Жизненные обстоятельства в процессе погашения ипотечного кредита (займа) могут измениться (невозможность дальнейшего погашения ипотеки, желание расширить жилплощадь и т.п.).
«Ипотечная» квартира находится в залоге у банка и до исполнения стороной своих обязательств по погашению долга собственник не вправе совершать действий по ее отчуждению (продавать, переоформлять, закладывать повторно и т.д.). В противном случае сделка может быть оспорена, а имущество перейдет во владение банка.
Рассмотрим возможные способы продажи квартиры в ипотеке:
1. Досрочная уплата ипотеки
2. Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки
3. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом
4. Продажа ипотечного жилья банком
1. Досрочная уплата ипотеки
Самая распространенная схема продажи – продавец находит покупателя, который согласен внести задаток (наличкой) в размере, достаточном для покрытия ипотеки, заключается предварительный договор купли-продажи (можно заверить у нотариуса). После снятия обременения продавец и покупатель заключают основной договор купли-продажи в обычном порядке.
Плюсы
Это достаточно быстрый способ продажи, время ограничено только сроками проведения необходимых процедур в банке и государственных органах.
Минусы
Высокие риски для покупателя так как в любой момент после передачи задатка и снятия обременения продавец может отказаться от сделки, перестать выходить на связь, попасть в больницу, уйти из жизни, и заставить его или наследников вернуть деньги будет очень непросто.
2. Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки
Вариант, при котором банк участвует в сделке как непосредственный получатель задатка. Особенностью является использование банковской депозитарной ячейки. Необходимо получить согласие банка, определить сумму оставшегося долга. Покупатель закладывает деньги в две ячейки: одну для банка (в размере невыплаченной ипотеки), вторую (остаток) для продавца. Подписывается договор купли-продажи, сделка регистрируется в Росреестре.
Плюсы
Наиболее безопасная сделка для обеих сторон. Покупатель в случае форс-мажорных обстоятельств сможет вернуть деньги, уплаченные в адрес банка продавца. Банк гарантированно получает полную оплату ипотечного кредита и выступает в данной схеме гарантом сделки.
Минусы
Сделку фактически контролирует банк. Все сроки и конкретные даты устанавливаются по требованию кредитной организации.
3. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом
«Перезайм» – очень частая схема, используемая, когда покупатель не имеет достаточных средств для покупки. Покупателю вместе с квартирой передаются обязательства по ипотеке прежнего владельца – иногда на тех же условиях, иногда – на других (банк оценивает нового заемщика в соответствии со своими стандартами). Перерегистрирует залоговые права на квартиру в Росреестре сама кредитная организация.
Плюсы
Поскольку в сделке активно участвует банк, риски для сторон сведены к минимуму.
Минусы
Сложность организации сделки: продавцу необходимо найти покупателя, у которого имеется необходимая сумма задатка, банк (или два банка) должны дать согласие на сделку.
4. Продажа ипотечного жилья банком
Если допущены просрочки по кредиту, либо заемщик сообщил банку о невозможности выплачивать ипотеку, то ипотечное жилье реализуется банком. Продажа жилья проводится с торгов на специализированных интернет-площадках.
Плюсы
Сделка безопасна для всех участвующих сторон, все процедуры проводятся банком.
Минусы
Как правило цена квартиры существенно занижена, так как банку важно вернуть только заемные деньги.