Автор - Артём Маслов
ведущий эксперт Агентства недвижимости «КВАРТАЛЫ»
Сайт - kvartaly-city.ru
Очень часто многие продавцы и покупатели вторичной недвижимости испытывают удивление (если не сказать больше) после того, как оценщик предоставляет оценочный отчет или альбом для ознакомления. Разница в стоимости бывает весьма существенна, порой до нескольких сотен тысяч рублей.
Давайте для начала вообще разберем, зачем нужен оценочный альбом. В подавляющем большинстве случаев такой отчет необходим для ипотечных сделок. Именно от той стоимости, которая указывается в отчете, отталкиваются сотрудники банка при оценке ликвидности конкретного объекта, который будет передан в качестве объекта залога в банк. Также стоимость играет очень существенную роль при расчете страховой премии, так как практически все сделки со вторичной недвижимостью проходят процедуру страхования объекта залога.
Как правило, стоимость объектов недвижимости, которые размещены на сайтах и предлагаются к покупке, завышена. Продавцы надеются, что рынок всё-таки стабилизируется и начнет расти. Но пока что предложение существенно превышает спрос, на каждого покупателя в среднем приходится по пять-семь аналогичных квартир в одном районе.
Оценщики же иначе подходят к анализу стоимости квадратного метра. Для профессиональных оценщиков не существует психологических факторов, привязки к стоимости ремонта и т.д. При расчете стоимости для оценки в первую очередь анализируются аналогичные объекты в той же локации, что и оцениваемый объект. Делается сравнительный анализ стоимости квадратного метра, с учетом множества факторов - за какую стоимость были проданы (именно проданы, а не рекламировались) аналогичные квартиры, как именно менялась стоимость квадратного метра течение определенного времени, какой спрос в данном районе на подобные объекты и т.д. Ведь квартира может годами экспонироваться и рекламироваться только потому, что продавец ждет "своего" покупателя, который захочет купить именно эту квартиру и по такой стоимости. Но для банка существенное значение имеет следующий факт - как долго будет продаваться конкретно именно эта квартира, если вдруг покупатель (который приобретет данный объект) через какое-то время не сможет платить регулярные платежи по кредиту. Поэтому стоимость в оценочном отчете максимально приближена к рыночной стоимости.