В текущем году количество сделок на вторичном рынке «старой» Москвы, согласно прогнозу «Инком-Недвижимость», увеличится минимум на 20%. Спрос поднимется за счет роста активности как консервативных инвесторов, приобретающих жилье для сохранения накоплений от девальвации, так и ипотечных покупателей.
В 2015-2017 годах, когда вторичная недвижимость дешевела, не заключили ни одной инвестиционной сделки. Но в 2018-м консервативные инвесторы вернулись. Доля таких покупателей увеличивалась иногда очень быстро. Например, с сентября по ноябрь 2018 года – с 12% до 20%. В 2019 году показатель начал сокращаться, достигнув минимума в 5% осенью. Это связано с повышением ключевой ставки Центробанком (с декабря 2018 года по июнь 2019 года она была 7,75%) и ростом популярности депозитов.
В 2020 году доля сделок с инвестиционными целями вновь начала повышаться, и сегодня она составляет 7%. К концу года показатель увеличится до 15%. Дело в том, что в течение нынешнего года ключевая ставка может продолжать уменьшаться. Это нанесет заметный удар по уровню доходности депозитов. Владельцы больших накоплений начинают искать прочие источники хранения своих средств, обращая внимание и на жилье. Тем более что на «вторичке» предпосылок к снижению цен сейчас нет.
На решение инвесторов вложить средства в приобретение квартиры влияет еще и ожидаемое увеличение доходности арендного бизнеса. Так, в 2019 году средняя ставка найма 1-комнатных квартир выросла на 9%, а 2-комнатных – еще больше, на 15%. В 2020 году рост средней стоимости аренды может составить до 5-7%.
Также к повышению спроса на вторичном рынке приведет снижение ставок по жилищным кредитам. Это стимулирует ипотечный спрос, сильно ослабленный к концу 2019 года. В ноябре прошлого года количество ипотечных покупок в годовом выражении упало на 34,3%, в декабре разрыв был 24,9%. В январе 2020-го отставание от января 2019-го года по числу покупок с кредитом было только 14,2%. В этом году ожидается снижение ипотечных ставок на вторичном рынке не более чем на 1% в среднем. Потенциальные покупатели тоже понимают, что большого уменьшения процентов по займам ждать не приходится. И даже те, кто раньше откладывал приобретение жилья, начинают выходить на рынок.
Из-за роста спроса на рынке вторичного жилья «старой» Москвы может существенно упасть объем ликвидного предложения, который и так небольшой. Больше всего популярны среди покупателей доступные 1-комнатные квартиры. Именно их порой продают с превышением стоимости предложения, и они могут стать наиболее дефицитным форматом в сегменте.