С 2014 г. в Италии стала возможной очень удобная формула приобретения недвижимости: аренда с правом выкупа – (итал. «affitto per acquisto» или «affitto con riscatto» — аренда для выкупа, анг. «rent to buy»).
Еще раньше она приобрела популярность в США, Великобритании и других странах Европы.
В итальянском законодательстве отношения владельца недвижимости и арендатора (будущего владельца) регулируются постановлением Sblocca Italia Dl 133/2014(Законодательный декрет №133 от 2014 года). Оно раскрывает все особенности двух совместных процедур: аренды недвижимости и ее последующей покупки, а также возможности защиты прав и интересов обеих сторон.
- между владельцем и арендатором (будущим покупателем) составляется договор, который должен быть зарегистрирован в реестре недвижимости;
- такая регистрация обеспечивает надежную защиту владеющей и арендующей стороне. Постепенно основы защищенности уточняются и углубляются, что отражается в законодательных документах:
- в частности, права арендатора защищены в случае передачи права собственности на недвижимость третьему лицу (или другим лицам);
- владелец не может в течение срока договора отдать в аренду или продать недвижимость другому человеку, если даже он готов заплатить гораздо больше;
- арендатору предоставлено право расторгать договор в течение срока его действия;
- если покупка недвижимости не произошла, то арендатору гарантировано возвращение части уплаченной арендной платы;
- если на момент окончания действия договора арендатор не может выкупить жилье, то ему предоставляется возможность продолжить аренду. Конечно, он теряет все преимущества, которые ему предоставлял договор «affitto con riscatto»;
- если арендатор нарушает режим платежей, то хозяин недвижимости имеет право расторгнуть договор;
- если происходит значительная задержка оплаты регулярных платежей (в размере одной двадцатой от суммы покупки и более), то арендатор должен оставить жилье или другую недвижимость без возврата уплаченных ранее денег.
Способом «affitto con riscatto» можно приобрести как жилье (дом, квартиру, виллу), так и коммерческую недвижимость (ресторан, бар, гостиницу, склад, доходный дом, производственное помещение и др.)
Для кого предназначена формула «аренда с правом выкупа»?
Этой возможностью может воспользоваться любой покупатель, но хорошей альтернативой она является, прежде всего, для тех, кто очень желает приобрести недвижимость в солнечной Италии, но не имеет на данный момент всей суммы для уплаты. Выплачивая постепенно, год за годом, арендную плату и погашение долга за покупку, арендатор может радоваться удачному приобретению. Конечно, арендатор-покупатель должен иметь стабильный ежемесячный заработок или другие доходы, иначе он может попасть в ситуацию, при которой потеряет все – и недвижимость, и вложенные деньги.
Особенности
Эта процедура согласовывается между двумя сторонами (владелец и арендатор, он же будущий владелец) на основании единого договора. В договоре прописаны обе операции – аренда и купля-продажа, что избавляет от дополнительных формальных процедур и затрат. Он содержит условия аренды, стоимость объекта, сроки действия договора. Цена ежемесячных выплат фиксируется на все время аренды. Впоследствии изменить стоимость недвижимости, как и размеры регулярных платежей, можно только на основе согласия обеих сторон. Сроки действия договора фиксируются в пределах от 3 до 10 лет.
Как рассчитываются платежи по аренде с правом выкупа?
На основании согласованной стоимости объекта определяется величина гарантированного невозвратного взноса, которая составляет 5-10 % от общей суммы. Устанавливается сумма регулярного платежа, которая имеет две составляющие: арендная плата и взнос в счет погашения суммы покупки. Сумма этих взносов вычитается из оставшейся части стоимости покупки при окончании аренды.
Приведем пример расчета всех платежей за аренду с правом выкупа:
— согласованная стоимость на срок выплаты в 10 лет – 180000 €;
— гарантированный взнос (10 % от общей суммы) – 18000 €;
— регулярный (ежемесячный) платеж (300 € за аренду и 300 € в счет уплаты) – 600 €;
— сумма, уплаченная за покупку на момент окончательного расчета (гарантированный взнос 18000 € + часть суммы регулярных платежей за покупку – 36000 €) – 54000 €;
— остаток суммы к окончательной оплате – 126000 €. Эту сумму можно собрать за десятилетний срок.
Положительные стороны
Для арендатора-покупателя:
— возможность пользоваться недвижимостью: заселиться и жить в прекрасном доме, квартире или организовать свой бизнес на базе коммерческой недвижимости;
— отсрочка уплаты налога на недвижимость, а также отсутствие расходов на возможную ипотеку или другие виды кредитования;
— использование времени действия договора для сбора необходимой суммы, сравнительно небольшие регулярные выплаты;
— экономия финансов на страховании недвижимости и налогах по ее содержанию, которые продолжает оплачивать владелец;
— в случае, если арендатор не может оплатить покупку, он имеет возможность взять кредит на гораздо меньшую сумму, чем ему потребовалось бы на момент заключения договора;
— создание основ для положительной «кредитной истории», что может благоприятствовать в дальнейшем получению заимствований от финансовых учреждений.
Для арендодателя-продавца:
— реализация возможности сдать в аренду, а в будущем продать недвижимость;
— получение значительной суммы и постоянный доход от имущества в течение действия договора;
— недвижимость находится под присмотром и в безопасности;
— уменьшаются финансовые затраты по коммунальным платежам, поскольку их оплачивает арендатор.
Недостатки аренды с правом выкупа
Для арендатора-покупателя:
— по формуле «affitto per acquisto» на покупку и аренду тратится большая сумма, чем на покупку недвижимости другим путем.
Для арендодателя-продавца:
— нет возможности сразу получить всю сумму, что лишает возможности вложить ее в другой бизнес;
— оплата всех налоговых взносов производится сразу по заключению договора аренды недвижимости с правом выкупа.
Естественно, не все агентства недвижимости предлагают к продаже объекты по вышеописанной формуле. Именно для этого и существует наш портал, который поможет вам не только найти эти агентства, но и в общении с ними.
Поэтому если вы желаете поселиться с семьей в Италии, но не владеете достаточной суммой сразу и сейчас, то у вас есть возможность осуществить свою мечту, рассмотрев очень удобный вариант: аренда с правом выкупа.
Использованы материалы нашего портала итальянской недвижимости: https://domusdirect.it/ru/