Любой кто продаёт квартиру считает, что жильё стоит слишком дёшево, любой кто покупает, считает, что слишком дорого. Так всегда и во всём все хотят купить подешевле, а продать подороже. Сразу скажу, что я мечтаю квартиру купить, поэтому естественно мне кажется, что они стоят слишком дорого)) На самом деле нет, не кажется. Как всегда скажу, что я живу в городе миллионники, и цены на квартиры в моём городе за последние лет 8 не поднялись вообще, несмотря на все танцы с ипотекой нашего любимого государства. Сейчас цены вернулись на уровень 2013 года, а в 2015-2017 годах цены на недвижимость по сравнению с всё тем же 13ым годом проседали процентов на 20.
Но речь пойдёт не про абсолютные цифры, что эту квартиру нужно продать за 3 миллиона, а эту за 5. Речь пойдёт о том, какие квартиры можно выставлять чуть дороже а какие нужно выставлять дешевле, при том я буду говорить про квартиры находящиеся в одних и тех же территориальных условиях, то есть расстояние между которыми условно говоря не больше километра. И буду исходить преимущественно из экономической логики.
Но начнём с общего. Продажа квартир сейчас стоит намертво, первичка ещё хоть как то продаётся, а вот со вторичкой вообще беда. Какие квартиры пол года назад на сайте объявлений продавались, всё те же и продаются, только новые добавились. При том я говорю про квартиры с реально адекватной ценой. Даже мега выгодные предложения, которые бы я моментально взял при наличии достаточной суммы продаются по 3-4 месяца, и это в крупном городе. В небольших городах всё намного проще.... покупателей вообще нет.
Но давайте поговорим о том какие квартиры из одного района, можно попытаться продать по дороже, а на какие цену нужно ставить ниже рыночной. Начнём с неликвида:
- ветхий фонд и народная стройка, это не то что неликвид, это фактически приговор, продать такое практически невозможно, единственный шанс если реально готов план по расселению, то да под расселение возможно выкупят. В противном же случае если нужно продать, продавайте хоть за что то.
- 4-5 этажи, в хрущёвках без лифта, люди обленились, и пешком подниматься вот вообще не хотят, если у вас такие этажи, особенно пятый, можете смело скидывать процентов 20 от цены, по сравнению с точно такой же квартирой например на 2ом этаже.
- цоколь, если первый этаж сейчас не такая большая проблема, то жить фактически в подвале мало кто согласится.
- студии на вторичке, все кому зачем то понадобились эти курятники покупают их в новостройках, естественно в ипотеку, с более выгодными условиями, поэтому продать студию на вторичке задачка со звёздочкой.
- бабушкин ремонт, жить в таких квартирах невозможно, а ремонт будет ещё более дорогим, нежели просто делать его с нуля.
- как это не парадоксально - дизайнерский ремонт. Если вам нравится неоновое освещение и огромный аквариум посреди комнаты, это совсем не значит, что это понравится покупателю. Но главная проблема в том, что очень многие продавцы включают всю стоимость дизайнерского ремонта в цену на квартиру, что в корне не верно так как вы делали его исключительно для себя и покупателю он в 90% случаев совсем не нужен, а цена на такие ремонты может чуть ли не удвоить ценник.
А теперь поговорим про экономическую целесообразность повышения или понижения цены на квартиру, на мой взгляд тут всё сводится к трём пунктам:
1. Польза (доход) который приносит квартира, то есть живёте ли вы в ней сами, сдаёте в наём или она вообще пустует. И может ли она этот доход приносить в принципе? Так если в квартире живут приличные квартиранты и приносят какой то доход, то длинный срок продажи квартиры становится менее экономически не выгодным. А вот худшим вариантом из всех тут является квартира полностью без ремонта. Даже квартиру с ужасным бабушкиным ремонтом можно сдать, что бы арендаторы хотя бы платили квартплату. Квартира же полностью без ремонта не способна приносить никакую пользу не вам, не что ещё хуже будущим покупателям, так как они будут вынуждены делать хоть какой то ремонт, а это как минимум процентов ещё 20 от стоимости квартиры, а то и все 50, и как минимум на несколько месяцев отсрочит возможность въезда в эту квартиру. Поэтому даже большинство новостроек сейчас можно купить с ремонтом под ключ.
2. Расходы неизменный расход на квартиру - это квартплата, он у всех, так что нужно иметь ввиду, что за каждый месяц пока квартира продаётся в теряете размер квартплаты и потеря условных процентов, которые бы вы могли получить разместив деньги от продажи квартиры на депозите в банке (при нынешних условиях это примерно 0,5% в месяц ). К реальным расходам можно отнести ипотеку или кредит, при том это становится критической проблемой, если начинаются просрочки, так как при таких условиях пени и штрафы раздувают размер долга перед банком просто с неимоверной скоростью, и в итоге размер долга по ипотеке может стать больше стоимости квартиры, которая была на неё куплена.
3. Цель при продаже квартиры, если цели как таковой нет, а квартира продаётся так как например досталась в наследство и просто не нужна, то продавать можно и подольше, подняв ценник повыше. А если на деньги от продажи квартиры есть чёткая цель, то лучше снизить цену, и выполнить свои планы, так как неизвестно что произойдёт через пол года-год.
В общем чем менее важны деньги от продажи квартиры и чем более хорошее качество квартиры, тем дороже можно пытаться её продать. И обратно квартира без ремонта купленная в непомерно дорогую ипотеку это хомут на шею, который может утащить так глубоко, что потом фиг выплывешь, и от него нужно избавляться любым возможным способом, даже продав квартиру себе в убыток.