Я давно заметил, что больше всего глупостей совершается в сфере инвестиций в недвижимость. Может потому что там больше всего денег сосредоточено. А может у нас на уровне подкорки вшита формула “инвестиции = недвижимость”. Не суть.
Грабли инвесторов
Перечислю типовые кейсы инвестирования, которые попадались мне на глаза:
- Купи недвижимость у моря. Будешь жить там на пенсии. А еще она всегда растет. Что из этого обычно получается, я уже писал ранее.
- Купи отель в Европе. Вбухай туда миллионы. И радуйся доходности в 2% годовых.
- Сходи на курсы по инвестициям в зарубежную недвижимость. Послушай преподавателя-зазывалу (обычно представляет интересы застройщика). Купи парковку, кладбище или отель. А потом плачься по знакомым. Доходность ниже плинтуса. Продать нереально.
У меня еще много таких историй. Заканчиваются они всегда плачевно. Люди годами терпят убытки и не могут выскочить из объектов. Специально для таких горе-инвесторов и придумали замечательный инструмент REIT.
Что такое REIT
Что если совместить возможности акций с плюсами недвижимости. Именно так и появился REIT.
REIT (Real Estate Investment Trusts) - это фонды недвижимости. Они извлекают доход из строительства недвижимости, перепродажи, сдачи в аренду. А еще покупают ипотечные бумаги у банков. Полученный доход распределют между участниками фонда.
REIT впервые стали продавать в США в середине 20 века.
Плюсы REIT
- Диверсификация. То есть защита от дурака. Вы застрахованы от авантюр, которые бывают в моно-объектах.
- Постоянный пассивный доход в твердой валюте.
- Ежеквартальные выплаты. Удобно для тех, кто живет с рыночных доходов.
- Вы полностью избавлены от хлопот управления. Этим занимаются управляющие компании.
- Суперликвидность. В отличие от моно-объектов, вы можете продать биржевой REIT буквально за секунду.
- Низкий порог входа. Средняя стоимость лота ~50 долларов.
- Дивиденды по REIT обычно в 1,5-2 раза выше дивидендов по акциям. Потому что у таких фондов нет корп.налога. И они по уставу обязаны направлять 90% дохода на дивиденды.
- Постоянное увеличение дивидендов. Из года в год.
- Вы защищены от инфляции. Недвижимость как актив обладает этим свойством.
- REIT последние годы часто обгоняли многие индексы акций. Рост тела + дивиденды.
- Вам плевать на риски отдельной отрасли. Можно взять разные направления в сфере недвижимости.
- Вам плевать на демографические риски. У вас есть возможность покупать недвижимость по всему миру.
Минусы
- Налог 30%. Налогообложение дивидендов REIT для налоговых резидентов России, Казахстана и Украины проводится по ставке 30%. Хотя те же IB берут с нерезов 10%. Я не являюсь экспертом по налогам. Поэтому тут лучше проконсультироваться со специалистом.
- REIT часто ведут себя как акции. Падают вместе с рынком в кризисные моменты. Поэтому в такие периоды их лучше не держать в портфеле.
- Вы лишаетесь кайфа обладания отдельным объектом. Нет влюбленности в объект инвестирования. Для кого-то это может быть минусом. Для меня скорее плюс.
Особенности
Типы REIT
Существуют долевые (equity) и ипотечные (mortgage) REIT.
Если говорить о структуре, то есть три типа REIT:
- Биржевые REIT - это фонды, которые торгуются на биржах. Их может купить кто угодно.
- Открытые внебиржевые REIT - вход только для квалифицированных инвесторов, не торгуются на биржах. Покупка напрямую через управляющую компанию или брокера.
- Закрытые REIT - не торгуются на биржах, открыты только для узкого круга инвесторов.
Отрасли
Еще все фонды классифицируются в зависимости от секторов, которыми они управляют:
- Diversified - широкая диверсификация.
- Office - офисная недвижимость.
- Industrial - склады, пром.помещения, производственные площади.
- Retail - торговая недвижимость.
- Lodging - отели и турбазы.
- Residential - апартаменты.
- Self-storage - склады самообслуживания.
- Infrastructure - объекты для энергетики, сотовой связи и т.д..
- Data center - дата-центры, хранение серверов.
- Specialty - развлечения, казино и т. д.
- Healthcare - больницы, медлаборатории.
- Timberland - лесные угодья.
Как выбрать
- Не покупайте отдельные REIT. Удобнее покупать ETF на REIT. То есть брать целую авоську разных REIT в рамках одного ETF.
- Используйте порталы ETF.com и ETFdb.com
- Выбирайте Real Estate.
- Выбирайте сектор.
- Кликайте на отдельный фонд.
- Смотрите что в портфеле у конкретного фонда (Holdings).
- Там же посмотрите географию, сектор.
- Смотрите див.доходность (Dividend).
- Посмотрите комиссию за управление (Expenses Ratio & Fees).
Примеры REIT https://etfdb.com/etfdb-category/real-estate/
Мои правила инвестирования в REIT
- Не беру на всю котлету. Максимум 10% портфеля.
- Беру для того, чтобы увеличить див.доходность портфеля. Особенно когда американские акции дают 1-2% дивами.
- Мне больше нравятся Equity. Ипотечные REIT для меня более сложный инструмент. Я не понимаю как его анализировать.
- Использую REIT как аналог золота и других товаров. С одной стороны - защита от инфляции. С другой - у меня есть денежный поток (в отличие от товаров).
- Смотрю график как вел себя отдельный фонд в период кризиса. Прикидываю возможный уровень просадки тела.
- Изучаю процентные ставки. Движения REITs имеют отрицательную корреляцию с процентными ставками. Если описывать примитивно, то зависимость следующая. Ставка ниже - дешевле ипотека, выше спрос, REIT прут вверх. Ставки выше - ипотека дорожает, спрос падает, REIT падают.
- Смотрю на текущую экономическую ситуацию. Например, в момент написания статьи на рынке недвижимости был явный пузырь. В этот момент я потихоньку выхожу из таких активов. Пузырь виден в макроэкономических данных. Гуглите case shiller index, housing starts и building permits, new home sales и existing home sales.
Как купить REIT
- Открыть счет у брокера РФ, получить КВАЛ (6 млн на счету). Купить американские REIT.
- Купить на Санкт-Петербургской бирже через брокера РФ https://investcab.ru/ru/inmarket/torg_instruments/
- Открыть счет в Interactive Brokers. Придется самому заполнять налоговую декларацию.
Что такое eReit
Сегодня в США набирают популярность краудфандинговые платформы для инвестирования в недвижимость:
Как они устроены
Скидывается толпа. Деньги передаются управляющей компании. Компания осуществляет высокодоходные (и высокорисковые) операции - девелопмент, реновация, управление объектом. Все это упаковывается в красивую, понятную и регулируемую обертку.
Сразу скажу, я ни разу не инвестировал в этот инструмент (в отличие от классических REIT). Я ни в коем случае не призываю читателя вкладываться в eREIT. Пока что риски слишком велики. И рынок вообще не развит. В настоящий момент я только присматриваюсь. Вот что мне удалось узнать:
- eREIT - это разновидность REIT.
- eREIT - это товарный знак + красивая упаковка. Продукт разработан компанией Fundrise.
- С точки зрения структуры eREIT - это открытый внебиржевой REIT.
- Есть долговые фонды (debt) и фонды собственности (equity).
- eREIT вы покупаете через онлайн-платформу, минуя брокеров и управляющие компании.
- Вы вообще не платите комиссии за вход. Это сильное преимущество по сравнению с брокерами и УК. Там при покупке внебиржевых REIT комиссии достигают аж 10-15%.
- У вас значительно ниже комиссии за управление (в три раза).
- Порог входа на момент написания статьи 1000 долларов.
- Ликвидность пока ниже плинтуса. Вторичный рынок не развит.
- Отсутствие ликвидности может быть для кого-то плюсом. Тут нет волатильности, которая присуща биржевым REIT.
- У инвестора есть возможность выбирать недвижимость по типу и географии.
- Инвестор может вкладываться как в фонды роста, так в фонды, нацеленные на постоянный денежный поток.
- На платформе есть рейтинговая система для каждого лота. Не знаю насколько ей можно доверять.
- Высокая дивидендная доходность. В некоторых случаях цифра доходит до 8% в долларах.
- Выплаты дивидендов ежеквартальные.
- Есть функция автоматического реинвестирования.
- В разделе помощи можно найти информацию по налогам, управлению и другим вопросам https://fundrise.com/help
Ставьте лайк, если статья понравилась.
И подписывайтесь на самый нескучный телеграм-канал по инвестициям "На пенсию в 35 лет" @pensiya35