Плюсы покупки квартиры для сдачи в аренду
Пассивный доход. Вы зарабатываете при минимальном участии с вашей стороны.
Ликвидный актив. Квартира в долгосрочной перспективе растёт в цене и в любой момент её можно будет продать. Но это справедливо не для всех квартир: например, жильё в аварийном доме в цене не увеличится и найти арендаторов будет сложно. Поэтому «инвестиционную квартиру» надо выбирать именно в соответствии со своими целями.
Эксперт в сфере недвижимости: «Наиболее ликвидны для аренды однокомнатные квартиры и студии: в небольших квартирах самая высокая цена за квадратный метр арендной площади. Поэтому, если вы обладаете определённой суммой и выбираете между покупкой двух студий или трёхкомнатной квартирой, стоит выбрать первый вариант.
Основное условие для успешной сдачи в аренду — транспортная доступность: близость к метро или железнодорожной станции. При этом 10 или 25 минут от метро пешком — большая разница для квартиросъёмщиков без автомобиля, и сильно влияет на спрос.
При покупке квартиры играет роль и наличие инфраструктуры. А ещё это важно для понимания, кто ваши потенциальные арендаторы. Если рядом расположено несколько вузов, скорее всего, это будут студенты; квартира близко к детским садам или школам — молодые семьи с детьми».
Квартира не может быстро обесцениться. В финансовый кризис недвижимость лучше других активов защищена от быстрого обесценивания.
Минусы покупки квартиры для сдачи в аренду
Невысокая доходность. 5–7% «чистой» доходности. А ещё, несмотря на то, что в долгосрочной перспективе квартира может дорожать, на отдельных отрезках времени её цена может снижаться.
Амортизация квартиры. В жильё придётся периодически вкладывать деньги, так как всё в нём будет изнашиваться. Если не делать это регулярно, квартира начнёт терять привлекательность для квартирантов, а её стоимость перестанет расти (или даже снизится).
Снижение ликвидности объекта. В старом фонде некоторые квартиры дорожают медленнее. Например, всё менее привлекательными становятся в глазах покупателей и даже арендаторов хрущёвки и панельные пятиэтажки. Квартира даже в новостройке может вообще упасть в цене, если через несколько лет вырубят лес рядом и проложат многополосное шоссе.
Агент по продаже недвижимости: «Ликвидность может упасть и в том случае, если рядом с вами живут асоциальные личности. Например, если покупатель узнает, что в квартире напротив живёт человек с алкогольной зависимостью, который не даёт спокойно жить всему подъезду, то вряд ли будет готов перевозить свою семью.
В идеале — находить такой объект для инвестиций, с которым уже „всё понятно“: дом новый, но дал усадку, ремонты у соседей закончились, инфраструктура района налажена».
Уплата налогов и ведение отчётности. Если вы сдаёте квартиру как физическое лицо и являетесь налоговым резидентом РФ, вы обязаны оплатить налог по ставке 13%. Ещё можно зарегистрироваться как ИП, перейти на упрощённую систему налогообложения и платить 6%. В некоторых регионах можно стать самозанятым — у них ставка вообще 4%. Но платить в любом случае нужно: если государство узнает о скрытых от него доходах, придётся заплатить и налоги, и штрафы.
Нельзя быстро получить доступ к «живым» деньгам. Чтобы выгодно продать квартиру, нужно время.
Риски при сдаче квартиры в аренду
Недобросовестные наниматели. Эксперт по недвижимости: «Зачастую люди, сдавая бюджетное жильё, не подписывают договор найма, и всё зафиксировано только „на добром слове“. Если квартире причинят урон, взыскать что-то с квартиросъёмщиков будет невозможно.
Недавно мои знакомые сдавали в Екатеринбурге квартиру с приличным ремонтом за 15 тысяч рублей в месяц. Квартиранты съехали через полгода и оставили жильё в ужасном состоянии: на ремонт требовалось около 300 000 рублей, в то время как за аренду было уплачено в три раза меньше.
Поэтому, выбирая между депозитом в банке и такой схемой инвестирования, я предпочла бы первый вариант или же порекомендовала сдавать квартиру с базовым недорогим ремонтом и минимумом техники и мебели».
Эксперт по недвижимости: «Многие арендодатели совершают ошибку — соглашаются на схему „сумма депозита в счёт последнего месяца аренды“. В результате жильцы выезжают, а хозяин обнаруживает множество мелких повреждений квартиры, которые ему выходят как раз на сумму ежемесячного платежа. Поэтому в идеале проверить квартиру уже после выезда жильцов, затем подписывать акт приёма-передачи имущества и только потом возвращать депозит».
А ещё наниматели могут перестать платить. И выселить их из квартиры будет очень непросто, потому что законно это можно сделать только после решения суда.
Утрата или порча квартиры. Жильцы могут не только испортить ремонт и обстановку квартиры, но и устроить в ней потоп или сильный пожар. Даже если договор найма и акт приёма-передачи были, не все согласятся сразу вернуть сумму убытка. Суд может занять много времени, а выплата долгов — ещё больше.
Самое плохое, что может случиться: квартиру снимут мошенники или преступники, чтобы делать в ней что-то противозаконное. В первом случае квартиру могут продать по поддельным документам и восстанавливать справедливость придётся в суде. Во втором — доказывать, что не знали, что происходит в квартире, чтобы избежать уголовного наказания.
Поэтому хорошо подумайте перед тем, как заняться такой сферой деятельности. Здесь нужно максимально ответственно подойти к такому вопросу. В случае правильной расстановки целей и ваших действий будет отличный результат, направленный на получение максимальной прибыли.