Один из читателей, прокомментированной мной статьи, втянул меня в нешуточную дискуссию, т.к. краткий ответ его не удовлетворил. Поскольку дискуссия сия, сильно затянулась и углубилась, а тема нашей дискуссии – довольно интересная, неоднозначная, я решила написать эту статью…
Итак, тема дискуссии была таковой (речь шла о договоре купли-продажи недвижимости):
- какая норма закона, запрещает доказывать факт передачи денег свидетельскими показаниями?
- какой нормой закона обязателен факт передачи денег по договору исключительно в виде расписки, и не может быть доказан свидетельскими показаниями?
Что такое договор купли-продажи? Форма.
Договор купли-продажи – двух-или многосторонняя сделка, которая порождает для сторон права и обязанности.
Согласно п. 1 ст. 550 ГК РФ: «Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами».
То есть: закон прямо говорит, что форма договора купли-продажи недвижимости может быть только письменная, эта норма права – императивная, то есть – обязательная для всех и изменению не подлежит.
Содержание договора. Права и Обязанности.
По общему правилу, п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ, «по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
То есть: Договор купли-продажи - встречное обязательство. Продавец - обязан продать и передать вещь, а Покупатель – принять и оплатить ее. Момент возникновения прав и обязанностей - подписание договора сторонами.
Цена договора.
«Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ). При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор, о ее продаже, считается незаключенным.
То есть: условие о цене – обязательное условие договора, и должно быть согласовано в письменной форме. Эта норма, также, императивная.
Письменная форма сделки и свидетельские показания
«В соответствии со ст. 162 Гражданского кодекса РФ, несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность».
Так как, форма договора - письменная, а, условие о цене – обязательное условие договора, в случае несоблюдения условий о цене в письменном виде – ссылаться на свидетельские показания в случае спора – нельзя! Поскольку, обязательное условие договора - его письменная форма, то и все изменения, дополнения и подтверждения - должны быть тоже - письменными.
Договор - обязательство.
Понятие обязательства дано в ст. 307 ГК. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательство может возникнуть из договора (купли-продажи, перевозки, аренды и др.). Такие обязательства называют договорными.
Момент исполнения обязательств по договору по передаче товара и его оплате согласовывается, также, в договоре. Стороны могут договориться об оплате наличными деньгами в день подписания договора, могут договориться и о частичной оплате наличными, частично – безналичными средствами и т.д. В случае полной оплаты, днем исполнения обязательств считается, обычно, момент подписания сторонами договора, но могут быть и исключения (ячейка, аккредитив и т.д.).
Раз у Покупателя есть обязательство по оплате, значит на Покупателе, в случае спора – лежит обязанность по доказыванию факта передачи денежных средств, Продавцу. Таким образом, чтобы сомнений в факте передачи денежных средств не возникло, в договоре купли-продажи помимо цены, нужно указывать фразу: «денежные средства получены Продавцом от Покупателя до подписания настоящего договора в полном объеме» (если расчет наличный, разумеется) - это и будет доказательством исполнения Покупателем обязательства по оплате.
Подписывая договор купли-продажи, в котором прописаны все оговоренные сторонами условия, в том числе, по цене и расчетам, стороны подтверждают, что они: ознакомились с договором и его условиями и согласны с ними.
Нужна ли Расписка?
В законе нет требований об обязательном наличии отдельной расписки, то есть, расписки, как таковой, может не быть вообще.
Зачем агентства недвижимости, тогда, составляют расписку? Предвещая этот вопрос, могу сказать: это стало обычаем делового оборота. Это удобно, понятно всем, надежно: является отличной страховкой в случае споров. Расписка - письменное доказательство факта передачи денег.
Опять же: если - расчет частичный либо, зависит от наступления каких-либо обстоятельств (регистрации права, например), то факт передачи денежных средств должен быть подтвержден, также, письменным доказательством, коим и является - расписка.
Допустимые доказательства.
В соответствии со ст. 60 ГПК РФ. «Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами».
Что такое – определенные средства доказывания?
Определенные средства – средства, которые определены законом и прямо в нем указаны (определены ст. 55 ГПК РФ), а,
Мы уже знаем, что:
- форма договора купли-продажи может быть только – письменная ;
- все условия в договоре должны быть прописаны;
- условие о цене – существенное (обязательное) условие договора, значит должно быть зафиксировано письменно;
- у покупателя есть обязанность по оплате цены договора;
- факт доказательства оплаты – лежит на Покупателе, так как это - его обязательство.
Резюмируя все вышеизложенное, и отвечая на вопросы, хочу сказать:
1) какая норма закона, запрещает доказывать факт передачи денег свидетельскими показаниями – ст. 162 ГК РФ.
2) какой нормой закона обязателен факт передачи денег по договору исключительно в виде расписки, и не может быть доказан свидетельскими показаниями. Статья 60 ГПК РФ.
Нормы, устанавливающей факт передачи денежных средств по договору исключительно в виде расписки – не существует. Есть, установленные нормами закона правила, о письменной форме договор и его условий, в том числе, условие о цене и обязанности покупателя по оплате.
Теперь, объясню «на пальцах», по-простому:
Представим себе, что вы – покупатель. Вы не зафиксировали на бумаге (в договоре или расписке) факт того, что деньги вами переданы продавцу, допустим, поверив ему «на слово».
Он пришел в суд и говорит, что денег от вас - не получал и требует вернуть ему квартиру.
Вы, сообщаете суду, что расписки нет, но есть – свидетель или несколько свидетелей.
Ирония в том, что правду знаете только вы, и продавец.
Судья – прежде всего человек. Он связан «рамками закона». Как человек, судья может верить вам, а не продавцу (ну, понравились вы ему), а может – и продавцу (может он – красивее вас)? Но, есть закон, и, как бы вы не нравились судье, он будет руководствоваться законом, а не интуицией или чувствами.
Вы говорите, у меня есть свидетель! (допустим, вы - не врете), а продавец говорит, что у него тоже есть свидетель (он – врет, но это знаете, только вы с ним). Как, по-вашему, быть судье? Кому он должен верить? Вы приведете еще двух свидетелей, а продавец – еще трех и т.д. Это – бесконечная «песня без баяна»…
Поэтому: Dura lex , sed lex (закон суров, но это закон) - факт передачи денег свидетельскими показаниями подтвердить нельзя! ЭТО НЕ ДОПУСТИМОЕ ЗАКОНОМ, ДОКАЗАТЕЛЬСТВО! Суд может выслушать свидетеля, но не примет во внимание его слова, сославшись на ст. 60 ГПК РФ.
Спасибо за внимание!
Буду рада, если напишите свое мнение: раскрыт ли ответ на вопросы?