На днях ко мне обратилась знакомая с просьбой проверить документы по сделке купли-продажи квартиры.
На квартиру она взяла кредит, стоимость жилья приличная.
По выписке из ЕГРН собственником уже много лет является один человек.
И вроде бы всё нормально. Бери и подписывай договор.
Но запросили у собственника дополнительные документы, и выяснилось, что квартира приобретена в браке.
Любое имущество, приобретенное в браке, независимо от того, на кого оно оформлено является совместной собственностью супругов. А раз так, то на продажу должно быть получено согласие второго супруга даже в том случае, если он не вписан как собственник в ЕГРН.
К нашему с клиенткой удивлению и сожалению супруга собственника скончалась год назад. Её супруг — собственник квартиры в наследство не вступал, свои права на наследство не заявлял, но у собственника есть сын, которому завещано всё имущество супруги. Из этого следует, что собственником половины квартиры является сын, который вступил в права наследования (получил свидетельство на наследство по завещанию), от наследства в пользу отца отказываться не стал, но в Росреестр или МФЦ за оформлением своей доли в квартире не обратился и обращаться не собирается, при этом оплачивает коммунальные платежи исправно, что подтверждает фактическое принятие им наследства.
Папа (собственник всей квартиры по документам, а по факту ½ доли) и сын (фактический собственник ½ доли в квартире) очень спешат продать квартиру по цене несколько ниже среднерыночной и до истечения трехлетнего срока -минимального срока, по истечении которого можно не платить НДФЛ с продажи квартиры.
Сын объясняет нежелание оформлять долю в собственность тем, что не хочет платить НДФЛ при продаже, поэтому якобы и снижает стоимость товара — квартиры.
И наивный клиент может подумать, что сделка выгодна всем.
Но давайте посчитаем сначала чисто математически:
- Рыночная цена квартиры 5400000.
НДФЛ отцу при продаже своей доли платить не нужно, т.к. он освобождается от уплаты налога, поскольку владеет недвижимостью более 3 (трёх) лет.
Чтобы исчислить НДФЛ сына рассчитываем налогооблагаемую базу:
5400000/2 = 2700000 рублей
13% от 2700000= 351000 рублей
Таким образом, при продаже квартиры по рыночной цене 5400000 за вычетом НДФЛ в размере 351000 рублей продавцы (отец и сын) получили бы на руки 5049000 рублей.
2. Собственники спешат продать квартиру по цене 4000000 рублей.
5049000-4000000= 1049000 рублей — это сумма, которую готовы потерять собственники ради экономии НДФЛ в размере 351000 рублей.
Такая экономия кажется как минимум странной и должна вызывать подозрения.
Как должны были бы поступить собственники, если бы были порядочными гражданами?
1.Сын должен был, вступив в права наследования по завещанию, оформить ½ долю в квартире, подав документы в Росреестр или МФЦ, после чего и отец и сын могли бы продать квартиру, просто в договоре купли-продажи на стороне продавца было бы два лица. Или каждый из них мог продать бы свою долю, предварительно предложив ее другому собственнику.
2. Сын мог отказаться от наследства в пользу отца. В таком случае отец должен был бы получить на руки у нотариуса свидетельство о праве на наследство по закону и единолично продавать квартиру целиком.
Однако же собственники по непонятным причинам предлагают покупателю приобрести квартиру с большими рисками.
А главный риск покупателя в том, что сделка может быть оспорена наследником— сыном и, возможно, другими наследниками, о которых нам не было известно.
Если суд признает сделку недействительной по требованию наследника по завещанию, то ½ квартиры может оказаться в собственности у сына, поскольку трудно признать приобретателя (клиентку) добросовестным приобретателем при условии, что она знала о наличии наследника, не оформившего в надлежащем порядке долю на себя, но все-таки приобрела эту квартиру.
Покупатель может остаться при квартире, если докажет суду, что действовал добросовестно. При таком раскладе деньги за долю сына будут взысканы с отца (продавца).
Риэлтор подстёгивал клиентку совершить сделку, очень торопил с покупкой, говорил, что ипотечная квартира застрахована. Но договор страхования читать нужно внимательно, возможно не все случаи могут быть признаны страховыми.
Будьте бдительны при покупке недвижимости, проверяйте историю квартиры и не стесняйтесь требовать дополнительные документы (свидетельство о браке, согласие супруга, завещание, свидетельство о праве на наследство, справки из НД и ПНД). Берегите свои средства и крышу над головой.
Желаю всем удачных надёжных приобретений!