возникает ситуация, когда квартира находится в собственности нескольких людей, не являющихся членами семьи. Иногда это бывшие супруги, дальние родственники, а иногда и вовсе посторонние люди. Проживание в такой квартире бывает очень затруднительным и неудобным, а подчас, и просто невозможным. Вы хотели бы продать квартиру, а ваш сособственник – нет. Что делать?
Для начала, хочу сказать, что заставить собственника продать долю в квартире невозможно! Нет, конечно, под действием угроз, тяжёлых жизненных обстоятельств, обмана и т.п. это сделать возможно, однако, это относится к разряду преступлений. Я же говорю о законных способах. Суд может обязать продать долю в квартире только , если эта доля ничтожно мала. При этом необходимо ещё несколько условий: сособственник, владеющей малой долей, не зарегистрирован и не проживает в этой квартире, имеет другое жильё, не оплачивает коммунальные платежи и налоги.
Чаще всего бывает по-другому. Сособственники владеют значительными долями, вынуждены проживать совместно, при этом, часто не могут поделить комнаты из-за несоответствия метражей комнат с имеющимися долями. Ещё хуже, если квартирой пользуется один сособственник, а другой вынужден проживать в съёмном жилье. В такой ситуации можно действовать в нескольких направлениях.
Самое лучшее и правильное направление – договариваться друг с другом. Как именно? Необходимо найти компромиссный вариант, который может заинтересовать другую сторону.
1. Выкуп одним из сособственников доли другого. Это можно сделать с привлечением кредитных средств (ипотечных или потребительских). Можно договориться о рассрочке, с оформлением договора залога до момента последней выплаты.
2. Предоставление сособственнику другого жилья через договор мены или договоры купли-продажи.
3. Предоставление сособственнику другого имущества, в качестве оплаты (частичной оплаты) долей квартиры. Это может быть участок, дача, машина, гараж и т.д. Данные сделки можно оформить через договоры дарения или куплю-продажу.
4. Продажа всей квартиры постороннему лицу или своей доли другому сособственнику с ущемлением собственных интересов, с целью получить хоть какие-то деньги.
Можно попытаться договориться между собой самим, а можно привлечь к этому другое лицо, которое удовлетворит обе стороны. Это может быть родственник, которому доверяют обе стороны, или приглашённый психолог, юрист (адвокат, нотариус), специалист по недвижимости. Главное, чтобы мог состояться конструктивный диалог, причём, договариваться можно и не встречаясь друг с другом.
Если же все попытки договориться не удались, можно действовать в другом направлении. Вы можете продать (подарить) свои доли постороннему лицу. Что для этого необходимо сделать? Гораздо проще будет продать свою долю, если в квартире определен порядок пользования помещениями. Один сособственник пользуется комнатой № 1, другой – комнатой № 2. Данная продажа будет фактически приравнена к продаже комнаты в коммунальной квартире, с той лишь разницей, что покупатель не сможет приобрести такие доли в ипотеку. В такой ситуации можно выставить в продажу комнату, а не доли, что повысит ликвидность вашего объекта.
Если порядок пользования не определён, это можно сделать у нотариуса, при согласии всех сторон, или в судебном порядке. Можно попробовать продать доли и без определения права пользования. Это, конечно, значительно снизит стоимость вашей недвижимости. Продать доли будет сложнее, но всё же возможно. Покупателями таких долей могут выступать люди, нуждающиеся в постоянной регистрации по каким-либо причинам. Например, последнее время участились покупки долей в квартирах, находящихся рядом с рейтинговыми школами.
Для осуществления данной задачи необходимо послать уведомление через нотариуса сособственникам по квартире, с предложением купить ваши доли. Предложенная цена должна соответствовать цене, по какой вы в дальнейшем сможете продать эти доли. Для этого необходимо сделать мониторинг рынка, или пригласить специалиста. Если в последствии цена в договоре купли-продажи будет ниже предложенной сособственникам, сделку можно оспорить. Впрочем, нотариус, без которого подобная сделка невозможна по закону, не заверит сделку по цене, ниже предложенной.
Продавать доли можно только по прошествии месяца после получения уведомления. Как уже сказано было выше, продажа возможна только через нотариуса, желательно того, который посылал уведомления. Взаиморасчёты можно также провести через нотариуса. По закону, нотариус сам регистрирует сделку, причём, бесплатно.
Можно, конечно, и подарить доли. Одаряемый, если это не близкий родственник, вынужден будет заплатить налог – 13% от кадастровой стоимости долей. Если вы тем самым подменяете продажу (притворная сделка), то нарушаете закон. Оспорить сделку можно, предъявив доказательства подмены, что бывает чрезвычайно сложно. Но ведь можно действительно подарить доли, получив, в свою очередь, в дар другое имущество. Тогда это будет вполне законно, тем более, если оба одаряемых заплатят налог.
В общем, как говорится, дорогу осилит идущий! Ставьте лайки, подписывайтесь на канал!