Вы много лет пользуетесь своим участком, построили дом? А может, только купили новый отличный участок и беспечно планируете строительство? Стоп! Вы можете не знать об опасности ЗОУИТ – зон с особыми условиями использования территорий.
Стоит заглянуть на портал Росреестра «Публичная кадастровая карта», или заказать выписку из ЕГРН на ваш земельный участок. Не исключено, что на вашем участке вы увидите границы такой зоны. Четкого понятия в законе нет. Всего таких зон 28 видов. Основные из них: зона охраны объектов культурного наследия, охранные зоны объектов электроэнергетики, зоны затопления, придорожные полосы дорог, охранные зоны трубопроводов, приаэродромная территория и т.д. Для каждой зоны Правительством утверждено Положение, в котором указано, что в этой зоне можно строить, на каком расстоянии, с какими параметрами, какую деятельность можно вести, а также написано чего нельзя делать.
По закону Росреестр, в момент установления таких зон, должен уведомлять владельцев участков о возникающих ограничениях. Но по факту этого часто не делается. И владелец в лучшем случае узнает, что его участок расположен в охранной зоне ЛЭП, где нельзя строить жилые дома, в момент обращения за выдачей разрешительных документов. В худшем случае он узнает о невозможности застройки его участка или его части, при обращении в муниципалитет за вводом построенного дома в эксплуатацию или за его реконструкцией.
Судебная практика складывается таким образом, что даже выданное разрешение муниципалитета не устраняет установленный законом запрет на строительство. То есть, если нерадивые чиновники выдали вам разрешение на строительство в ЗОУИТ, построенный объект все равно будет считаться самовольной постройкой, и подлежит сносу. Даже если зоны не внесены в Росреестр, но должны быть установлены в силу нормы права, ограничения все равно будут действовать.
Поэтому советуем к выписке ЕГРН из Росреестра, также запросить информацию в муниципалитете о наличии на вашем земельном участке таких зон. Они могут быть отражены в генеральном плане города или правилах землепользования и застройки, но не поставлены на кадастровый учет.
Только если на момент строительства сведений о фактическом расположении объекта с зоной особых условий использования территории не было и в Росреестре и в муниципалитете, невозможно признать объект самовольной постройкой.
Поэтому будьте бдительны! Покупая земельный участок, изучите все документы и не стесняйтесь запросить новую выписку, и иную актуальную информацию во всех источниках. Также неплохо осведомиться об участке, которым давно пользуетесь. Изучив документы, вы можете вздохнуть с облегчением не увидев сведений о ЗОУИТ. Если же такая зона обнаружилась на вашем участке – соберите информацию о дате ее внесения в ЕГРН, прочтите Положение о требованиях к этой зоне. Может та часть земельного участка, на которую она накладывается, не предназначена для застройки и вам не навредит новое ограничение. Если же ЗОУИТ серьезно ущемляет ваши права – нужно обратиться к собственнику объекта, от которого она установлена за возмещением ущерба. Знание законов поможет избежать неприятных сюрпризов. Убедитесь в этом сами!