Записки юриста.
Здравствуйте, меня зовут Александр, я юрист и сегодня, я хотел бы уделить внимание такому немаловажному вопросу как поверки документов при заключении сделок купли-продажи недвижимости, а так же рассказать один случай из практики.
и так поехали!
Обычно при проверки данных документов покупатели объектов недвижимости обычно обращаются к риелторам или к банковским специалистам где у них одобрен к примеру ипотечный кредит. И зачастую эти проверки сводятся к сверке информации указанной в документах и сведений находящихся в ЕГРН таких как площади, наименования объекта, адреса, реквизиты документов оснований, номера реестровых записей и т.п. в общем, проверяют всю ту информацию которая имеется в открытом доступе и где сам Покупатель мог бы провести данную сверку при этом сэкономив порядка 20 тыс. рублей.
Одним словом с Покупателей просто за сверку берут деньги! При этом в случае каких либо негативных последствий в будущем ни один банк, ни один риелтор не будет нести какую либо ответственность поскольку все что он мог, на тот момент он проверил, данные в документах, и в базах совпадали значит все «хорошо»! услуга оказана! Деньги получены! Счастливо оставаться!))) –это формальный подход!
Но проверять документы обязательно надо!! и на мой взгляд необходимо обращаться к квалифицированным юристам которые занимаются непосредственно недвижимостью и понимают аспекты данного документооборота.
И как это сделать я хотел бы рассказать на примере из своей практики!
Не так давно ко мне обратилась одна моя хорошая знакомая из моего любимого города Санкт-Петербурга с просьбой проверить документы на квартиру, чистоту сделки и провести соответственно сделку купли-продажи! Поскольку покупка квартиры это довольно огромный и серьезный шаг в ее жизни она как и положено отнеслась к этому с большим волнением и тревогой! На что я конечно же согласился ей помочь!
Из разговора я узнал, что моя знакомая нашла квартиру в Санкт-Петербурге не далеко от метро, но в достаточно тихом и хорошем месте, квартира ей очень нравится и у нее уже одобрена на нее ипотека, пройдены все возможные банковские проверки безопасности (за которую она заплатила кстати 15 т.р.) и цена очень хорошая в общем вариант всем ей мил! Но человек продает квартиру срочно, так как переезжает в другой город в связи с болезнью родственников и сделку необходимо провести в течение 1 максимум 2-х недель!
(что меня сразу насторожило! Да, всякие бывают ситуации в жизни не спорю, но наверное моя работа отложила свой отпечаток какого то недоверия к людям, что когда мне говорят о срочности сделки я чешусь в самых не скромных местах и начинаю искать подвох! Ну да ладно!))))))))
После длительного разговора и обсуждений я попросил мою знакомую связаться с Продавцом и запросить у него документы, на основании которых приобреталась данная квартира, а так же свидетельство/ выписку из ЕГРН о праве собственности, кадастровый паспорт, для подготовки сделки и анализа документов.
Тем временем пока я ждал документы, я зашел на всем известный сайт объявлений … чтобы сравнить цены по квартире, так сказать узнать что по чем продают.
И как оказалось квартиру Продавец продает дешевле рынка примерно на 500 т.р. по соотношению с другими вариантами в том же районе (Ну чем черт не шутит, всякое бывает подумал я! Ситуация же!!)
Примерно через 2 часа получив документы на «мейл», я узнал что некая гражданка в апреле …18 года продала квартиру нашему Продавцу и он по сути побыв ее владельцем 2-3 месяца решил ее продать! (подозрение № 1)
Исходя из представленного договора стоимость покупки данной квартиры была меньше на 500 т.р. чем ее продает наш Продавец и при этом как я понял из разговора с моей знакомой Продавец готов указать полную стоимость в договоре! Т.е. если вы купили квартиру допустим за 3 000 000, а продаете ее за 3 500 000 и данная квартира находится у вас в собственности менее 5-ти(а в некоторых случаях 3-х) лет в собственности то с 500 т.р. вы заплатите налог! (Зачем это ему? подумал я, ну почему не указать цену за которую приобрел а на разницу написать расписку (по общей практики сделок) (Здесь у меня закралось подозрение № 2, обычно продавцы просто упираются всеми правдами и не правдами лишь бы не попасть на налог, а тут человек как то сознательно готов понести эти расходы).
Ну как бы там не было я взялся проверять объект и первым делом обратился в Росреестр за соответствующими выписками из ЕГРН по объекту, а так же связался с местным БТИ и попросил уточнить площадь объекта по их данным инвентаризации. Вся информация пришла оперативно и все данные все реквизиты присланного мне договора купли-продажи совпали, документы все были в порядке все зарегистрировано, регистрационные записи совпадали и на первый взгляд было все хорошо!
Но меня ни как не покидало чувство тревоги, да еще и эта срочность, и вся сумма в договоре, все это наводило на определенные размышления и сомнения.
После чего я стал по разным базам данных: Судов,ФССП, ИФНС, и т.п. искать информацию именно на продавца поскольку его персональные данные указаны в договоре это не составляет особого труда но к сожалению потратив почти сутки так ни к чему и не пришел! Ни долгов, ни судов, все прозрачно и чисто!
Пара кружек чая!! Умылся и спать! (решил в общем продолжить завтра)!!
На следующий день я решил провести проверку именно Гражданки, которая продавала квартиру нашему Продавцу и все по той же схеме суды, ФССП, ИФНС и после очередных неудачных запросов случилось чудо!!!
запросив ИНН данной гражданки мне было отказано в виду отсутствия данных или ликвидации данных! (обычно у каждого гражданина есть свой ИНН даже если он его не получал!) а тут отсутствие, ликвидировано и т.п. в общем полная неразбериха!
После пары запросов и звонков ИФНС я все же получил номер ИНН по которому узнал, что данное ФИО зарегистрировано ИП, на торговлю все возможными товарами народного потребления и т.п.!)))
Также был направлен запрос на выписку из ЕГРЮЛ по ИНН и то что мне пришло меня ошарашило!!! (и это еще мягко говоря!!!! Я просто о…л))
Дело в том, что ИП данной гражданки было закрыто ИФНС в связи со смертью в феврале …. 18 го т.е. получается, что на момент подписания договора купли-продажи от апреля месяца Продавец был мертв!
Как договор регистрировали и т.п. до сих пор остается загадкой! Но это уже дело правоохранительных органов!
Сразу стало понятно, что моя знакомая столкнулась с так называемыми черными риелторами, от действий которых не застрахован ни кто на сегодняшний день по этому просто необходимо уделять огромное внимание документам при заключении данных сделок и их проверки.
Конечно же после того как я рассказал о ситуации с квартирой моей знакомой, она долго находилась в ступоре и была просто ошеломлена таким поворотом событий, но сегодня это уже в прошлом, спустя некоторое время она нашла все же достойный вариант для себя с прозрачной чистой историей, где живет и по сей день.
Всем огромное спасибо!
Будьте бдительны!