За многие годы проверки договоров, связанных с предпринимательской деятельностью, сформирована достаточная практика по пунктам договоров, на которые следует обратить внимание в первую очередь.
При этом, если Вы на стороне условного продавца (арендодателя), то эти пункты лучше обязательно включить, а если на стороне покупателя (арендатора), то максимально смягчить.
1. Пени и неустойки
Учитывая сложившуюся практику отказа от снижения неустоек в суде и стандартный размер неустойки в виде 0.1% от суммы неоплаченной задолженности в день, легко посчитать, что если вы по любой причине просрочите оплату, то 36,5 % годовых вам обеспечены, при этом снизить эту сумму даже при наличии виновных действий других лиц (задержки оплаты со стороны других лиц), вряд ли получится.
Рекомендуем по согласованию ограничивать сумму пеней размером от 10% задолженности. т.е. 0.1% от суммы неоплаченной задолженности, но не более 10 % от суммы задолженности.
Также следует знать, что при возможности у кредитора взыскать сумму большую суммы долга, стороны редко смогут договориться без суда.
2. Территориальная подсудность
Споры из предпринимательской деятельности рассматриваются в Арбитражных судах, которые расположены в областных центрах субъектов РФ.
В Свердловской области - Арбитражный суд Свердловской области.
По умолчанию иски подаются в арбитражный суд по месту госрегистрации ответчика, т.е. по месту нахождения должника.
В договоре можно определить суд рассмотрения спора, если ваш контрагент из другого региона.
Обратите внимание, что в случае возникновения задолженности спор будет рассматриваться тем судом, который стороны согласовали в договоре.
От этого условия зависит, например, срок и эффективность судебного взыскания долгов или исполнение иных требований.
3. Штрафы и пени не связанные с оплатой
Часто в договорах встречаются пункты о штрафах и пенях за несвоевременное предоставление документов или несвоевременную разгрузку. В некоторых договорах прямо предусмотрен штраф при отсутствии уведомлений о готовности товара к отгрузке.
Иногда встречаются условия о компенсации при отказе ИФНС в зачете налогов по вине контрагента.
Рекомендуем внимательно читать договоры на стадии согласования, обращая внимание на пункты со штрафами, пенями, компенсациями.
4. Отсутствие пунктов о возможности расторжения договора арендатором в договоре аренды
Договор аренды один из самых распространенных договоров в предпринимательской деятельности.
Зачастую Арендодатель старается "удержать" арендатора и предусмотреть гарантии оплаты арендной платы.
В договор могут включить действия арендодателя по самовольному блокированию помещений арендатора в качестве обеспечения обязательств по оплате. Часто предусматривают обеспечительные взносы и повышенные пени и штрафы за просрочку оплаты арендной платы и просрочку возврата помещений.
В практике Арендодатель может злоупотреблять своими правами и просто отказываться принимать помещения, тем самым увеличивая срок оплаты арендной платы, поскольку согласно действующей позиции судов арендная плата начисляется за все время пока помещение не возвращено Арендодателю.
Самое неприятная и сложная ситуация возникает, когда Арендатор лишен права на расторжение договора. Если пропустить и не указать данный пункт в договоре, то расторгнуть договор можно будет исключительно по соглашению сторон, а Арендодатель не всегда заинтересован в освобождении помещения, хотя бы потому, что ему требуется время для поиска нового арендатора. При отсутствии согласия арендодателя, расторжение в таких случаях производится в судебном порядке и в исключительных случаях.
Рекомендуем в договоре четко указать, что арендатор «имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора, уведомив Арендодателя за ______ дней» или «имеет право расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, с уведомлением Арендодателя за ___ дней».
6. Коммерческий кредит, вместо пеней
Еще одно ухищрение в договоре, особенно когда дело касается денежных обязательств - указать дополнительное условие о коммерческом кредите при просрочке оплаты. Формально условие о коммерческом кредите не является условием о неустойке и сумма коммерческого кредита судом не снижается. Очень опасное условие, которое грозит существенными финансовыми потерями в случае нарушения договора по любой причине.
7. Задаток и аванс
Многие договоры в качестве обеспечения содержат условия о задатке или авансе.
Задаток и аванс имеют существенную разницу, если аванс подлежит возврату в любом случае при отказе от исполнения договора, то задаток не подлежит возврату в случае отказа от исполнения договора.
Советуем обращать внимание на любое упоминание о задатке в договоре.
Существует ещё множество опасных пунктов по разным видам договоров с которыми не всегда можно разобраться самостоятельно.