Неграмотное управление домом может довести его до разрухи. Кому доверить управление домом, чтобы потом не оказаться с отключенным электричеством и отсутствием вывоза мусора? LegenDaily начинает серию публикаций, где расскажет, как правильно выбрать способ управления домом и не стать жертвой мошенников.
Страшная история про полковника
Когда свежеиспеченные новоселы дома от известного в городе девелопера, едва получив ключи от квартир, дружно трещали перфораторами и закупались мебелью и сантехникой, инициативная группа из нескольких жителей инициировала внеочередное общее собрание собственников и вынесло на повестку дня вопрос выбора способа управления новым домом. Застройщик предложил услуги собственной управляющей компании (УК). Он опасался, что его дом, по тем временам очень неплохого качества, попадет в руки недобросовестной УК или некомпетентного товарищества собственников жилья (ТСЖ).
Однако инициативная группа убедила соседей отказаться от услуг предложенной застройщиком УК и проголосовать за создание ТСЖ . Председателем выбрали одного из членов инициативной группы — энергичного полковника в отставке, который сам предложил свои услуги.
Полковник взялся за дело очень рьяно и уже через пару лет обзавелся новеньким «Лексусом», а дом оброс судебными исками от поставщиков тепла и воды. Оказалось, что ТСЖ задолжало за коммунальные услуги монополистам, и те принялись грозить жильцам, что отключат дом от благ цивилизации. Стоит ли говорить, что ни председатель, ни правление ТСЖ не понесли никакого наказания за свою "работу".
ТСЖ — для маленьких
Вопрос выбора способа управления дома - ТСЖ или УК - непростой. Например, если дом небольшой, на несколько десятков квартир, у соседей в доме хорошие отношения, есть явный лидер, которого уважают остальные собственники, и он согласен много времени уделять работе по управлению домом, то можно попробовать вести дела силами ТСЖ. Чем больше жилой объект и количество живущих в нем семей, тем сложнее договориться об общих интересах всех соседей (для решения многих вопросов требуется голосование с 2/3 голосов "за"), и тем менее прозрачной становится работа ТСЖ.
«Если дом управляется товариществом, то жильцы влияют на заключение договоров и распределение финансов, собственники квартир заинтересованы в достойном качестве обслуживания по минимальной цене. Как говорится, хочешь сделать хорошо — сделай сам», — описывает преимущества ТСЖ вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленобласти Александр Гиновкер.
Но у ТСЖ немало и объективных недостатков. Один из главных — это то, что руководят процессом не квалифицированные специалисты, а просто активные граждане, которые на ходу изучают премудрости строительства и эксплуатации жилых зданий. Взять в штат сантехников, бухгалтеров и прочих специалистов ТСЖ не может, их можно найти среди жильцов или нанять по договору. Но хорошие специалисты стоят денег, которых у ТСЖ может не хватить, ведь финансовые потоки товарищества ограничены — обычно оно управляет только одним домом.
Слабое звено
Чем больше квартир в доме, тем больше вероятность, что ТСЖ не справится с управлением, предостерегают эксперты. Возникнут разногласия между жильцами, сформируются партии, которые будут воздействовать на председателя и правление ТСЖ, чтобы продавить свои интересы.
В случае с УК такое давление не пройдет. УК ведает, как правило, несколькими домами, а то и десятками домов. У нее есть возможность держать в штате квалифицированных специалистов. К тому же в случае с новостройкой, обычно, УК от застройщика участвует в сдаче объекта в эксплуатацию и знает все особенности дома: как устроены инженерные системы, какие стройматериалы применялись при строительстве и отделке и т.д.
Ни к председателю ТСЖ, ни к членам правления, которые должны принимать решения об эксплуатации сложных конструктивных и инженерных систем, не предъявляется никаких квалификационных требований. А в УК генеральный директор обязан сдать экзамен для подтверждения квалификации.
«УК обязаны раскрывать информацию о своей деятельности. Эти сведения жестко проверяются надзорными органами. А вот на ТСЖ в этом плане смотрят сквозь пальцы. Бывает так, что председатели уклоняются от раскрытия, а жители не знают, на что уходят средства», — комментирует генеральный директор УК «КВС-Сервис» Вадим Ушаков.
Мало кто из обычных граждан знает законы об управлении недвижимостью. Этим пользуются недобросовестные люди. Например, предлагают жильцам создать не ТСЖ, а ТСН — товарищество собственников недвижимости. И уверяют, что тарифы на обслуживание, ремонт, уборку дома в ТСН должно устанавливать правление — в отличие от ТСЖ, где это решается коллегиально всеми собственниками. О том, к чему приводят такие эксперименты и как не попасться на удочку мошенников, мы расскажем в следующих материалах.
Об основных различиях между УК и ТСЖ — в нашей инфографике.
Источник фото: www.anekdotovmir.ru