Что делать, если, справив новоселье в только что построенном доме, вы обнаружили, что в кране нет воды, ванна разбита, а в вентиляционном канале завывают привидения? LegenDaily выяснила, к кому обращаться для устранения проблем, если они обнаружены до подписания акта приемки квартиры, а к кому — если после.
Арина купила квартиру с отделкой на первом этаже жилого комплекса на намыве Васильевского острова. Принимая новое жилье от застройщика, Арина так хотела поскорее справить новоселье, что оценила новые владения вполглаза и быстро подписала акт.
Но наслаждаться живописными окрестностями Финского залива мешали мелкие и крупные неприятности, с которыми девушка столкнулась после заселения. Например, оказалось, что при подключении электрики рабочие что-то напутали с заземлением, в результате чего все металлические предметы в ванной постоянно взбадривали Арину электрическими разрядами. Била током и сама чаша ванны, которая вдобавок имела серьезный дефект: вероятно, при транспортировке от нее откололся кусок эмали, обнажив черное чугунное дно.
«Надо бы вызвать кого-то, поправить. Но кто должен это делать?» — ломала голову Арина. А пока купила резиновые тапочки, чтобы принимать душ.
Помылась, легла спать, но заснуть не получилось из-за воя, доносившегося с кухни. Пригибаясь, как под обстрелом, Арина на цыпочках пробралась на кухню. Завывал вентиляционный канал. Чтобы уснуть, Арине пришлось заткнуть уши берушами.
Наутро невыспавшаяся девушка позвонила в офис застройщика. Там выслушали ее жалобы и направили в управляющую компанию (УК), которая взялась за устранение неудобств.
Все дело в акте
Арина ошиблась с самого начала: недоделки нужно отмечать сразу при приемке квартиры, тогда будет короче путь их устранения, говорит адвокат Анна Горбенко, консультант комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
«Строительные недостатки покупатель указывает в акте осмотра квартиры, предоставляет акт застройщику под входящий номер или отправляет по почте с описью вложений и уведомлением», — поясняет Анна Горбенко.
Это касается не только плохо уложенной плитки в санузле или щелей между стеной и потолком, но и отсутствия коммунальных услуг, которые должны быть на момент подписания акта: в водопроводе должна быть вода, а в розетках — электричество.
Далее застройщик выходит на объект, проверяет, в чем проблема, и устраняет недостатки. Либо, если их много и быстро исправить не получится, составляет график устранения недочетов, подписывая его вместе с покупателем. После завершения всех работ дольщик подписывает акт приемки квартиры.
Застройщик заинтересован в том, чтобы быстрее исправить недоделки, потому что иначе он не передаст квартиру жильцу.
Не сливайте цемент в унитаз!
Но и после подписания акта на застройщике по-прежнему остаются гарантийные обязательства, которые он должен устранять не за счет жителя. Однако только в том случае, если это именно строительные недоделки, а не дефекты, образовавшиеся в результате неправильной эксплуатации.
«Например, собственник обнаруживает, что одна из стен в квартире промерзает, из-за чего в комнате холодно, образуется плесень. Он обращается в свою УК, которая привлекает застройщика для проведения обследования квартиры», — разъясняет Анна Горбенко .
В данном случае дефект строительный, и устранять его должен застройщик.
А вот если собственник сам нанес ущерб своей квартире, используя некачественные материалы, или наняв непрофессиональную ремонтную бригаду, или нарушив правила эксплуатации конструкций и систем, — к этому застройщик не имеет никакого отношения. Например, жильцы частенько сливают остатки стройматериалов в канализацию, и она засоряется.
То же самое — когда речь идет об общедомовом имуществе. Скажем, когда в подъезде сломались двери или лифт, которые эксплуатировали с нарушениями, застройщик тут ни при чем. Этим должна заниматься УК. Она выяснит, по чьей вине произошли нарушения и кто должен будет оплатить ремонт — конкретный собственник, который сломал лифт, или несколько жильцов, приложивших к этому руку.
Если обрушился «козырек» на входе в подъезд или отвалилась облицовочная плитка на фасаде здания, а нарушения правил эксплуатации не было, то это просчет застройщика.
Качественные нюансы
Если недочеты обнаруживаются в процессе эксплуатации жилья, то вопрос нужно решать через управляющую компанию. В идеале УК должна стать связующим звеном между собственником квартиры и застройщиком. Однако на практике так происходит не всегда.
Юридически не связанная с застройщиком УК, разумеется, во всех случаях будет стараться переложить ответственность на застройщика, предоставив жильцам самим разбираться с ним. Тот, вполне возможно, перенаправит ходатаев обратно в УК, так как тоже не желает брать на себя ответственность и нести расходы. В итоге вместо решения проблемы собственник получит увлекательное разбирательство между двумя юрлицами, причем, возможно, правды придется искать в суде.
Независимой УК, получившей дом в управление, нужно довольно долго разбираться в инженерных коммуникациях и технологическом оборудовании.
Но жильцы-то хотят получать услуги сразу, как только заселились в дом: они ждут бесперебойной работы электро-, теплоснабжения, своевременного вывоза отходов, функционирования мест общего пользования. Если же у УК не хватит квалификации, то оборудование выйдет из строя — такие случаи нередки.
Другие дело, если УК рекомендована или же учреждена застройщиком. В этом случае она, во-первых, хорошо знакома с проектными особенностями дома, так как подключилась к работе с ним еще на этапе строительства. А во-вторых, у нее есть возможность оперативно взаимодействовать со строителями.
Скажем, в УК Legenda Comfort, которая управляет всеми объектами застройщика Legenda Intelligent Development, работает система «единого окна»: жильцы подают все заявки диспетчеру дома, он связывается с УК, которая направляет на объект специалистов, и те выясняют, гарантийный это случай или нет. Если гарантийный, то УК сама решает вопрос с застройщиком.
Примерно по такому же принципу построена работа и в УК других застройщиков — например, в «ЮИТ Сервис», которая управляет объектами, построенными компанией ЮИТ.
Еще один плюс УК от застройщика — для устранения недоделок или проведения ремонтных работ на доме она может обратиться к тем же подрядчикам, которые участвовали в строительстве дома. Они отлично знакомы с особенностями объекта, чего не скажешь о сторонних организациях.
Кроме того, девелопер заинтересован в хорошей работе своей УК, ведь имидж застройщика зависит и от ее действий. Поэтому он будет внимательно контролировать ее действия, помогать ей справиться с трудными случаями. Что в конечном итоге означает, что качество управления будет лучше.