Первое, что нужно сделать при самостоятельной проверке квартиры — это заказать выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Заказывается выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (она же ЕГРН-1, раньше называлась выпиской из ЕГРП). Для дополнительного отслеживания истории переходов прав на квартиру требуется выписка ЕГРН-4 о переходе прав собственности.
Получить выписку может любой желающий через МФЦ, Росреестр, в электронном виде через официальный сайт Росреестра.
В среднем выписка стоит 300 руб. на официальном портале.
Если у вас есть регистрация на Госуслугах и вам нужно несколько выписок, вы можете получить на сайте Росреестра ключи доступа к ФГИС ЕГРН и заказать пакет из 100 выписок.
1. Проверяем документы
Чтобы обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:
свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликацию на объект недвижимости (позволяет проверить площадь объекта, а также наличие несогласованных перепланировок);
выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент), справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
справку из наркологического и психоневрологического диспансера (при необходимости и наличии обоснованных опасений в дееспособности продавца).
Документы можно получить в МФЦ, за справками по регистрации необходимо обращаться в паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.
2. Проверка собственника
Получив данные о собственнике, Вы проверяете наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы: судебные споры - sudrf.ru и базу ФССП
Серьезный фактор риска, если квартира неоднократно меняла хозяев, особенно. если сделки происходили по доверенности. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке. Такой объект можно отнести к рисковой категории, т.к. очень часто доверенности добываются обманным путем. В этом случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.
Также возникают риски, когда квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В этом случае не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости.
В квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге.
Действительность паспорта — проверяем собственника и представителя по паспортным данным, по базе недействительных паспортов МВД: http://сервисы.гувм.мвд.рф/info-service.htm?sid=2000 (сервисы.гувм.мвд.рф) .
Без действительного паспорта нельзя оформить никакие документы у нотариуса, а также нельзя подать документы на регистрацию квартиры.
Дееспособность — недееспособным гражданина могут признать по суду при наличии психического расстройства, из-за которого он не может понимать значения своих действий и руководить ими (ст.29 ГК РФ). Граждан могут ограничивать в дееспособности из-за пристрастия к спиртным напиткам, наркотикам и азартным играм (ст.30 ГК РФ).
При заключении сделок такими гражданами имеются специальные ограничения. Если ограничения нарушается, сделка может быть признана недействительной. Если поведение продавца вызывает у вас сомнения, предложите ему и его представителю предоставить справку из ПНД, иные документы, подтверждающие полномочия.
Можно уточнить, не получал ли продавец недавно водительские права: для их оформления берутся справки из наркологического и психоневрологического диспансера.
Банкротство — признание физического лица банкротом накладывает на него ограничения. Для осуществления сделок может требоваться предварительное письменное согласие финансового управляющего. Реализация имущества гражданина-банкрота может проводится на торгах. Узнать, не является ли человек банкротом, можно в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве или Картотеке арбитражных дел https://kad.arbitr.ru/.
Долги — наличие долгов в Банке данных исполнительных производств ФССП указывает на вероятное наличие арестов и запретов регистрационных действий на квартире или просто может свидетельствовать о ненадежности продавца.
Экстремисты и террористы — проверьте, не включен ли собственник в перечень лиц, причастных к экстремизму и терроризму. Проверка общедоступна на сайте Росфинмониторинга. По 215-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» адвокаты, нотариусы, юристы, бухгалтеры должны передавать информацию о некоторых сделках в Росфинмониторинг. Сделки, которые могут быть связаны с легализацией (отмыванием) доходов, полученных преступным путем, или финансированием терроризма. Если продавец есть в этом списке, надо быть готовым к пристальному вниманию со стороны Росфинмониторинга к сделке.
3. Проверка прав или требований третьих лиц
В полученной выписке из ЕГРН найдите документы, на основании которых регистрировалось право (договоры), и проверьте давность регистрации прав. Посмотрите правоустанавливающие документы. Наиболее пристальное внимание уделить квартирам, полученным в наследство, а также приватизированному жилью.
Необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей или лиц находящихся в местах лишения свободы.
Особенно важна и часто встречается ситуация с детьми, т.к. такие сделки контролируются органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной по решению суда.
Помимо вышеизложенного, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.
4. Проверка ограничений и обременений
Еще один важный раздел выписки — ограничения и обременения. Чаще всего это залоги (ипотека), а также аресты и запреты регистрационных действий. Наличие запретов или арестов станет поводом для приостановки регистрации.
Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам снять ограничения и спокойно совершить сделку.
Чтобы не терять время, сразу проверяйте объект по онлайн базе на сайте росреестра https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request
База позволяет мгновенно проверить текущие ограничения на объекте онлайн.
Обязательно требуйте от продавца снятия арестов и запретов регистрационных действий еще до подачи документов на сделку. Ведь после расчета и сдачи документов приостановка регистрации уже проблема покупателя.
Аресты и запреты могут налагаться судом в качестве обеспечительной меры или судебными приставами в рамках исполнительного производства.
Судебные аресты. Для снятия придется обращаться в суд — собственник подает ходатайство об отмене обеспечительных мер в том же процессе, в котором они были установлены. Продавцу нужно будет получить в суде заверенную судом копию определения об отмене обеспечительных мер. Это определение нужно сдать регистратору в составе пакета документов по сделке. Учитывайте, что срок снятия судебного ареста - от полутора месяцев.
Аресты приставов. Снять наложенный приставами арест или запрет регистрационных действий иногда можно, просто обратившись к приставам. Однако если приставы откажутся снимать аресты, их действия придется обжаловать начальнику отдела приставов или в судебном порядке. Постановление приставов об отмене арестов или запретов регистрационных действий также нужно будет предоставить в общем пакете документов по сделке или ждать отправки приставом документов в Росреестр.
Существует множество рисков, связанных с покупкой недвижимости. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы. Чтобы облегчить задачу и гарантировать покупку недвижимости без сюрпризов, лучше обратиться к профессионалам. Это поможет не только быстро и надежно приобрести недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников