В нашей стране очень много сделок по приобретению вторичного жилья заключается с помощью риэлторов (риэлторских агентств, агентств недвижимости). Риэлтор позиционирует себя как специалист в сфере недвижимости, который подбирает для клиента подходящую квартиру. От действий риэлтора зависит не только нахождение квартиры, отвечающей запросам клиента, но также и финансовые потери клиента на этапе поиска квартиры, и самое худшее - клиент лишается квартиры, приобретенной с помощью риэлтора.
В случаях финансовых потерь клиента, лишения приобретенной квартиры возникают вопросы о возможности возмещения риэлтором причиненных клиенту убытков, главным из которых является ответственность риэлтора за юридическую проверку подобранной квартиры.
1.Ответственность риэлтора за юридическую проверку по заключенному договору с клиентом.
Достаточно редко в договорах с риэлтором встречается обязанность риэлтора проверить юридическую чистоту квартиры.
Как правило, имеется в виду не только является продавец собственником квартиры, но также и обстоятельства как им приобретена была квартира, как квартира приобреталась предыдущими собственниками, не были ли нарушены при отчуждении квартиры права третьих лиц, в том числе людей имеющих право бессрочного проживания в квартире, несовершеннолетних детей, недееспособных, не являлась ли квартиры выморочным имуществом, не имелись ли иные обстоятельства, могущие повлечь изъятие квартиры у клиента.
Указанная обязанность, принятая на себя риэлтором, не противоречит закону и ее нарушение должно влечь обязанность риэлтора возместить клиенту потерю жилья в размере его рыночной стоимости.
Указанная обязанность может быть ограничена виной риэлтора, то есть если риэлтор докажет, что не мог никоим образом получить информацию, соответствующую действительности, например основанием для одной предыдущих сделок по квартире было решение суда, которое было отменено после приобретения квартиры клиентом.
Клиент как потребитель в этом случае имеет право также на возврат уплаченной комиссии, а случае ее несвоевременной выплаты, уплаты неустойки и потребительского штрафа.
Кстати говоря, клиент не утратит права требовать от риэлтора выплат указанных сумм и в случае выплаты страхового возмещения за утраченную квартиру.
2. Ответственность риэлтора за поиск и сопровождение приобретения квартиры по заключенному договору с клиентом.
Очень часто договорах не указывается на обязанность риэлтора проверить юридическую частоту квартиры, в том числе отсутствие оснований для лишения клиента квартиры по искам продавца и третьих лиц, а ограничивается обязанностью поиска квартиры для приобретения, проведения переговоров о приобретении, внесении задатков, авансов, сопровождении по сделке.
По таким договорам, риэлтор несет ответственность в случае, если задаток, аванс были переданы, а предварительный договор и как следствие договор купли-продажи не заключен, а денежные средства не возвращены клиенту.
В этом случае, клиент как потребитель услуги вправе требовать от риэлтора в случае просрочки возврата переданных сумм, уплаты неустойки, а при обращении в суд и потребительского штрафа.
Заставить риэлтора отвечать по такому договору в случае утраты (лишения) клиентом приобретенной квартиры практически невозможно, если только клиент не докажет, что риэлтор брал на себя обязанность проверить квартиру.
3. Ответственность риэлтора в случае отсутствия договора с клиентом.
Закон предусматривает, что договор предусматривает права и обязанности, а также ответственность его сторон.
Когда клиент и риэлтор не подписали договор о сопровождении приобретения квартиры, то установить наличие договора между клиентом и риэлтором сложно, но еще сложнее определить в чем конкретно состояли обязанности риэлтора-поиск подходящей квартиры, ведение переговоров с собственниками (продавцами) квартиры, внесение задатков, авансов собственникам квартиры от имени клиента, юридическая проверка подобранной квартиры, подготовка документов для совершения сделки, сопровождение клиента по сделке.
Отсутствие у клиента документов, подтверждающих внесение риэлтором задатков, авансов, иных документов, кроме расписки риэлтора о принятии денежных средств для внесения аванса не лишает клиента возможности ссылаться на заключение с риэлтором договора на поиск квартиры.
В случае передачи денежных средств клиента собственнику квартиры предварительный договор не был заключен, то именно риэлтор обязан возвратить клиенту средства, в случае отказа собственника квартиры их вернуть.
Отсутствие у клиента документов, подтверждающих проверку юридической чистоты квартиры, иных документов, кроме расписки риэлтора о принятии комиссии за сопровождение по сделке не лишает клиента ссылаться на заключение договора с риэлтором содержащим условие о юридической проверке, но доказать это в суде чрезвычайно сложно.
Остается пожелать людям, привлекающим риэлторов для поиска и приобретения квартиры обязательно заключать договор с агентствами недвижимости, очень внимательно читать договор и выяснять что конкретно будет делать риэлтор и за что конкретно отвечать.
А также застраховать приобретенную квартиру от рисков ее утраты.