Продолжаю серию постов, разъясняющих мою точку зрения, что аренда с аукциона выгоднее собственности на землю.
Мне в комментариях часто пишут, тю, это ж аренда. А надо, чтобы собственность. Я уже написал два поста про то, как и почему выгодно выкупать землю из аренды.
Но мне еще пишут иногда, что выкупить, ладно, поняли, что можно. Но вот пока у тебя земля в аренде — ты ее никому не продашь. И это тоже глубокое заблуждение, потому что земля в аренде прекрасно продается.
И сейчас я на конкретном примере покажу, как я это делал. А потом разберем разные точки зрения.
Во-первых, о возможности продажи арендной земли нам прямым текстом говорит Земельный Кодекс.
Статья 22 ЗК РФ глава 9:
9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Периодически встречаются дискуссии на тему, что есть другой норматив, и что продажа права аренды муниципальных земель невозможна, поскольку есть требование предоставлять такое право только по результату проведения торгов.
Ходят слухи, что где-то даже были прецеденты расторжения договора на аренду земли, проданной по переуступке. Но это по идее может быть только по инициативе администрации, которая выступит истцом в суде. Соответственно, если у вас есть письменное согласие администрации на переуступку права, то вряд ли она может подавать в суд после этого.
Как всегда в нашем законодательстве могут встречаться взаимоисключающие параграфы
Насколько я понимаю, продажа по переуступке права аренды (ППА) возможна если:
- договор аренды на срок более 5 лет, то участок можно переуступать просто уведомив администрацию
- срок аренды менее 5 лет то с письменного согласия администрации
- при этом в договоре аренды не должно быть явного запрета на переуступку права
- на участке не должно быть никаких обременений, арестов, долгов
- и естественно на участке не должно быть никаких строений
Мое мнение таково, что среди известных мне людей проблем с продажей права аренды никогда не было при соблюдении этих моментов. Также я думаю, что лучше продавать право аренды, получив письменное согласие администрации на это действие. И конечно надо следить, чтобы при заключении договора аренды, в нем предусматривалась такая сделка и уж совершенно точно она не была запрещена.
Вообще, чтобы понимать логику заключения договоров аренды и сроков на нее, стоит держать в уме простую картинку. Если человек настроен выиграть землю на аукционе, построить дом и выкупить участок, то договор обычно заключается на 3-5 лет. Если же человек планирует всю жизнь им пользоваться (ведь ставки аренды у нас обычно ниже земельного налога) и не планирует изначально выкупать или перепродавать, то договор заключается на 20 лет. И администрация обычно из такой логики и исходит.
Но в любом случае если сомневаетесь — проконсультируйтесь у юриста (хотя разные юристы могут иметь разные точки зрения)
Как я продавал участки по переуступке
Я так делал на практике, и у меня никаких проблем не возникало, потому что я сразу брал от администрации письменное согласие на переуступку прав и соответственно вопросов никаких быть не могло.
Право аренды перешло к новому покупателю, для которого я потом же на этом участке построил дом и выкупил для него в собственность землю по доверенности. То есть новому хозяину участка даже не нужно было со мной живьем встречаться. Он вообще в Москве живет.
Покупатель прислал мне доверенность, я оформил на него сначала переуступку права, потом построил дом под выкуп и оформил все документы на него. А потом от его имени опять же по доверенности выкупил участок в собственность.
Так что такая схема вполне работает на практике для тех, кто хочет выкупить чужими руками участок в другом регионе. Или продавать выигранные на аукционе участке.
Друзья, а у вас был опыт продажи земли по переуступке? Были ли с этим проблемы, если да то какие? Пишите в комментариях.
Если вам понравилась статья - ставьте лайк и подписывайтесь на канал. Я пишу про поиск получение дешевых земельных участков с аукционов. Путеводитель по всем моим записям есть в этом обзорном посте.
