Риски при купле-продаже недвижимости есть всегда! Но их можно минимизировать!!! Для этого необходимо понимать, в чем заключается опасность покупки конкретного объекта. Вид риска напрямую зависит от того, как продавцом приобреталась недвижимость. Поэтому нужно обратить внимание на документ- основание. Далее по пунктам:
Приватизация.
Когда действующий владелец получил право собственности на основании приватизации, риск для нового покупателя заключается в следующем: если кто-то из членов семьи действующего собственника в свое время не воспользовался правом на приватизацию и при этом не написал отказ от него, то право на приватизацию сохранилось! А значит, даже после перехода права собственности к новому покупателю, член семьи прежнего владельца имеет право на проживание в уже проданном жилье.
Как минимизировать риск? Удостовериться, что в приватизации участвовали все члены семьи, либо ознакомиться с отказами на приватизацию этих членов семьи. Обязательное снятие с регистрационного учета всех прописанных граждан до момента подписания основного договора купли-продажи.
Договор купли-продажи.
Если действующий владелец имущества получил право собственности на основании договора купли-продажи. Тогда возникает следующий риск: Возможно квартира приобреталась в браке, а оформлена только на одного супруга. Второй может оспорить действительность сделки с новым покупателем. Даже если они на данный момент в разводе. Поскольку при расторжении брака супруги не всегда делят имущество. А без раздела недвижимость считается приобретенной в браке, то есть их совместной собственностью.
Нотариальное согласие на продажу имущества от второго супруга(-и) – будет снижением степени риска!
Наследство.
Рассмотрим вариант, в котором действующий владелец имущества получил право собственности вступив в наследство. Как известно, наследование делиться на две категории:
– по завещанию;
– по закону, согласно очередности родства.
Наследство по завещанию не оспаривается, поскольку это волеизъявление человека при жизни, составленное лично у нотариуса.
Наследство по закону, за частую, сопровождается «разборками» родственников и судебными тяжбами.
Минимизация риска: это сбор как можно большей информации о бывшем владельце и составе его семьи. Информацию можно получить у соседей, знакомых, агента по недвижимости. Так же история бывших хозяев отображена в поквартирной карточке. Не лишнем будет прописать в договоре купли- продажи пункт о «забытых» родственниках. Это не будет абсолютной защитой вашего нового имущества, но по крайней мере станет аргументом для суда, если вдруг потребуется.
Несовершеннолетние.
Один или несколько действующих владельцев – несовершеннолетние граждане.
Всем известно, что в таком случае продавец должен получить разрешение на продажу объекта недвижимости в органе опеки и попечительства. Задача этого органа – защищать интересы несовершеннолетних граждан от корыстных целей родителей, опекунов и прочих мошенников. Риск нового владельца в том, что, если законные представители несовершеннолетнего не выполнят условия обязательства после продажи недвижимого имущества (обязательство о приобретении в течении 6 месяцев (со дня получения разрешения на продажу) встречной покупки для несовершеннолетнего гражданина по площади и стоимости равной, либо увеличенной в сравнении с предшествующей), то орган опеки обратится в суд и решением суда аннулирует сделку купли-продажи.
Предотвращаем риск! Вот именно при таких сделках рекомендую соблюдать три условия:
– к моменту подписания основного договора купли – продажи, должны быть сняты с регистрации по месту жительства продавец и все члены семьи (все несовершеннолетние и совершеннолетние). Если останется прописанным несовершеннолетний гражданин, тогда согласно закона в дополнение к нему необходимо будет прописать родителя (опекуна или законного представителя);
– оформить страхование титула, поскольку этот полис разработан для защиты покупателей именно в таких ситуациях. По этому полису Вы сможете вернуть всю стоимость квартиры;
– обязательно убедитесь в том, что опека выдала разрешение на продажу жилья. Разрешение выдается по месту прописки несовершеннолетних!
Дарение.
Договор дарения – это лучший из документов – основания! Он сам по себе минимизирует риски! Потому что некому оспаривать сделку купли-продажи. Но все же стоит уделить внимание возрасту и адекватности поведения собственника.
Гражданин должен быть полностью дееспособным (ст.21 ГК РФ). Для покупателя зона риска это продавец в возрасте старше 60 лет. Поскольку закон не обязывает продавца предъявлять справку с ПНД (психоневрологический диспансер) или с НД (наркологического диспансера), Вам придется решать этот вопрос самостоятельно. Если есть хотя бы малейшее подозрение на возможное ограничение в дееспособности или недееспособность, обязательно попросите представить справку из диспансеров до подписания договора купли-продажи. Стоящие на учете в ПНД или НД граждане не обязательно недееспособные или ограниченные в дееспособности. Решения по дееспособности выносит суд и передает сведения в органы опеки и попечительства для установления над гражданином опеки (попечительства).
Медицинское освидетельствование.
Когда в справках из диспансеров указано, что продавец не состоит на учете, но Вас настораживает его поведение, необходимо провести медицинское освидетельствование в день совершения сделки. Освидетельствование проводит врач – психиатр, подтверждая процедуру медицинским заключением с печатью и личной подписью на соответствующем бланке. Доктор должен иметь лицензию на оказание психиатрической помощи. И получить письменное согласие от продавца до начала процедуры. Это заключение будет весомым аргументом для судьи, если начнется оспаривания сделки.
Другие полезные статьи о недвижимости читайте на нашем сайте!
Не забудьте подписаться, чтобы узнать о выходе новых статей!