Ошибки при проверке жилья могут обойтись в будущем дорого. Как военному застраховаться от мошенников и не лишиться квартиры, купленной за счёт средств целевого займа?
С 1 января 2020 года утверждён № 430-ФЗ от 16.12.2109 года, вводящий понятие «добросовестного» собственника в отношении квартир, купленных у мошенников, обманным путём реквизировавших данное имущество из муниципальной собственности. В случае если новый собственник признан добросовестным, то есть, не имевшим понятие и никак не связанным с мошеннической схемой, то по новым правилам он остаётся владельцем объекта недвижимости.
К сожалению, это частный случай, касающийся только объектов муниципальной собственности, а в отношении остальных квартир вторичного рынка остаётся риск их потери в связи с выяснением новых обстоятельств. Поэтому задачей военнослужащего и любого другого гражданина РФ является проверка жилья перед покупкой с использованием доступных способов.
«Юридическая чистота» объекта — проблемы и пути проверки
Прежде всего, стоит разграничить вопросы, которые можно узнать заранее, и проблемы, которые появляются внезапно и могут коснуться даже, казалось бы, «чистой» в других отношениях квартиры. К последним относятся, например, наследники, которые появляются после покупки и заявляют об ущемлении своих прав. В этом случае дорога только одна — в суд, который и должен разобраться с возникшей коллизией.
Есть общий алгоритм действий будущего покупателя по отношению к собственнику и приобретаемому объекту недвижимости:
1. Получение выписки из ЕГРН, содержащей информацию о собственниках, о квартире и о наличии обременений. Простой вариант выдаётся при запросе через МФЦ или непосредственно в ЕГРН. Также можно запросить у собственника расширенную справку — в ней указываются владельцы недвижимости в течение ближайших 20 лет. Таким образом можно подстраховать себя от наличия неучтённых собственников или покупки «проблемной» квартиры, часто переходящей из рук в руки.
2. Отсутствие процедуры банкротства в отношении владельца жилья — в договоре необходимо указать строчки о том, что собственник не банкрот и данную процедуру не планирует в ближайшие три года. Таким способом можно подстраховать себя от аннулирования сделки в соответствии со статьей 61.2 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 г.
3. Проблемой являются и претензии от действующих или бывших супругов в признании сделки недействительной. Ситуация нивелируется письменным согласием от супруга (супруги) на продажу жилья, либо заявлением о том, что жильё было приобретено не в годы брака. Серьёзным осложнением может стать наличие факта развода и отсутствия раздела имущества — если не имеется письменного согласия бывшего супруга на продажу, лучше с такой квартирой не рисковать.
4. Наличие недееспособных собственников — для подстраховки всегда желательно просить владельца предоставить справку из психдиспансера, чтобы сделку нельзя было впоследствии оспорить по п. 1 статьи 171 Гражданского кодекса РФ.
5. Наличие жильцов, не участвующих в приватизации и прописанных в объекте недвижимости — данный факт можно проверить по архивной выписке из домовой книги. Если не все собственники были участниками приватизации, то на пороге квартиры уже нового владельца могут появиться неучтённые жильцы, имеющие полное право проживать в этой квартире и далее.
6. Продажа по доверенности всегда настораживает, если владелец по каким-либо причинам, проживающий в этом же городе, не может присутствовать на сделке. Доверенность необходимо внимательно изучить и проконсультироваться с юристом на предмет её подлинности. Если есть сомнения, сделку лучше отложить до появления настоящего собственника.
7. Покупка у юрлица проходит без проблем, если по вашему запросу собственник предоставляет:
- учредительные и регистрационные документы;
- выписку из ЕГРЮЛ;
- документы представителя компании, уполномоченного подписывать договор купли-продажи;
- бухгалтерский баланс;
- справку о балансовой стоимости недвижимого имущества.
8. Проверка техпаспорта: необходимо сверить жилую площадь, количество комнат, наличие или отсутствие перепланировки. Все исправления должны быть узаконены печатями и подписями, а любые отклонения — повод для дополнительной проверки и сомнений в актуальности документа.
К сожалению, сегодня мошенники находят всё новые и новые лазейки, и нередко правда вскрывается после окончательного оформления сделки. Мы перечислили только часть действий и если вы неуверены в своих силах, советуем обратиться к специалистам по телефону 8-800-100-97-67, для получения консультации и сопровождения вашей сделки.