Где воздух чище, где небо голубее, где солнце ласковее светит и с какого этажа мир кажется лучше - об этом сегодня поведем разговор. С вами я - Владимир Шерягин, специалист по инвестициям и недвижимости.
Если серьезно, то я хочу обсудить разницу цен на “верхние” и “нижние” квартиры. Чем она обусловлена, есть ли реальные преимущества, кроме вида на городской пейзаж, и стоит ли вообще зацикливаться на этажности здания?
Верхние этажи (10 и выше)
Так уж повелось, что квартиры на верхних этажах стоят дороже. Тут и вид, и освещенность, и тишина, и меньше пыли. И количество любопытных вуайеристов тоже уменьшается пропорционально высотности. Так что самые интересные квартиры в высотных зданиях находятся с 9-го по предпоследний этаж.
С другой стороны, если квартира расположена в зоне активной уплотнительной застройки, то упомянутые преимущества не вечны. Может, через пару лет и свет, и пейзаж заслонят такие же многоэтажки. Также нужно уточнить “пути отхода” при эвакуации - особенно, в высотках старой застройки. Если вы, не приведи боже, окажетесь заблокированы в квартире выше 10-го этажа - помощи придется ждать дольше, т.к. не все пожарные машины оборудованы лестницами нужной длины.
Есть еще один неочевидный плюс квартир на высоте 30 и более метров (10 этаж) - отсутствие комаров. Кровососы не долетают, как и большинство мошкары.
Если в доме есть питомцы и маленькие дети, балкон на верхнем этаже нужно застеклить непременно (да и на нижнем, в идеале, тоже).
Животрепещущий вопрос: лифты. Их должно быть минимум 2 - грузовой и пассажирский. Хорошо, если жильцы не жалуются на частые поломки.
Кстати, спрос на такие квартиры держится в районе 30%.
Нижние этажи (1-3)
Нижние этажи до 3-го - вопрос спорный. С одной стороны, не надо высоко карабкаться по лестнице, если лифт не пашет. С другой - для домушников, крыс и прочего зверья ваша квартира будет достаточно уязвима. Грязи в подъезде (стало быть, и дома) больше. Влажность, особенно в сырую погоду, может быть выше. Выхлопы автомобилей тоже держатся на уровне 1-3-го этажа.
Добавим к этому массу звуков с улицы. Если у дома тихий дворик, то это не критично, а вот оживленный проспект под боком - уже проблема. Шум, грязь и унылый скрежет дворницкой метлы по обледенелому асфальту в 5 утра - конечно, не то, чего ждешь от квартиры мечты.
1-й этаж традиционно сдают или продают под коммерцию. Из-за шума и «проходняка» селиться рядом или прямо над магазинами и офисами желающих немного.
Зато, если есть собака, гораздо проще гулять, не конфликтуя с соседями, которые испуганно лезут на стенку в переполненном лифте. Да и стоимость квартиры на 1-м этаже обычно ниже на 10-15%. Что дает нам 20% спроса среди покупателей - маломобильных групп населения, пожилых людей, собачников и просто любителей быть “ближе к земле”.
Средние этажи (4-9)
Рассматривать их подробно смысла не вижу. Оптимальный баланс высоты, приватности и защищенности от грязи и шума. Соответственно, 50% спроса и минимум трудностей при дальнейшей продаже.
Квартиры с 3 по 7 этаж часто дают малообеспеченным семьям по субсидиям. Выше 7-го традиционно обитают люди при деньгах.
Квартира на последнем этаже
Плюс первый - сверху не постучат. Плюс второй, идущий из первого - это самые тихие и уединенные квартиры, в самый раз для творческих людей. И любителей голубиного воркования (кому интересно, пернатые спокойно селятся и на 13-м этаже, и выше).
Также, если планировка у квартиры грамотная, все инженерные коммуникации хорошо запрятаны и при ремонте не мешают. Плюс четвертый: стоимость ниже (но не всегда, если есть технический этаж, дисконта не будет). Ну и последний, пятый, плюс - это хороший напор горячей воды и нормальное отопление (касается только современной застройки). В домах постарше, с не очень ответственным ЖКХ, напор может быть наоборот хуже. Так что предварительно уточняем и проверяем, особенно, в утреннее и вечернее время, когда всем резко надо в душ.
Минусов тоже хватает:
- В жаркую погоду крыша греется, от чего может подниматься температура в квартире.
- Если крыша прохудится, вероятнее всего, это будет только ваша головная боль.
- Сломанный лифт - это катастрофа, особенно, если вы с авоськами или планируете жить в этой квартире до глубокой старости.
- К машине со сработавшей сигнализацией вы подоспеете не сразу. Ну и ребенка, играющего во дворе, тоже домой не позовете (что не так страшно в век сотовой связи).
- В ветреную погоду при дефектах вентиляции может “гудеть” ветер.
- По осени ждите гостей-коммунальщиков - могут продувать стояк отопительной системы через краны Маевского.
- Парадокс, но домушники так же любят верхний этаж, как и нижний. И лазят в окна - только уже с крыши.
- Если моторное отделение лифта находится прямо на площадке, а не вынесено на крышу, ни в коем не стоит брать жилье рядом с лифтовой шахтой. Иначе неизбежны звуки и вибрация.
В первую очередь, не стоит брать квартиру под крышей в домах советской застройки. Проблемы с вентиляцией (и распространением запахов), протечкой крыши и более низкие потолки, как правило, обеспечены - технического этажа-то нет. В новострое можно рискнуть, если цена будет привлекательная.
Самые проблемные – сталинки и хрущевки последних этажей, расположенные под скатной крышей.
Их лучше не покупать вообще. Главный минус – это конденсат со стороны чердака, который замерзает зимой и тает весной, особенно, если крыша без утепления.
Так что же выбрать?
Предоставленный мной материал - сугубо для ознакомления. Всегда нужно смотреть сам дом, обращать внимание на те моменты, которые я упомянул. А для этого, в первую очередь, надо общаться с жильцами и смотреть на месте. Простой пример: если кругом ковровая застройка, вид из окон что на 6-м, что на 12-м особо отличаться не будет.
Если сейчас колеблетесь, какой этаж выбрать, возьмите ручку и напишите себе чек-лист прямо по этой статье - что для вас существенно?
Ну а если остались вопросы - пишите мне в ЯндексКью, в комментарии, в социальные сети, можете даже позвонить.
Я расскажу, как грамотно купить и выгодно продать, чтобы Вы потом не пожалели о своей сделке. Могу провести все “под ключ”.
Спасибо большое за внимание. Всегда жду вас на страницах моего канала.