Я - Лупичев Павел Владимирович, специалист по недвижимости, коренной москвич, образование высшее, бывший военный, работаю в сфере недвижимости с 2008 года. Буду делиться случаями в моей деятельности и давать советы людям, на что надо обратить внимание и как обезопасить сделку с недвижимостью.
Хочу рассказать об одном интересном случае, произошедшем в прошлом году, о попытке купить квартиру на Северо-Востоке Москвы. Ко мне обратился клиент с просьбой помочь оформить покупку выбранной им квартиры с очень заманчивой ценой, но со "свежими" документами (нотариальный договор купли-продажи). Мы ее посмотрели еще раз вместе и я обратил внимание, что в квартире присутствовали два ребенка. Человек, который показывал нам квартиру, действовал по доверенности от собственника (в ней также было прописано разрешение на принятие аванса). После переговоров мы определились с ценой и договорились о полной стоимости в будущем Договоре купли-продажи и о дате внесения нами авансового платежа. При внесении аванса нам показали правоустанавливающие документы (Договор купли- продажи), копию паспорта собственника и доверенность от собственника на принятие аванса. Каково же было мое удивление, когда я увидел, что продавец в представленном нотариальном договоре купли-продажи и доверенное лицо в нотариальной доверенности один и тот же человек!!! Именно он и собирался принимать у нас аванс. Конечно же я попросил разъяснить смысл заключения последнего Договора купли-продажи и попросил предоставить предыдущий Договор купли-продажи, в котором указывалось, что квартира была куплена с использованием ипотечного кредита. Далее мне рассказали историю следующего содержания - бывший продавец, то есть человек, который имел доверенность от собственника на принятие аванса, не смог выплачивать ипотечный кредит банку и договорился со своим знакомым, что тот "погасит" долги банку взамен оформления на него собственности на квартиру. Теперь они вместе ее продают, что бы предыдущий собственник смог расплатиться с человеком, который "погасил" его ипотечный долг. История очень красивая, искренняя, человеку пришлось продать хорошую квартиру в монолитно-кирпичном доме, что бы расплатиться с банком, еще и договор сделан в нотариальной форме по немалым тарифам московского нотариуса. После изучения этого договора я обратил внимание на указание супружеской доли, но отсутствие фразы об использовании материнского капитала при погашении ипотечного кредита. В паспорте собственника был указан только один ребенок, но я то видел двух. Я поинтересовался, а был ли использован материнский капитал при погашении кредита и получил ответ, что не использовался. Еще раз обращаю внимание на то, что речь идет о предыдущем договоре. Я попросил предоставить справку из пенсионного фонда о неиспользовании материнского капитала или справку из банка-кредитора о том же. После некоторой заминки мне было сообщено, что материнский капитал использовался для погашения ипотечного кредита и бывшие собственники продали квартиру знакомому без наделения долями своих детей, как это положено по закону. Очень интересно участие нотариуса в заключении этого договора, не правда ли? Продавец не изъявил никакого желания привести документы в порядок и мы были вынуждены отказаться от покупки.
Совет: если в предыдущих сделках или в последней был Договор купли-продажи, обязательно необходимо убедиться, что при покупке не использовался материнский капитал, а если использовался, то надо обязательно убедиться, что дети были наделены долями в недвижимости. В противном случае, через некоторое время добросовестный покупатель получит судебное решение о расторжении своего договора купли-продажи недвижимости, а судиться придется с представителями государственных органов. Результат предопределен. Особенно актуально это становится сегодня, так как материнский капитал будет выдаваться после рождения первого ребенка, а пенсионный фонд и регистрационная палата не отслеживают его использование при покупке недвижимости.