"Служба Заказчика" в малоэтажном строительстве.
Здравствуйте, уважаемые читатели.
В этом материале хочу подробно рассказать о такой услуге, как «СЛУЖБА ЗАКАЗЧИКА» или технадзор с привязкой к малоэтажному строительству. Всем известна формула сотрудничества Заказчик-Подрядчик, но в капитальном строительстве формула выглядит по другому: Заказчик (инвестор)-Служба заказчика-Подрядчик. Связано это с тем, что финансисты, выступающие в роли Заказчика, не строят дома самостоятельно, они создают или нанимают Службу заказчика и через неё выстраивают отношения с непосредственными исполнителями- Строительными организациями. Обратите внимание на объекты капитального строительства в вашем регионе, на въезде, на стройплощадку обязательно должен быть вывешен Паспорт строительного объекта. В этом паспорте указывается Заказчик или инвестор строительства и Подрядчик. Не поленитесь, «погуглите» названия субъектов стройки и вы убедитесь в правильности моих слов. Получается, что когда вкладывают в объект капитального строительства сотни миллионов рублей, финансисты (капиталисты) жестко контролируют ситуацию с помощью технадзора (Служба заказчика), а вот когда речь идет о малоэтажке, звено Служба заказчика выпадает из строительного процесса. Справедливо ли урезать схему взаимоотношений в малоэтажном строительстве? Ведь сотни тысяч рублей, вложенные в постройку коттеджа, не менее дороги частнику, чем миллионы финансистам.
Итак, что же решает, и чем полезна Служба заказчика обычному частнику для постройки дома?
Первое-правильный расчет затрат на строительство. Ежедневно сталкиваюсь с ситуацией когда Заказчик находится на стадии составления бюджета. Сколько стоит-дом построить? Огромная часть Заказчиков банально оставляет заявки через «ловушки» контекстной рекламы, коих на просторах интернета, огромное количество, и ждет чуда, как в лотерее, что менеджер строительной компании угадает заветное число в рублях, отложенное на постройку дома. Такая практика проведения «тендера» очень распространена и абсолютно не эффективна. Для выбора подрядной организации по ценовой политике, необходимо, минимум, Эскизное решение (фасад, планы по этажам) и Техническое задание. Именно, грамотно составленное Техническое задание и является главным документом для расчета бюджета стройки. Другими словами, Техническое задание определяет, что получит Заказчик на конкретном этапе сотрудничества с Подрядчиком за конкретные деньги.
Резюмируя первый пункт, Служба заказчика-это подбор эскизного решения будущего дома, составление технического задания и правильный подход к выбору подрядчика по расценкам стоимости работ. Сразу оговорюсь, предвидя различные комментарии, расчет затрат на общестроительные работы, на основе эскиза дома и технического задания, имеет погрешность 3-5 процентов, но это совсем исключает «финансовый сюрприз» для Заказчика.
Второе-проект будущего дома. Безусловно, что для Договора подряда недостаточно иметь эскизное решение. Для договора подряда, в обязательном порядке, должен быть проект дома, минимум с двумя разделами. Архитектурный раздел: фасады, планы по этажам, план кровли, план фундамента и т.д. и т.п. Конструктивный раздел: конструкция фундамента, конструкция перекрытий, конструкция крыши и т.д. и т.п., и главное, узлы сопряжения. По лично моей аналитике, сорок процентов ошибок, допущенных в малоэтажном строительстве, заложены на этапе проекта дома. Какой проект лучше готовый или индивидуальный? Заказать проект у специализированной компании или у Подрядчика? Копий на эту тему сломано не мало и спор продолжается. Служба заказчика готова работать в любом алгоритме решения этой задачи, учитывая пожелание Заказчика. Конечно, идеальным вариантом является проектировать и строить с одним субъектом. Так быстрее выстроить отношения с Подрядчиком, меньше согласований по тех заданию и по смете и так надежнее для Заказчика, Подрядчик не сможет увильнуть от «косяков», ссылаясь на проект. Но решает Заказчик.
Резюмируя второй пункт, Служба заказчика, проводит аудит проектной документации.
Третье-Аудит сметно-договорной документации. Очень популярный в России человек, однажды сказал: «Замучаетесь пыль глотать по судам». Учитывая столь мудрое изречение, во избежание недоразумений, связанных с решением спора в суде, необходимо проверить Договор подряда и смету до подписания сторонами.
Резюмируя третий пункт, для Службы заказчика главной задачей проверки является Предмет договора, объёмы материалов и перечень работ по смете, то есть правильный перенос Технического задания (см. пункт первый) в сметно договорную документацию. Как показывает практика, аудит сметно-договорной документации, в первую очередь, необходим Заказчикам, заключающим гражданско-трудовой договор с «дикими бригадами» и «дикими прорабами».
Четвертое-оценка риска передачи денежных средств проходимцам и непрофессионалам. В первую очередь, в зону риска попадают Заказчики, ориентированные исключительно на фактор дешевизны подряда. Не застрахованы и те, кто решил подписать договор подряда в красивом офисе, клюнув на дорогую рекламу. Специалист Службы заказчика гораздо быстрее обнаружит, пусть даже хорошо закамуфлированный подвох, чем обычный Заказчик. Сто процентную гарантию давать глупо, но свести максимально к минимуму реально.
Пятое-контроль строительства. В Яндекс Дзен, можно найти сотни жалоб на «косяки», допущенные строителями в процессе возведения частного дома. Почти все написаны как под копирку. Вспомним, с чего начиналась моя статья: с того, что при капитальном строительстве Технадзор-один из разделов работы Службы заказчика, обязательная базовая опция ведения стройки. Следовательно, будет присутствовать Технадзор в малоэтажке-будет правильная стройка. Согласно строительным правилам, все скрытые работы актируются. Укладка арматуры, паро и гидроизоляции, утеплителя - на все эти работы необходимо составить Акт скрытых работ. Не просто подписать бумажку, а Подрядчик предъявляет представителю Службы заказчика факт выполнения и качество скрытых работ.
Шестое-Служба заказчика защищает интересы Заказчика. Каждый из Вас, дорогие читатели, был в ситуации, когда нужна была помощь юридического или медицинского характера, а близкий родственник или хороший знакомый неплохо практиковал в данной области. Как известно «дружба – понятие круглосуточное» и вовремя пришедшая поддержка ускоряла положительное решение проблемы. Служба заказчика в малоэтажном строительстве это эксперт, консультант, готовый оказать дружескую помощь исключительно в вашу сторону. В любой спорной ситуации с Подрядчиком Заказчик может пригласить на защиту своих интересов специалиста Службы заказчика.
Седьмое- Консультации. Служба заказчика в малоэтажном строительстве очень пластичная услуга. Многообразие подходов Заказчика к строительному процессу вынуждает подстроиться к спросу строительного рынка и Службу заказчика. Частники могут строить поэтапно, не спеша, без привлечения строительных организаций на подряд, самостоятельно, с родственниками, с шабашниками, по-разному. Плохо это или хорошо, не мне судить. Единственное, против чего выступаю я, это против агитации и пропаганды в сторону «научись по интернету на строителя, ведь это не трудно, и в две руки, самостоятельно построй дом». Если по такому алгоритму построить качественный дом получилось у одного, это абсолютно не значит, что получиться у каждого второго. Самострой это нормально, но профессиональная консультация при самострое это не менее нормально. Не даром говорят: «семь раз отмерь……» и «на своих ошибках учатся только……»
Восьмое-минимизация затрат на строительство дома. Вполне нормальное, обоснованное техническое задание для Службы заказчика снизит бюджет затрат на постройку дома до реального значения без потери качества выполнения строительных работ. Не часто Заказчики обращаются за данной услугой, связано это с тем, что о такой возможности просто не знают. И напрягает механизм, заплатить за то, что будет дешевле. В основном, за подобной услугой, обращаются хорошие знакомые не боясь подвоха. Услуга реальная, в разы стройка не подешевеет, но подобрать оптимальный вариант цена –качество вполне возможно.
Девятое- экспертиза. Очень обширная тема: «Строительная экспертиза». Лучше посвятить ей отдельную статью. Затрону лишь один вид экспертизы. По форме, данный вид экспертизы очень близок к пункту Шесть, «защита интересов Заказчика». Экспертиза конкретного нарушения строительного процесса, при котором Подрядчик на устное замечание Заказчика реагирует не должным образом. Как правило, весь процесс данной экспертизы сводится к выезду на объект, актированию нарушения, ссылаясь на проектную , договорную документацию и соответствующие СНиПы и строительные правила, составление претензии к Подрядчику с требованием устранения выявленных нарушений и обязательной консультацией Заказчика на возможные варианты развития ситуации в дальнейшем. Главная задача такой экспертизы максимально отстоять интересы Заказчика. В разделе «Экспертиза» концепция Службы заказчика не доводить дело до суда, не останавливать стройку, а убеждение Подрядчика к устранению нарушений профессиональными аргументами.
Виды взаимодействия Заказчика и Службы заказчика:
· Заказчик вправе воспользоваться Службой заказчика в различных вариантах, это может быть разовое обращение по любому из вышеуказанных пунктов.
· Заказчик может нанять Службу заказчика как технадзор – контроль за стройкой. Изучив проектную и договорную документацию, Заказчику выдается перечень всех видов скрытых работ, требующих Актирования. Заказчик принимает решение на все ли скрытые работы требуется выезд Службы заказчика или выборочно.
· Контроль учета строительных материалов используемых на строительстве, в том числе логистика доставки на стройплощадку, при условии, что в договоре подряда Заказчик отвечает за снабжение стройки строительными материалами.
· Удаленный аудит проектно-сметной и договорной документации. Заказчик высылает копии документов в адрес Службы заказчика и в течении двух рабочих дней получает экспертное заключение с выявленными нарушениями или «подводными камнями».
· Консультационное обслуживание Заказчика, в том числе удалённо.
· Изготовление индивидуального эскиза дома в 3-D измерении с разрезами по этажам, определением площадей помещений.
«ЗА» и «Против» использования Службы заказчика в малоэтажном строительстве.
· Большинство частных застройщиков просто не знает о существовании «Службы заказчика».
· Подрядные организации, в основном, положительно относятся на присутствие в строительном процессе представителя Службы заказчика. Им проще и быстрее решать вопросы с профессионалом, чем с Заказчиком, постоянно «разжевывая» строительные нюансы.
· «Дикие бригады» и «дикие прорабы» более ответственно начинают относиться к строительству, зная, что глупые отговорки не проходят и недоброжелательны к опции Служба заказчика.
· Заказчики, заключившие договор подряда с юр. Лицом, настроены к экономии в любых вопросах ведь цена уже для кошелька предельная. Менеджеры строй-компании хорошо обрабатывают клиентов, уверяя в надежности будущего подряда. Заказчик успокаивается, но человеческий фактор может вмешаться в ситуацию непредвиденно. Риск есть, но все надеются, что пронесет.
· Технадзор заказывают обеспеченные Заказчики, им важен результат и надежность проекта, в который вложены деньги. Сейчас таких совсем немного.
· Распространена ситуация «пожар, всё пропало». Как правило это самострой или работа с «дикими бригадами», найденными «В Контакте – раздел шабашка», по принципу «семь шапок из одной шкуры». Договора нет, проекта нет, есть «косяки», трещины и прочее безобразие. Срочно нужна консультация или экспертиза. Чаще всего обращение от женщин от взаимоотношений с «дикой бригадой», а мужчины «косячат» в самострое.
· Есть достаточно грамотные Заказчики, не первый дом в жизни, в теме строительство не новички, хотя основная профессия совсем другая. Они сами выступают в роли Службы заказчика.
· Строительный аудит проектно сметной и договорной документации стоит 3000 рублей. Стройка на общестроительный объем работ 500-1 500 тысяч рублей. Выбирать Заказчику.
В следующих статьях буду приведены примеры работы с Заказчиками.