Вчера читал публикации и увидел типовую проблему: люди женятся, берут “семейную” ипотеку, а потом - хлоп! - и брака нет.
Какие тут варианты? Выплачивать ипотеку обоим, а потом продавать квартиру с выделением долей. Ну или общими силами найти покупателя, который поможет эту ипотеку погасить (потому что менять собственника ипотечной квартиры банку, обычно, неинтересно). А можно ипотеку вообще сбросить и больше ничего банку не платить?
А то в жизни всякое бывает. Кто-то из супругов “потерялся”, заболел, умер, потерял работу.
И что дальше, сидеть у разбитого корыта и отказывать себе во всем, изнемогая под гнетом ипотеки в одиночку? И это еще хорошо, если самому платить получится - иначе, бонжур, господа судебные приставы и -50% от зарплаты. Поэтому есть вариант - для тех, кому уже все равно на кредитную историю и первоначальный взнос, лишь бы освободиться от долговой кабалы.
Варианты развития ситуации в суде
Поскольку расторгнуть ипотечный договор можно только через суд (если должник не вносит платежи не менее 3 месяцев), надо просто уведомить банк письменно и перестать платить.
Суд продлится, в среднем, от 3 до 9 месяцев. По итогу квартира будет выставлена на аукцион. Если квартирой уже занимался оценщик, то начальная продажная цена равна 80% от установленной им стоимости. Если суд решит, что оценщик занизил стоимость, то могут взять за начальную и кадастровую цену.
Дальше проводятся торги. Продать квартиру с первого раза иногда не получается - тогда цену снижают еще на 15%. После неудачи на вторых торгах банк может выкупить залоговую квартиру со скидкой еще 10% и дальше будет заниматься ею самостоятельно. Если квартиру он в итоге продает за сумму, которая превышает остаток ссудной задолженности, то бывший должник получает “избыток”, т.е., возвращает себе часть первоначального взноса. Если вырученные деньги не покрывают задолженность, то это уже головная боль банка. Т.к. по закону регрессный иск к должнику в данном случае запрещен. Единственное негативное последствие для должника тут заключается в том, что больше ему ипотеку не выдадут. Ну и никакого возмещения уже уплаченных средств он не получит.
Есть еще один вариант развития событий. Это когда банк не хочет выкупать залоговую квартиру и она остается на публичное предложение. Но такое случается довольно редко.
А что со вторым супругом?
Если с ним уже судились по поводу невыплаты половины кредитных платежей, он имеет право подать иск. И тогда часть денег, которая возвратилась к должнику после продажи квартиры с торгов, уйдет ему или ей. В остальном “свинью” ждать не приходится, но если важна финансовая сторона вопроса, покажет только время - выгодное это было решение или нет.
Вывод
Всегда лучше договориться со вторым супругом о продаже квартиры и искать человека, который погасит остаток кредита. Это поможет сохранить хорошую кредитную историю обоим и отбить первоначальный взнос, который уже выплачен банку.
В публикации, о которой я выше упомянал, должник сплоховал - и потерял большую часть денег. Поэтому такие вопросы нельзя решать по принципу “сгорел сарай - гори и хата”. Надо посоветоваться со специалистом по недвижимости, юристом.
Вот как раз в этом случае, в и можете обращаться ко мне - т.к. моя практика, в основном, состоит из рефинансирования ипотеки и спасения должников, мне будет чем вам помочь.
С уважением, ваш Владимир Шерягин.