Любой риэлтор скажет вам, что есть квартиры, от которых стоит держаться подальше – у них сомнительная история, маргинальные собственники или подозрительно частая их смена… В особую категорию следует выделить случаи, когда право собственности на недвижимость возникло в результате решения суда или вступления в наследство. Однако бывает, что на выбранной клиентом квартире «свет клином сошелся», вот всем она хороша, кроме «шероховатостей», заметных только юристам.
Как тут быть?
Обезопасить себя можно двумя способами: бросить все силы на юридическую проверку объекта – сидеть в архивах и опрашивать соседей или прибегнуть к услугам страховщика. В зависимости от ситуации, эти способы можно использовать порознь или в сочетании друг с другом. Наш многолетний опыт работы с недвижимостью позволяет утверждать, что в том ценовом диапазоне, в котором мы проводим большинство сделок, клиенты неохотно соглашаются на страхование. Они просто хотят экономить на всем.
Понимая это, мы стараемся до выхода на сделку, в ходе юридической проверки выявить максимум предпосылок нештатного развития событий. Лучший критерий уровня наших экспертов – отсутствие судебных исков за 16 лет работы. Однако встречаются случаи, когда невозможно дать полную гарантию безопасности и тогда мы настаиваем, чтобы клиент застраховал риск утраты права собственности.
Вот главные примеры оснований для оформления страховки:
- Право собственности у продавца возникло на основании вступления в наследство;
- Право собственности у продавца возникло на основании решения суда;
- Несколько переходов права собственности на покупаемую квартиру за короткий срок;
- Есть основания считать, что продавец может быть признан банкротом;
- Продавец состоит на учете в ПНД или НД.
Такой тип страхования называется титульным, а его предметом является утрата права собственности добросовестного приобретателя на квартиру или иного недвижимого имущества.
Компенсация за потерю недвижимости
Некоторые могут возразить: согласно Федеральному закону N 299-ФЗ от 02.08.2019 «О регистрации недвижимости» введена статья 68.1 – «Компенсация добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения». Следовательно, такой приобретатель, лишившийся квартиры на основании решения суда, имеет право требовать от государства компенсацию. Однако этот закон имеет ряд формулировок, которые, по мнению ряда юристов, могут затруднить процесс истребования компенсации. В любом случае, пока не появилась правоприменительная практика по этой статье, мы рекомендуем в случаях недостатка информации по выбранной клиентом квартире страховать выявленные риски.
Квартиры и сроки исковой давности
Да, стоимость хорошей юридической проверки ниже, чем страховая премия, уплаченная в течение срока исковой давности. А каким может быть этот срок? Это зависит от нескольких причин, например, от того, являлось ли стороной сделки лицо, обратившееся в суд.
Одна из сторон сделки может потребовать признать ее недействительной в течение трех лет после начала исполнения обязательств по ней, а лицо, не являвшееся стороной сделки – с момента получения информации о ней. Тем не менее, если с момента начала исполнения обязательств по этой сделке пройдет более десяти лет, оно уже не сможет это сделать.
Оспоримые сделки, сроки и последствия
Однако есть тип сделок, оспорить которые можно только в течение года. Они так и называются – оспоримые. Ст. 166 ГК РФ дает им такое определение: «Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка)». Но отсчитывается этот срок с того момента, когда прекратились обстоятельства, вынудившие пострадавшую сторону совершить эту сделку, либо эта сторона узнала о том, что имеет основания для признания сделки недействительной.
Экономить на страховке мы никому не советуем. В нашей практике встречались сделки, от которых нам очень хотелось отговорить клиента, но, когда это не удавалось, мы обращались к страховщикам.
Одна квартира, история приватизации которой, на наш взгляд, была не совсем прозрачна, настолько запала клиенту в душу, настолько соответствовала ожиданиям относительно цены и района, что повлиять на его выбор не было никакой возможности.
Спектр нарушений, возможных при приватизации квартиры, очень широк. Некоторые из них не имеют срока давности, например, злоупотребления при оформлении выморочного имущества. Риск по данной сделке был высок. Однако клиент и слышать не хотел о других вариантах. Тогда мы обратились в крупную страховую компанию и застраховали право собственности. Это был наш первый опыт страхования титула. С тех пор прошло семь лет, у нашего клиента все в порядке.
Гарантии Страховых компаний
Страховщики не могут работать себе в убыток. Чтобы гарантировать страхователю отсутствие проблем или, в случае их появления, взять на себя успешную защиту клиента в суде, они тоже внимательно изучают представленные документы, их наличие и содержание. Именно страховая компания, а не юристы, банк или интернет-сервис дельно изучит ваш объект на предмет возможных рисков.
О нюансах такой работы рассказывает Олеся Бухтоярова, директор агентства страховой компании «Согласие»:
«Непосредственно перед заключением договора страховая компания, подобно риэлторам, обязательно исследует всю историю объекта, определяет уровень риска. От результатов этой работы будет зависеть цена услуги. Страховым случаем будет являться прекращение права собственности, произошедшее на основании решения суда». Основные причины, по которым суд может отменить сделку, следующие:
- Недееспособность одной из сторон;
- Отсутствие согласия одного из супругов;
- Кабальный характер сделки;
- Обман и мошенничество при совершении сделки;
- Превышение полномочий лицом, действующим по доверенности.
Приведу пример реального страхового случая (ФИО участников сделки изменены). Покупатель Е. Викторюк приобрел дорогую квартиру в центре Москвы, причем ее продавец, Р. Мухин, в свою очередь, сам купил ее только за семь месяцев до этого у Д. Грицкого. Обе сделки были совершены на основании договора купли-продажи, а вот Д. Грицкий в свое время приобрел право собственности на квартиру в порядке вступления в наследство на основании Решения Замоскворецкого районного суда города Москвы.
Важная деталь – это решение было датировано 2010 годом! Решения судов, принятые до 2012 года, практически недоступны на их сайтах, поэтому при проверке истории квартир сделки, прошедшие в это время, попадают в зону особого риска. Через несколько лет наступил страховой случай – Е. Викторюк получил иск об истребовании имущества и прекращении права собственности от Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, и вскоре тот же Замоскворецкий суд вынес заочное решение, признавшее его свидетельство о праве собственности недействительным, а договор купли-продажи – ничтожным.
Специалисты страховой компании обнаружили неожиданный факт – в архивах суда отсутствовало дело, на основании которого Д. Грицкий вступил в права наследования и стал собственником квартиры, проданной им затем Р. Мухину. Проще говоря, в Росреестр была направлена искусно изготовленная подделка, и квартирой завладел обманщик. В конечном итоге, право собственности Грицкого на квартиру было аннулировано и Е. Викторюк, вовремя ставший нашим клиентом, получил от страховой компании 100% потраченных на ее покупку денежных средств.
Конечно же, страховую компанию следует выбирать столь же тщательно, как и агентство недвижимости – учитывать рекомендации, место в профессиональном рейтинге и множество других факторов. Мы всегда готовы проконсультировать по этому вопросу и порекомендовать проверенных партнеров – страховщиков.
Еще несколько интересных материалов:
Могу ли я купить комнату у своего папы на материнский капитал?
Росфинмониторинг и бизнес – Шаг к диалогу. Итоги Круглого стола от 19.02.2020
Сделки с подаренной квартирой. Что можно и чего нельзя?