Во время проведения продажи жилого помещения нужно учитывать целый ряд факторов, которые весьма сильно сказываются на том, что можно сделать в плане повышения доходности от своих инвестиций в жилье.
Стоит учесть, что эти факторы нельзя просто обойти вниманием. «Кустарный» способ продажи жилья, как правило, приводит к падению его цены или к тому, что практически невозможно получить выгодного выигрыша. Поэтому многие собственники обращаются к продаже при помощи риэлторов, которые имеют необходимые навыки и могут воспользоваться знаниями о рынках.
Тем не менее, даже для того, чтобы правильно взаимодействовать с риэлтором, тоже нужно понимать рыночную ситуацию, и уметь ею пользоваться.
1. Экономический контекст.
Например, сейчас в Украине уже на протяжении почти трех с половиной лет держится ситуация, когда строится много нового жилья, и при этом стоимость, как уже построенного жилья, так и существующего на вторичном рынке, находится на историческом «дне». Тому есть много объяснений – начиная от затяжного военного конфликта и стагнации национальной экономики, и заканчивая политикой национального банка, которые делают маловыгодным делом закупку иностранных строительных материалов при более дорогой национальной валюте. Все эти факторы обеспечивают отличную возможность для инвестора, потому что они временные и приведут к росту стоимости жилья в будущем, но крайне невыгодны для собственников.
2. Следует учитывать уровень доступности денежных средств и наличия собственных возможностей у возможных покупателей жилья.
Каждый объект попадает в определенный рыночный сегмент, начиная от элитного и заканчивая бросовым дешевым жильем типа бывших советских коммуналок или «гостинок». В каждом сегменте покупательная способность разная и в разные экономические моменты. Это следует строго учитывать, потому что на самом деле нет никакой возможности продать «гостинку» тому, кто ищет элитное жилье и наоборот.
3. Следует понимать величину доступной маржи.
То есть, за любой объект недвижимости можно торговаться. И предельные величины торга тоже вполне обусловлены указанными выше факторами. На них не только физически невозможно выйти, но еще и нужно учитывать, что к ним при торге желательно и не очень приближаться, чтобы не отпугивать покупателей.
4. Следует учитывать количество вероятных покупателей.
Например, на сообщение о продаже среднего по привлекательности жилья на рыночном пике при высокой покупательной способности обратится до 30 и больше человек. На рынке, который находится «на дне» цены и при обнищании населения не стоит ожидать больше десяти желающих, и следует понимать, что лучше постараться десятому из них продать любой ценой, потому что шансы на дальнейшую продажу уже почти нулевые.