Не секрет, сколько сложностей возникает при решении вопроса - иметь или не иметь собственное жилье. Конечно, иметь! Но - на что? Ипотека или накопления? Долевка в новостройке или вторичка? Чем можно рискнуть?
Сегодня речь пойдет о долевом участии в строительстве, а точнее - об одном нюансе, который "впаривают" доверчивым дольщикам прожженные "застройщики". Итак:
Например: Семья приняла решение вступить в долевое участие в строительстве, купилась на рекламу известного (или не очень известного) застройщика, выказала свое намерение заключить договор долевого участия (ДДУ), потому что приобретение жилья по ДДУ всегда обходится дешевле по цене за кв.м. И тут застройщик предлагает заплатить всю сумму целиком (например, взять ипотеку) путем покупки векселя этого самого застройщика. Параллельно заключается ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ договор долевого участия - т.е. застройщик путем выдачи векселя становится должником перед семьей. А вот по предварительному договору сроки заключения основного ДДУ могут быть размытыми. При этом застройщик объясняет, что эти денежные средства, полученные по векселю, пойдут как раз на строительство.
Вопрос: зачем он это делает? зачем заключать два дополнительных договора, которые. в принципе, вообще и не нужны? Это делается в случае, когда у застройщика ЕЩЕ НЕТ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО! А он его может и не получить. Ведь если разрешения нет, то и договоры долевого участия застройщик пока заключать не вправе. А если он вообще разрешение не получит? Или затянется эта процедура на долгий срок? Поэтому застройщику и важно поскорей "срубить бабла" путем выдачи векселя и получения за него денег. А потом он может еще и раствориться в неизвестном направлении.
Следует значить, что вексель - это ценная бумага, оформленная по строго установленной форме, дающая право лицу, которому вексель передан (векселедержателю), на получение от должника оговоренной в векселе суммы. По сути - долговая расписка.
Хорошо, если застройщик получит разрешение, начнет строительство и заключит с векселедержателем основной договор ДДУ. А если нет?
Вот тут самое интересное. Вексель должен быть предъявлен в оговоренный срок. Это ценная бумага. А обманутый дольщик может этот срок пропустить, ожидая у моря погоды (или начала стройки у котлована). Тем не менее практика высших судов (Верховного и Высшего Арбитражного судов РФ) говорит о том, что при наличии этих двух договоров между сторонами возникают именно правоотношения застройщика и участника договора долевого участия. Внимательно читайте договоры.
Чтобы не быть голословной, цитирую одно из последних моих исковых заявлений со ссылками на соответствующие документы:
"Согласно выводам Высшего Арбитражного Суда, осуществление расчетов в безналичной форме путем использования векселей при оплате обязательств по договорам долевого участия в строительстве действующему законодательству не противоречит (Определение ВАС РФ от 26.10.2011 № ВАС-13447/11 по делу № А07-18777/2010). В арбитражной практике суды приходят к следующим выводам: поскольку форма расчетов Законом о долевом строительстве не определена, к правоотношениям между сторонами по договорам долевого участия в строительстве применяются общие нормы гражданского законодательства. Расчет путем передачи векселей соответствуют нормам законодательства РФ (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.03.2015 № Ф09-231/15 по делу №А50-7250/2014, Постановление ФАС Уральского округа от 17.10.2011 № Ф09-6403/11 по делу № А07-18775/2010).
Из Письма Минэкономразвития РФ от 20.08.2009 № Д06-2414 следует, что простой вексель используется участниками долевого строительства в целях расчетов по договору участия в долевом строительстве. Следовательно, в указанных обстоятельствах простой вексель используется не как способ привлечения средств со стороны застройщика, а как средство платежа по договору долевого участия в строительстве участником долевого строительства застройщику. Оплата по договору долевого участия в строительстве векселем осуществляется в соответствии с действующим законодательством РФ."
Можно понудить застройщика заключить основной договор и ждать окончания строительства, а можно взыскать суммы по векселю, наворотить неустойку и по Закону "О защите прав потребителей" требовать компенсации морального вреда и штрафа.
Но самое действенное средство, на мой взгляд - заключать основной договор ДДУ без всяких векселей ПОСЛЕ получения застройщиком разрешения на строительство, и вообще после его начала.
И самое главное правило: консультируйтесь с юристами ДО заключения каких-либо договоров, а не ПОСЛЕ, когда уже жареный петух пол-ягодицы исклевал.
Удачи!
Какие сложности возникают при регистрации права собственности на квартиру по ДДУ, расскажу в следующий раз.