Один из моих клиентов столкнулся с проблемой. У него есть нежилое помещение в подвале многоквартирного дома. Данное помещение он сдаёт в аренду ветеринарной клинике. Уже больше пяти лет данная клиника лечит животных и добросовестно оплачивает аренду.
Недавно владельцу помещения поступило письмо, от собственника других нежилых помещений в подвале дома. Сосед требовал платы за предоставление права пользоваться коридором. Предлагал заключить соглашение о сервитуте, с установлением фиксированной платы.
В приложении к своему письму он направил копию свидетельства о собственности и копию плана подвала. В соответствии с документами, на соседа оформлена собственность, в том числе на лестницу, коридор и тамбур. Так как клиенты клиники ходят через его «собственность», он хочет взимать за это деньги.
Можно представить себе ситуацию, когда один из жителей многоквартирного дома оформил себе в собственность лифт или тамбур, и хочет, чтобы жители ему платили за проход. Интересный бизнес.
В действительности существует пробел в законодательстве. Общее имущество, к коему относится лифт, коридор, лестницы и т.д., является общей собственностью всех жителей многоквартирного дома, но не понятна судьба общих зон в нежилом здании, сооружении или помещении.
У Верховного Суда РФ на этот счёт позиция сформирована. Судьи высшей судебной инстанции считают, к отношениям между собственниками помещений в зданиях, сооружениях и их частях, должны применяться нормы о аналогичных отношениях между собственниками жилых помещений в многоквартирном доме.
Другими словами, зоны общего пользования являются общим имуществом собственников помещений в здании. И никто не может им препятствовать в пользовании общими зонами. Для защиты нарушенного права можно использовать нормы предусмотренными в статье 301 ГК РФ и статье 304 ГК РФ.
Подробнее об этом можно прочитать в пункте 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", и Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.12.2018 N 11-КГ18-31.