Сдавать квартиру нельзя случайному человеку с улицы, потому что никто не гарантирует вам сохранность интерьера и ценных предметов вроде плазмы и холодильника. Сегодня мы поговорим о самых частых ошибках, которые люди совершают в погоне за выгодой от сдачи жилплощади.
1. Не попросить документы у арендатора
Самый важный пункт, с которого нужно начинать всегда.
Еще до проверки документов вы можете попытаться поближе познакомиться с потенциальными жильцами. Здесь нужно держать ухо востро, следить за реакцией людей, что они говорят и как говорят. Излишняя любезность должна вас насторожить, как и излишняя молчаливость.
Человека, которому нужно жилье и который ищет его для себя, определить нетрудно. Обычно он приходит на встречу подготовленный, с деньгами. Он, особо не раздумывая, готов заключить договор на ваших условиях, не робеет показать паспорт и даже даст его сфотографировать, не ссылаясь на "незаконность" и "личную информацию". Если на ваши наводящие вопросы человек не может однозначно ответить, то здесь кроется подвох, сокрытие некоторых фактов.
Если вы поняли, что подходите друг другу, попросите оригинал паспорта (не мятую лежалую копию) и внимательно его рассмотрите. Фотография не должна быть приклеена (т.е. паспорт не должен быть подложный), а так же запомните адрес прописки. Даже информация о том, где человек жил, может многое сказать вам.
Из проблемных случаев можно отметить, когда у людей нет прописки или двойное гражданство. В этом случае будет сложнее обратиться с исполнительным листом к судебным приставам, потому что они просто не будут знать, где искать недобросовестных арендаторов. Если человек прописан неподалеку, в ближайшем населенном пункте, это упростит процедуру взыскания.
Другой важный момент: по паспортным данным вы сможете элементарно «пробить» человека на сайте судебных приставов: проверить на наличие долгов и банкротства. Это поможет косвенно подтвердить платежеспособность.
2. Скачать первый попавший в интернете договор аренды
Правильно составленный договор поможет избежать многих возможных проблем. Обычно там есть пункты о том, что имеет право делать арендатор, а что нет, как вы будете разрешать споры в разных ситуациях, штрафные санкции. Такой документ в будущем, если что-то пойдет не так (арендатор "спрыгнет", сдаст жилье третьим лицам в субаренду, устроит в квартире притон, похитит ценные вещи), позволит через суд возместить убытки.
Будет совсем хорошо, если в договоре будут скрупулезно прописаны самые разные моменты и ситуации. Порядочный человек не испугается подписать такой договор, это покажет, что он ответственный человек. А если он прочитает все пункты и откажется подписывать документ, может и не стоит связываться?
3. Сдавать арендованную квартиру в аренду (субаренда)
Существуют разные мнения на этот счет, ведь каждый арендодатель хочет сдать квартиру порядочному человеку (и, желательно, одному), и его не интересует такая ситуация, когда субарендатор снимает у него жилье, чтобы сдавать его третьим лицам на долгий срок, а то и превратить жилье в посуточную "ночлежку". Если ваша недвижимость не просто "коробка бетона с дыркой на улицу", на которой охота "навариться", то субарендаторы - не ваш вариант.
В договоре должен быть пункт «запрещается сдавать квартиру в субаренду», а его нарушение приведет к автоматическому расторжению договора и взысканию убытков с недобросовестного арендатора. Так же должно быть написано о подсудности таких "делишек". В случае возникновения споров арендодатель может пойти в суд по месту нахождения имущества. Это удобно, чтобы не бегать по всей нашей необъятной родине и искать, куда подать иск.
Бывает и обратная сторона вопроса: арендатор, который заключает договор с возможностью сдать недвижимость в субаренду, бывает даже лучше тех, кто снимает жилье для себя, и более ответственно подходит к вопросу. Это касается тех, кто снимает много мелких площадей. Количество арендованных объектов больше десяти уже говорит о добропорядочности арендатора.
4. "Забить" на опись имущества в квартире
Чтобы защитить свою драгоценную квартиру и имущество в ней, укажите все до мелочей в договоре. По хорошему, должен быть пункт с прописанными моментами по «естественному износу помещения». В случае, когда люди долго арендуют вашу недвижимость, а после их съезда оказывается, что квартире потребуется ремонт, стоящий как раз суммы взносов за аренду, то это уже разгром, а не естественный износ.
Поэтому запишите, в каком состоянии передаете квартиру, мебель — всё, что вам ценно. Обязательно фиксируйте это в приложении к договору или акте передачи в аренду. Перечислите все оборудование в исправном состоянии. Напишите об ответственности за сломанные вещи. Немного писанины, и вы сможете спать спокойно, не беспокоясь, что новую электроплиту "убьют" или сожгут.
Отдельно насчет курящих. Квартира это ваша собственность, и арендатору разрешено делать в ней только то, что оговорено. Напишите, что курить запрещено, а ущерб, причиненный из-за курения (прожгли диван) - тоже возмещаемый ущерб.
5. Не брать денег "вперед"
Брать деньги за последний месяц проживания — нормальная практика. Да, многих арендаторов это отпугивает, но это — залог вашей уверенности в том, что вы не останетесь у разбитого корыта. В случае, когда арендатор пропадает, не оплатив последний месяц, у вас будет наличность, которую вы имеете полное право не отдавать, а требовать вернуть деньги "беглец" не станет из разумных соображений.
6. Укрываться от налоговой
Как бы странно это не звучало, но налоги действительно могут защитить ваши интересы, когда возникнут разногласия с арендатором. Вы будете чисты перед законом, а он, в свою очередь, будет готов встать на вашу сторону. Во всяком случае, для разбирательства у вас будет документ, подтверждающий, что вы действительно сдавали жилье указанному человеку.
Если не хочется платить подоходный налог, то оформляйте самозанятость по доходу от сдачи жилья. Тогда налог составит всего 4%, если договор заключен с физлицом (и 6% — если с юридическим). 400 рублей с 10 тысяч - недорогая гарантия вашей безопасности.
______________________________________________________________________________________
Надеюсь, эти простые советы помогут вам успешно сдать квартиру в аренду хорошим людям!
Подписывайтесь на канал - еще больше интересных статей!