За последние годы в России были приняты законы, которые регулируют условия изъятия жилья у законных собственников. Для этого должны быть серьезные основания, особенно если такое жилье является единственным у владельца.
Долг по ипотечному кредиту
Если квартира была куплена в ипотеку, то такую недвижимость могут изъять в случае непогашения долга. Право кредитных организаций на изъятие и продажу залогового имущества в счет погашения долга прописано в ст. 446 Гражданско-процессуального кодекса РФ и ст. 50 закона «Об ипотеке».
Недвижимость могут забрать, даже если это единственное жилье. Квартира в данном случае выступает в качестве залога по долгу и служит гарантией возврата денег. Право банка изъять квартиру в случае непогашения долга фиксируется в кредитном договоре. Поэтому при его подписании нужно читать, в каких случаях банк потребует не только заплатить проценты и просроченные платежи, но и продать квартиру с публичных торгов по правилам, которые описаны в законе «Об ипотеке».
Изъять квартиру кредитная организация может как по суду, так и без него. В большинстве случаев банки в договоре оставляют за собой право сделать это без суда. Как правило, внесудебный порядок взыскания возможен при большой сумме долга, а при незначительном размере задолженности без суда не обойтись. Требовать судебных разбирательств должник может, если долг меньше 5% от суммы оценки квартиры в договоре ипотеки, а просрочка — меньше 3 месяцев (ст. 54.1 закона «Об ипотеке»).
Чтобы не доводить ситуацию с просрочкой до суда, следует обратиться к кредитору с просьбой о реструктуризации долга. Банку в любом случае выгоднее подождать и заморозить ипотечные обязательства, чем заниматься продажей квартиры. Чтобы изменить условия кредитного договора в части размера ежемесячного платежа и сроков его внесения, необходимо аргументированно изложить сложившуюся ситуацию, приложить документы, доказывающие ухудшение финансового положения. Многие банки готовы пойти на отсрочку платежа до 6 или 12 месяцев, рассрочку просроченных ранее не внесенных сумм или аннулирование пени.
Бесхозяйственное использование квартиры и нарушение спокойствия
В соответствии с Жилищным кодексом, в случае если собственник жилья нарушает интересы и права соседей, а также пожарные, санитарно-гигиенические и экологические нормы, размещает в домашних условиях промышленное производство, органы местного самоуправления могут подать на него в суд. Согласно ст. 293 Гражданского кодекса, помещение по решению суда может быть изъято и продано с торгов. При этом вырученные средства возвращаются владельцу недвижимости за вычетом судебных издержек.
Использование жилья в культовых целях
Собственник жилья не может использовать его в культовых целях. Такое требование было внесено в рамках антитеррористических законов (так называемый «пакет Яровой») в 2016 году. Согласно ст. 293 Гражданского кодекса, в случае нарушения данного закона помещение по решению суда может быть изъято и продано с торгов. При этом вырученные средства возвращаются владельцу недвижимости за вычетом судебных издержек.
Незаконная перепланировка
Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировка жилого помещения может проводиться только по согласованию с органами местного самоуправления и на основании принятого ими решения. Все изменения необходимо вносить в технический паспорт квартиры. Если органы государственного жилищного надзора или муниципального жилищного контроля выявят факт незаконной перепланировки и он не будет устранен в установленный срок, квартиру могут изъять в судебном порядке и продать с торгов.
По факту выявления незаконной перепланировки собственнику сначала придется уплатить штраф в соответствии со статьей 7.12 КоАП и выполнить предписание по возвращению объекта в первоначальное состояние. Если эти требования владелец недвижимости проигнорирует, тогда последует принудительное выселение.