Сегодня про налог на доход от продажи недвижимости, полученной в наследство и по обмену с государством.
Законом предусмотрено освобождение от исчисления и уплаты налога на доход при продаже недвижимости, если вы владели ею минимально необходимый срок.
По общему правилу срок этот - 5 лет (для недвижимости, приобретенной вами после 1 января 2016 года). Для недвижимости, полученной вами до 2016 года, минимальный срок владения - 3 года.
И есть исключение: если вы получили после 31 декабря 2015 года недвижимость по наследству, договору дарения от члена семьи или близкого родственника, по договору ренты или в порядке приватизации, то минимальный срок владения для того, чтобы не платить налог - 3 года.
Срок исчисляется, как правило, с момента регистрации вашего права собственности. Если вы вдруг не помните дату - посмотрите ее в выписке ЕГРН (или свидетельстве о собственности, если недвижимость давняя).
Но - опять! - есть исключения )
Во-первых, для наследства срок исчисляется не с даты внесения записи в ЕГРН, а с даты открытия наследства - то есть с даты смерти наследодателя.
Во-вторых, если вы получили квартиру в процессе реновации, то для вас срок исчисляется с момента приобретения старой квартиры, которую забирает государство при реновации.
Увы, это исключение не распространяется на другие случаи (не по реновации) получения квартиры по обмену с государством (например, при замене жилья в связи со сносом аварийного дома или в связи с изъятием участка под домом для государственных нужд).
Помните еще и о том, что любой срок по гражданскому законодательству начинает считаться со _следующего_ дня за днем события. То есть если вы получили квартиру в наследство, например, 16 июня 2016 года (в этот день умерла наследодательница), то трехлетний срок начнется 17 июня 2016 года. И закончится, соответственно, 16 июня 2019 года. То есть получать деньги за квартиру (если вы не хотите платить налог) нужно никак не раньше 17 июня 2019 года.
Совершенно неважно, сколько у вас недвижимости - освобождение от налога не ограничено ее числом.
Но для нежилой недвижимости важно, чтобы эта недвижимость ни сейчас, ни в прошлом не использовалась вами для предпринимательской деятельности. Иначе вы лишитесь права на освобождение и должны будете заплатить налог.
Если вы использовали в предпринимательской деятельности квартиру, комнату, жилой или садовый дом - то право на освобождение есть.
UPD уточнила про освобождение от налога при продаже использованной в предпринимательской деятельности жилой недвижимости - действует с начала 2019 года.
Если вы продаете недвижимость до истечения освобождающего от налога срока, то придется заплатить налог.
Чтобы он был меньше, можно воспользоваться одной из двух возможностей:
- уменьшить сумму полученного дохода на налоговый вычет. Для жилой недвижимости, садовых домов и участков можно уменьшить сумму на 1 миллион рублей, для остальной недвижимости - на 250 000 рублей.
- уменьшить сумму полученного дохода на сумму ваших расходов на приобретение этой недвижимости. Расходы должны быть фактическими (то есть если вам обозначили цену квартира в 10 миллионов и дали скидку в 1 миллион за быструю покупку - то ваши фактические расходы будут 9 миллионов) и подтвержденными документами. (И это одна из причин, почему никак нельзя соглашаться занижать сумму покупки в договоре. О других причинах я уже писала раньше)
Что можно учесть в качестве таких расходов? Это и цена покупки недвижимости, и расходы на регистрацию, например, или сопровождение сделки.
В случае с получением квартиры по договору ренты расходами будут все ваши расходы по договору ренты.
В случае с получением квартиры взамен изъятой государством (если речь не про реновацию) вы можете учесть в качестве расходов стоимость вашей предыдущей квартиры, которую забрало государство. Стоимость должна быть указана в договоре мены.
Если вам очень нужно продать квартиру, а освободительный срок еще не истек, то можно обдумать разные варианты. Например, продать квартиру, не получая пока за нее денег: основания для налога на доходы физических лиц возникают только в момент фактического получения дохода, сам по себе переход права на недвижимость от вас к кому-то другому дохода не создает и налога, соответственно, не вызывает.