Данные с Avito показывают по запросу "продажа отель", за последние полгода, плавающее количество от 75 до 95 тысяч объектов. Некоторые собственники не указывают гостевые дома, пансионаты, турбазы, гостиницы, хостелы с ключевым запросом "отель", и по мнению всех участников рынка еще примерно на 20% реально продающихся объектов больше, но в силу разных причин собственники не выставляют их на Avito. Итоговая цифра по разным оценкам сегодня превышает 100 000 объектов на продажу. При внимательном разборе этой цифры, конечно, можно обнаружить задвоенные объекты от риэлторов (каждый указал свой телефон, без точного адреса, а только город), и в эту цифру попадают участки под строительство отеля, здания под отель - их тоже не мало. Конечно требуется профессиональное исследование для получения точных цифр по каждому региону, городу. Если кто из читателей обладает более точными маркетинговыми данными по этому рынку - прошу написать свои цифры или ссылку на источник (пока точных цифр по рынку я не смог найти).
Что происходит с рынком?
Этим вопросом задаются все - сами отельеры, инвесторы, банкиры (они сегодня являются владельцами большинства залоговых объектов по кредитам), и конечно - представители огромного количества компаний, занимающихся обслуживанием этой отрасли.
Практически во всех крупных регионах России, кроме Москвы, происходит падение доходности владельцев гостиничных объектов и, как следствие, ужесточение конкуренции всеми возможными способами: запрет малым отелям работать в жилых домах, категорическое переоформление участков и прочих прав, регулярный снос объектов в разных городах.
Параллельно идет мощнейшая работа по закрытию альтернативных предложений - хостелов, сдача квартир посуточно и т.д. Мне тоже интересны абсолютные цифры по этим рынкам, особенно по Югу. Например, я слышал или где-то читал, что в Санкт-Петербурге сдается в найм более 1,5 млн квартир ежемесячно.
Для большинства - это незаметно, но те, кто работает с гостиничным рынком, постоянно слышат о запуске разных процедур банкротства, которые особенно больно бьют по рынку, когда такая ситуация происходит с крупным объектом.
В частных беседах собственники, банкиры, инвесторы рассказывают, что большинство одиночных отелей обречены, при этом, как спасти их никто не знает.
Эта ситуация сложилась буквально в последние 5-7 лет, из-за неконтролируемого строительства огромного количества объектов гостиничного типа. Большинство предпринимателей, чиновников, военных рассматривало этот вид вложений, как гарантированный страховочный депозит, вложения в коммерческую недвижимость и обеспечение занятости ближайшим родственникам до конца жизни. Все, кто хоть немного задумывался о выходе на пенсию, с удовольствием говорили о спокойном управлении отелем вместе с женой и несколькими помощниками.
К огромному удивлению всех, озвученную мечту смогли реализовать десятки тысяч людей в нашей стране!
Технологии, на основе которых подбирались участки, планировалось строить здание, а затем создавалась форма управления, практически повсеместно - это небольшой семейный бизнес. Многие собственники так и не смогли посвятить этому бизнесу себя полностью или подключить свою семью и, конечно, пошли по временному найму случайных людей, в качестве управляющих. Чаще всего этими управляющими стали заслужившие доверие администраторы или руководители общепита, в редких случаях вообще непрофильные сотрудники - бухгалтера, водители, электрики, друзья-военные и пр.
Почему семейные или небольшие отели обречены на убытки сегодня?
При реализации сценария, когда в крупном городе или районном центре или на побережье, дефицит номерного фонда, а именно в этих условиях чаще всего планировалась постройка объекта, то лишь бы было людям куда лечь и не важно по какой цене - спрос практически гарантирован.
В моделируемых выше условиях можно рассчитывать на хорошую прибыль обеспечив минимальный сервис, полное отсутствие расходов на маркетинг, обучение персонала и какие-либо сложные системы управления - достаточно вести тетрадь с записями вручную, принимая на месте наличные деньги и по возможности, вообще не платить налогов!
Но сегодня существует сочетание целого спектра основных неблагоприятных факторов для владельцев таких бизнесов:
1. Кардинально увеличилась конкуренция. Лично я был поражен, когда мне сказали, что в Сочи в радиусе 2 км от места проведения нашего Южного форума коммерческой недвижимости находится 400 отелей! Я не поверил и стал внимательно изучать гугл карты и Booking - это было в 2017 году. Из-за этого постоянно снижаются цены - пример предложений ниже:
Во многих городах по России аналогичные цены - проверьте.
Даже при таких низких ценах о загрузке 20-30-40% процентов многие только мечтают!
2. Конкуренция резко снизила требования ко всем сотрудникам и обострила ценовую войну за них. Почти каждый отельер и ресторатор может рассказать историю про уход в самый не подходящий момент администратора из-за зарплаты на 100 рублей в смену больше! Поэтому стандарты сервиса требовать все сложнее, а учить практически бессмысленно - инвестиции практически не окупить.
3. Практически все владельцы объектов, когда планировали строить, конечно, исходили из совсем другой налоговой нагрузки и как они ее будут платить. Только ленивый сегодня не поругал увеличение общей суммы и качестве сбора налогов. Можно сказать, что отельный бизнес попал совсем в другую реальность!
4. Программное обеспечение. Для большинства отельеров еще пока слова "менеджер каналов", "модуль бронирования", "CRM" и другие подобные вызывают ассоциации с чем-то трудным и сложным, но большинство уже понимает, что без этого дальше работать невозможно. Покупка и внедрение программ для управления отельным бизнесом - это не только прямые затраты, но и более качественный менеджмент, больше требований к руководящим сотрудникам.
5. Техническое эксплуатирование зданий, территории. Большинство владельцев стали вынуждены разбираться не только в простейших технических инструментах - лампочки, гладильные доски, чайник, пылесос и пр. Наступил момент настоящей борьбы с лишними затратами, приходится изучать все аспекты, связанные с энергопотреблением кондиционеров, генерацией, потерей зданием тепла, работой насосов, очисткой бассейна, функционирование солнечных батарей и коллекторов, так как быстро включать дизельный генератор научились практически все!
Большинство зданий проектировались и строились на позитивных эмоциях другого времени, поэтому эти копейки считать никто не собирался. Но пришло время и пришло понимание, что лишние десять тысяч рублей в месяц - это возможность удержать хорошего сотрудника или банально не оплатить вовремя важному поставщику, а затем потерять его!
Мне много раз приходилось слышать мнение экспертов, что большую часть зданий ремонтировать не имеет никакого смысла, мол надо доэксплуатировать кое как и снести! Хотя ремонтировать здание нужно каждый год, если этого не делать оно очень быстро теряет привлекательный вид.
6. Маркетинг - этой теме сегодня наверное посвящены тысячи публикаций, постараюсь, как можно короче.
Монополист Booking зарабатывает на предоставлении информации намного больше, чем большинство зарабатывает владельцев отелей по всему миру - от 12 до 36% (я рассказывал о том, как хитро разоряют самые хорошие отели и затем скупают за копейки, на форуме в 2017 году). Десять лет назад все бы просто посмеялись при предположении о том, что будут платить столько за размещение на сайте, и рейтинг, зависящий от мнений клиентов, которые раньше рассматривались изначально, как бедные родственники, обязанные платить и безропотно воспринимать любое настроение персонала.
По самым разным исследованиям, среднестатистический человек изучает от 7 до 12 сайтов при решении остановиться в определенном отеле, даже после бронирования, многие продолжают изучать рынок, в разное время года процент отказов сегодня достигает иногда 30%.
Только каналы продвижения, помимо собственного сайта и социальных сетей, привязанных к бренду отеля, могут составлять сотни.
Рекламные бюджеты, с учетом найма специалиста, часто составляют до 40% выручки одиночного отеля - естественно, что большинство в таких условиях не может выйти в прибыль.
Отдельная тема в маркетинге - это организация мероприятий на территории отеля или поблизости, с целью получения загрузки номеров, общепита. Маленький отель не интересен профессионалам рынка, а нанимать на маленький отель в штат собственного ивент менеджера часто тоже не выгодно.
Недавно я прочитал фразу одного профессионала, занимающегося международным отельным бизнесом больше 30 лет: "Давно пора привыкнуть - нет мероприятий, значит нет загрузки отеля!". Он в своем интервью имел в виду - непрерывный поток разнообразных крупных городских мероприятий, но мы все понимаем, что поток событий, на которые постоянно едут туристы, у нас происходит только в трех городах страны - Москва, Санкт-Петербург и Сочи. Но, как видим, что для загрузки объектов в Сочи мероприятий пока явно недостаточно!
7. Прочие административные издержки, найм юристов, бухгалтеров никуда не делись.
8. Общепит. Этот кажущийся простым блок, практически всегда таит в себе потери при закупках, бой посуды, испорченных продуктах, неупотребленных блюд, плохо учитываемой рентабельности, питания сотрудников за счет компании, маркетинговые, представительские издержки и банальное воровство.
Этим процессом тоже нужно заниматься профессионально и обеспечивать хорошую загрузку, в противном случае сотрудникам не получается зарабатывать и они разбегаются или воруют до последнего.
Предварительный вывод
Получается, что руководителю и собственнику необходимо быть отличным специалистом в совершенно разных областях, постоянно принимать совершенно разные, и при этом, эффективные решения.
Минимальный финансовый анализ показывает, что при существующих издержках и среднеотраслевой выручке/загрузке, средний отель работает в минус 10-20%. Об этих цифрах мне говорят постоянно все крупные инвесторы, рассматривающие приход в отрасль.
Обычный отель балансирует на грани закрытия или банкротства, на основе резервных денег собственника, которыми он поддерживает его или выдающимися переговорными способностями с банком, сотрудниками, поставщиками, постепенно наращивая сумму долгов.
Таким образом, мы предварительно увидели, почему сегодня продается такое огромное количество отелей и других объектов гостиничного рынка (хостелы, гостевые дома, турбазы, пансионаты, санатории).
Прогноз для рынка
Очевидна дальнейшая тенденция - это постепенное закрытие многих объектов рынком, кредиторами, государством.
В таких условиях демпинговое ценообразование будет серьезно мешать всем участникам рынка еще не один год.
В дальнейшем зарабатывать смогут только сильные объединения под одной управляющей компанией, когда на каждый бизнес-процесс можно будет нанимать одного или даже нескольких высококлассных специалистов и платить им достойную оплату труда. Это позволит создавать нишевые бренды и обходиться без услуг агрегаторов (таких, как Booking) или пользоваться ими в минимальных объемах.
Именно для решения этой задачи я сегодня занимаюсь проектом Hotel Control, объединяющего в себе группу компаний для покупки и дальнейшего управления группой отелей. В планах - объединение несколько десятков отелей в ближайшие 5-7 лет и настройка лучших технологий для получения эффекта масштаба. Самый простой и понятный всем пример - это розничные сети. Доля сетевых брендов в отельном рынке пока очень мала и представлена в основном франшизными брендами иностранных компаний.
Рынку нужны крупные игроки, заказывающие качественные маркетинговые исследования, создающие собственные школы подготовки персонала, коробочно внедряющие разные технологические решения (обогрев, кондиционирование, энергообеспечение, система управления, учет, маркетинг, закупки и пр.).
Считаю, что в сложившихся условиях - это единственный выход для получения прибыли для сотен объектов - объединения, в рамках одного бренда. Все перечисленные минусы можно будет исключить и получить качественные изменения в лучшую сторону в области сервиса в стране.
Подписывайтесь на мой канал (Путь партнерства, инвестиций), обращайтесь в личку в социальных сетях с вопросами и предложениями.
Интересно Ваше мнение по этой статье - пишите в комментариях.
#греднев илья #horeca #продажа отеля #управление отелем #маркетинг отеля