Еще весной на вопросы журналистов «а что там с рефинансированием?» устоявшейся ответной репликой банкиров была фраза «оно погоды теперь не делает». И, несмотря на галопирующее с июня снижение ипотечных ставок, еще в сентябре-ноябре консервативное банковское сообщество при обсуждении, возможен ли новый бум рефинансирования на ипотечном рынке, привычно прятало голову в песок.
Так, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка ФК «Открытие» Татьяна Хоботова считала, что рост спроса на рефинансирование возможен, но максимумы 2017 года уже не повторить. «Сейчас рефинансировать ипотеку гораздо проще, чем пару лет назад, но все равно это очень трудоемко», — пожимала плечами специалист. Застройщики тоже не верили в скачок спроса на перекредитование. «В 2017 году в банки шли за рефинансрованием те, кто брал ипотеку в 2014 году по ставке до 16%. Была очень мотивирующая разница, — говорила начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. — Новые кредиты еще в основном только вырабатывают банковские проценты».
Уверенности добавляла статистика. Например, по оценкам КА «Русипотка», за январь-ноябрь 2019 года даже агрессивно набирающий портфель банк ФК «Открытие» по стране рефинансировал лишь 1477 своих ранее выданных жилищных кредитов и 2594 чужих. Тогда как всего за 11 месяцев этим кредитором было выдано 28288 ссуд. А «Объединенное кредитное бюро» по итогам третьего квартала рапортовало, что в 2019 году рефинансирование в России по сравнению с 2018 годом снизилось «более чем в 2 раза». Вместо 54 тыс. за квартал 22 тыс. сделок.
Но на днях появился доклад ЦБ, в котором регулятор перечеркнул все утверждения скептиков одной фразой: «В настоящее время ставки по ипотеке быстро снижаются, что будет способствовать росту доли рефинансирования заемщиками привлеченных ранее кредитов». Иначе говоря, рынок стоит перед вторым бумом рефинансирования. Реакция банкиров не заставила долго ждать. Например, Россельхозбанк уже 20 декабря объявил о старте акции «Не переплачивай», и теперь готов рефинансировать ипотеку по ставке от 8% годовых. Уточним, что банкиры крайне редко посвящают такой теме самостоятельные пресс-релизы. А глава президента Сбербанка Герман Греф заявил, что его банк, который пока обходился лишь переманиванием чужих заемщиков, вскоре начнет рефинансировать собственную ипотеку.
По волнам моей памяти
Напомним, после скачка ставок в декабре 2014 года на ипотечном рынке установился штиль, а общий ипотечный портфель российских банков сократился в денежном измерении на 35%. Ситуацию спасла только программа госсубсидирования ипотечных ставок. «За 2015–2016 годы по программе субсидирования было выдано 35% от всех кредитов», — отмечал главный аналитик «Русипотеки» Сергей Гордейко.
Во второй половине 2017 года ставки стали ощутимо снижаться. В июле средняя ставка составляла 11,01%, в сентябре — 10,34%, в ноябре — 10,02%, в январе 2018 — 9,93%. И россияне распробовали плюсы рефинансирования. К тому же многие банки увидели в этом инструменте возможность на ровном месте быстро и без хлопот нарастить кредитные портфели. Лишним плюсом служило то, что по программам рефинансирования в банк шли уже проверенные другими кредиторами клиенты. Эти бонусы никто не отменял. Они будут действовать и в будущем.
Итак, по итогам 2018 года «сделки, называемые рефинансированием, заняли около 8% в общем объеме продаж ипотечных кредитов». «В результате около 87 тыс. заемщиков поменяли одного кредитора на другого. В награду за эту смену они получили новые кредиты по более низкой ставке на сумму около 156 млрд рублей, а старые кредиты были досрочно погашены», — констатировал Сергей Гордейко. Логично, что целый ряд банков сделал рефинансирование свой специализацией. Так, по итогам года доля рефинансирования в объеме ипотечных сделок у банка ФК «Открытие» составляла 33,52%, у Райффайзенбанка — 47,46%; а у Примсоцбанка — 50,37%.
Не всё обстояло гладко: вначале банки-кредиторы месяцами водили за нос своих заемщиков, теряли заявления и требовали различные справки, лишь бы отвлечь их от идеи переметнуться на обслуживание в другой банк. Но в 2018 году крупные банки уже смекнули, что нужно не сопротивляться неизбежному оттоку клиентов, а принять участие в разделе пирога. Поэтому по итогам 2018 года лидерами в сегменте рефинансирования стали «знакомые всё лица»: на первом месте ВТБ — 83,602 млрд рублей, далее Сбербанк — 58,766 млрд рублей и Газпромбанк — 46,660 млрд рублей.
Сентиментальная прогулка
И вот теперь рынок снова застыл в ожидании новой волны интереса к рефинансированию. Участники рынка пока не берутся судить, насколько существенным будет этот спрос. Но попробуем подсчитать. Казалось бы, чего проще? Берем прогнозы по инфляции и экстраполируем на процентные ставки. Далее смотрим, кто из нынешних заемщиков окажется прельщен будущими условиями перекредитования.
Наверное, в массе это будут еще не знакомые со ставками на 2 п.п. ниже, чем брали, заемщики 2017–2019 годов и кто-то из более ранних, кто уже оценил преимущества рефинансирования и готов пойти по «по второму кругу». С одной стороны, те, кто брал ипотеку раньше, уже либо рефинансировали долг, либо не сделают этого никогда. «Если у клиента небольшой остаток основного долга, то порой рефинансировать кредит уже не имеет смысла», — отмечает начальник управления партнерскими программами филиала Абсолют-Банка в СПб Наталья Никитина.
С другой стороны, именно разницу в 2 процентных пункта специалисты называют решающей для принятия решения заемщиками. Итак, в 2017 году ипотеку взяли почти 1,1 млн россиян по средней ставке 10,64%. В 2018 году — 1,48 млн заемщиков при средней ставке 9,56%. На 2020 год Банк России обещает похожую инфляцию, а финансовые аналитики предсказывают суммарное снижение ключевой ставки к декабрю до 5,75% и даже 5,5%. Соответственно, и снижение ипотечных ставок может составить до 8,5%. Таким образом, в зоне соблазна оказываются все заемщики 2017 года и часть ипотечного призыва — 2018. И это без учета ипотечного поколения — 2019. В общем, по самым грубым подсчетам, рефинансированию могут подлежать 1,5 млн, а то и 2 млн жилищных кредитов. По сравнению со 100 тыс. сделок 2017 года это не просто волна, а цунами.
Но есть пара «но».
Во-первых, у многих банков в последнее время в топы продаж вышли ипотечные продукты, где за скидку по процентной ставке нужно отдельно платить. Например, Транскапиталбанк обещает ставку в 6,49% годовых, но при выполнении заемщиком ряда условий, среди которых единовременная оплата комиссии в 4,5% от суммы кредита. А Росбанк сулит 6,99% годовых при платеже (а по сути — комиссии) в 4% от суммы кредита. Задним числом комиссии будет не вернуть, и такие займы надолго выпадут из рефинансируемой базы.
Еще более важны слова, которыми ЦБ предупреждает о грядущем вале перекредитования. Среди прочего отмечается, что «на текущий момент факторами, повышающими уязвимость российского банковского сектора к процентному риску, являются, в частности, высокая доля краткосрочного фондирования банков на фоне преимущественно более долгосрочных активов и недостаточная развитость рыночных инструментов хеджирования процентного риска».
Проще говоря, есть угроза, допустим, что держать инфляцию в узде не дастся. И тогда банки, не только выдавшие ипотеку по низким ставкам, но и рефинансировавшие ее, окажутся заложниками ситуации. Проценты по кредитам не перекроют стоимость затраченного фондирования. Соответственно, по мере снижения ключевой ставки от ЦБ можно ждать реализации хитрой программы заградительных мер. Например, всячески заставляющих банкиров наращивать резервы. Что логичным образом приведет к снижению аппетитов.