Насколько важно важно при покупки квартиры в договоре указывать источник денег покупки?
Будет ли это иметь какое-либо значение после регистрации перехода права собственности?
Как может повлиять занижение цены объекта, на судебное решение спустя 10 лет?
По рекомендации одного из моих партнеров агентства недвижимости, ко мне обратился их клиент, мужчина со следующей проблемой.
У мужчины умер отец, а вскоре умерла и супруга его отца. Наследниками первой очереди стал наш клиент и сын умершей женщины. Родственниками между собой они не являются.
Каждый получил свидетельство о праве на наследство в виде ½ доли однокомнатной квартиры и ½ части банковских сбережений. К слову сказать, что квартира была оформлена на женщину и приобреталась уже в браке.
В соответствии со ст.34 Семейного кодекса РФ совместной собственностью супругов является любое имущество приобретенное в браке независимо на кого оформлено право собственности.
С данным разделом наследственного имущества был не согласен сын женщины, так как считал, что квартира хоть и приобретена в браке, но приобреталась на личные средства его матери.
В соответствии с п. 15 Пленума ВС РФ №15 от 05.11.1998 не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученное в дар или в порядке наследования, а также вещи индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши (ст.36 СК РФ).
В своем исковом заявлении при обращении в суд просил признать за ним права собственности на всю квартиру. Указал, что спорная квартира была куплена в браке, но на средства, вырученные с продажи другой квартиры, которая была приобретена до брака. Сделка проводил агент, все происходила в один день. Обычная продажа со встречной покупкой. Спорная квартира стоит дешевле, чем проданная, следовательно, не было никакой доплаты из совместных средств. По сути все понятно и логично, но дьявол кроется в деталях.
Мы детально изучили все имеющиеся документы, в том числе и материалы наследственных дел.
Вырисовывалась следующая картина: Проданная квартира находилась в Ленинградской области и продавалась за 2.2 млн. руб., Приобретая данную квартиру покупатели использовали личные денежные средства и ипотечные. По условия договора купли-продажи, денежные средства за продаваемую квартиру закладывались в банковскую ячейку и получались продавцом регистрации договора купли-продажи и получении свидетельства о государственной регистрации права на квартиру.
Спорная же квартира приобреталась за собственные средства в размере 197 тыс. руб. Из условий договора купли-продажи следовало, что расчеты между сторонами произведены до подписания договора купли-продажи. Стало очевидно, что спорная квартира приобреталась на иные денежные средства, нежели средства с проданной квартиры, так как регистрация продаваемой квартиры произошла спустя 2 недели.
Мы сформировали свою позицию и выстроили линию защиты. Ознакомившись с нашими возражениями, в суде адвокат истца сообщил, что действительно денежные средства за проданную квартиру были заложены в сейфовую ячейку, а на покупку спорной квартиры, истец денежные средства своей матери дал в займы. Позже долг был возвращен.
Расписок не брал, так как она его мать. Каким либо иным образом подтвердить это не может.
В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается.
В соответствии со ст. 808 ГК РФ «Форма договора займа» Заем на сумму свыше 10 МРОТ должен оформляться в письменной форме.
На вопрос суда: в связи с чем, стоимость квартиры было настолько низкой получили ответ – состояние квартиры было «без ремонта».
Оспаривать стоимость квартиры, доказывать, что указанная стоимость является инвентаризационной и к рыночной стоимости не имеет никакого отношения, не было смысла.
Было очевидно, что заключенные договора купли продажи квартир не отражали реальных событий.
Свою задачу мы видели в отстаивании прав нашего клиента только на основании заключенных договоров.
Так как истец сам заявил, что квартира приобреталась на иные денежные средства, нежели средства с проданной квартиры - это уже противоречила его позиции указанной в исковом заявлении. Мы за это зацепились.
Договор займа является возмездной сделкой, поэтому все имущество, приобретенное на средства по такой сделке являются совместным имуществом, а не личным.
Истец не смог доказать, что денежные средства он давал в долг лично матери, а не на нужды ее семьи и не смог доказать, что данный средства были возращены ее из личных средств, а не совместных с супругом.
Даже если предположить, что истец действительно дал в заем денежные средства своей матери, то она в свою очередь потратила полученные денежные средства находясь в браке на нужны семьи –приобретение жилья.
В процессе доказывания своей правды истец заявил, что семья его матери была финансово не обеспечена и не могла приобрести спорную квартиру, тем самым окончательно загнал себя в угол.
Исходя из материалов наследственного дела, на счетах умерших супругов имелись солидные денежные накопления, которые превышали стоимость приобретенной спорной квартиры.
Таким образом, мы донесли до суда следующее:
Спорная квартира приобреталась на иные средства, нежели на средства с проданной квартиры, приобретенной до брака.
Спорная квартира приобреталась на средства по возмездной сделке.
Весь судебный процесс занял 9 месяцев. После каждого заседания юрист, который вел дело, знакомился с протоколом судебного заседания, анализировал объяснения сторон, заявлял ходатайства и корректировал позицию и линию защиты.
Кропотливая работа позволила выиграть мне этот процесс.
В результате суд отказал в исковых требованиях истца в полном объеме. Решение вступило в законную силу, но на этом история не закончилась и спор по квартире продолжился в другом суде по другим уже основаниям. Об этом в следующей статье.