В соответствии с законодательством, собственность, купленная до того, как брак был зарегистрирован, не делится при его расторжении.
Однако в случае оформления кредита для приобретения имущества, существуют определенные особенности. К примеру, при разделе оформленной до брака ипотеки, происходит раздел не только жилья, но и не выплаченного кредита.
Возможна ли ипотека до регистрации брака?
Хотя в большинстве случаев ипотечный кредит выдается супругам, наличие зарегистрированного брака не является обязательным условием. По этой причине его могут получить:
- одинокие граждане;
- лица, собирающиеся зарегистрировать брак, но обращающиеся в банковскую организацию до регистрации;
- пары, которые сожительствуют без официального оформления своих отношений.
Последний случай не был широко распространен, однако в настоящее время стал популярным, если покупаемое жилье оформляется в долевую собственность.
Раздел ипотечной квартиры, приобретенной до брака
В случае оформления ипотечного кредита до регистрации брака, такое жилье не признается совместной собственностью и не подлежит разделу в случае развода. Но такое правило относится только к имуществу, для покупки которого были использованы личные средства.
Когда речь идет о жилье, приобретенном в ипотеку, то после оформления отношений считается, что долг оплачивается из общих средств, что ведет к возникновению равных прав на собственность. При этом не играет роли, кем из супругов вносились платежи. Сложности возникают в том случае, если платежи вносились мужем, а супруга после регистрации брака ушла в отпуск по уходу за ребенком. В данном случае считается, что жена не вносила оплату по уважительной причине и также имеет право на долю в недвижимости.
Если второй супруг вносит платежи по ипотеке, оформленной до свадьбы, это дает ему право претендовать на долю в жилплощади в случае развода.
Важно! Размер доли, которую получает супруг после развода, будет зависеть от объема внесенных платежей по кредиту. В связи с этим требуется сохранение всех чеков и квитанций, подтверждающих выплаты.
Расторгая брак, супруги могут разделить обязательства по долгу следующими способами:
1. Признать что долг является личным обязательством одного из супругов, при этом второй супруг получает компенсацию за внесенные платежи путем оформления соглашения или с помощью обращения в судебные органы.
2. Произвести выделение долей в праве собственности и переоформить ипотеку на каждого из супругов.
3. Совместно выплатить займ и получить доли в недвижимости после того, как долг будет полностью оплачен.
4. Досрочно погасить ссуду в случае заявления банком такого требования, если у него есть основания полагать, что сумма доходов заемщиков уменьшится после расторжения брака (к примеру, при выплате алиментов).
Ипотека на жилье в новостройке до регистрации брака
При получении кредита на жилье в новостройке до свадьбы, если дом сдается уже после этого, в случае развода нужно учитывать следующие нюансы:
1. Оформление права собственности возможно только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию.
2. В случае сдачи объекта после бракосочетания, собственность будет относиться к общему имуществу, даже если оформление займа произошло до этого.
3. У второго супруга есть право претендовать на половину жилья вне зависимости от того, кто внес первый и последующие взносы по ссуде.
Важно! У второго супруга есть право на обращение в суд с требованием возместить свои расходы на оплату ссуды даже в случае расторжения брака.
Каким образом осуществляется компенсация расходов?
При расторжении брака расходы второго супруга по ипотеке могут быть компенсированы несколькими способами:
1. Он получает долю в квартире, равную затратам на кредит (после того, как ссуда полностью закрыта).
2. Супруг, приобретший жилье до брака, выплачивает компенсацию.
3. После раздела жилья на доли происходит оформление новой ссуды, выплачиваемой без участия бывшего супруга.
4. Жилье продается (при наличии согласия банка) и полученная сумма делится пополам.
Судебная практика и образец иска
В случае не достижения компромисса в вопросе деления собственности, необходимо обратиться в судебные органы.
Для этого требуется совершение следующих действий:
1. Направление иска в суд района по месту регистрации жилья.
2. Предоставление документации, подтверждающей аргументацию сторон (квитанций, чеков об оплате).
3. Посещение заседания и получение судебного акта.
Составление заявления производится на основании положений гражданско-процессуального законодательства.
В нем должны содержаться сведения о:
- реквизитах суда;
- участниках процесса;
- предмете разбирательства (характеристиках жилья);
- дате покупки жилья;
- гражданине, на которого оформлялось жилье при приобретении;
- средствах, которые использовались для оплаты ссуды;
- наличии/отсутствии брачного соглашения;
- требованиях о разделе собственности;
- прилагаемой документации;
- дате и подписи заявителя.
При принятии судебного акта происходит учет не только интересов мужа и жены, но и третьего лица – банковской организации, оформившей ссуду, и выполняющей роль кредитора и залогодержателя жилья.
Анализируя судебную практику, можно прийти к выводу, что для судебных органов при принятии постановления важны сведения о:
- покупателе жилья;
- лице, внесшем первую выплату;
- порядке участии второго супруга в погашении ссуды;
- источниках оплаты займа;
- наличии несовершеннолетних детей.
Кроме того, практика показывает, что банковские организации нечасто дают согласие на раздел задолженности и заключение нового кредитного соглашения. Данный фактор оказывает решающее влияние на мнение суда.
Защита имущественных прав при разводе
Предпочтительнее обеспечить защиту своих прав заблаговременно.
Для этого могут быть использованы следующие способы:
- оформление соглашения о разделе собственности, при этом нужно распределить в нем в том числе и обязательства по кредиту;
- составление брачного соглашения с включением в него условий, касающихся кредитного жилья: о размере долей, сумме компенсации, выплачиваемой при отказе от супружеской доли, размере выплат мужа и жены, возможности передачи иного недвижимого объекта в виде компенсации, указав его стоимость.
Подобные соглашения разумно заключать и в случае оформления кредита в период брака. Они обеспечивают дополнительную защиту имущественных интересов супругов в случае развода. Оформление такого соглашения возможно в офисе банка непосредственно при оформлении ссуды. Кроме того, заключение такого соглашения повышает вероятность положительного решения по заявке на кредит.
При оформлении кредита в период брака, если заемщиком является только один супруг, брачное соглашение оформляется в обязательном порядке, поскольку банку необходимо заранее оценить, какие финансовые риски могут возникнуть.
Заключение
Использование заемных средств значительно облегчает приобретение собственного жилья, однако следует учитывать, что в случае расторжения брака и раздела собственности такая процедура будет иметь определенные нюансы, которые следует обязательно учитывать для её правильного оформления.
