Я задался этим вопросом и решил посчитать что же выгоднее.
Так как будущее мне не ведомо, начал копать прошлое. Нашел динамику стоимости вторичного жилья и цен на аренду. Откопал индекс МосБиржи полной доходности за вычетом налогов, и начал свои расчеты.
Если купить квартиру
Представим, что купили квартиру 20 ноября 2009 года за 3 млн ₽ без ипотеки. А сэкономленные деньги копим.
Через 10 лет квартира стоила бы 4 177 000 ₽, а на аренде сэкономили бы 1 730 000 ₽. Общий капитал составит 5 907 000 ₽.
Покупка квартиры + инвестирование
А теперь представим, что сэкономленные деньги за аренду будем инвестировать раз в год. За доходность инвестиций я взял полную доходность МосБиржи за вычетом налогов.
В 2019 году на брокерском счете у нас лежало бы 3 588 000 ₽. На 1 858 000 ₽ больше чем, если бы деньги лежали без дела. Общий капитал составит 7 765 000 ₽.
Снимать квартиру и инвестировать
Для упрощения расчетов, представим что мы платим аренду сразу на целый год вперед, хоть это немного искажает результат.
Не совсем удачный период, 4 года котировки находятся на "боковике", полностью не оклемались от кризиса 2008 года, еще в 2014 наступает кризис от санкций. Аренда тоже дает о себе знать, за 10 лет она съела от капитала 1 730 000 ₽. В итоге дает результат — 5 136 000 ₽.
А если купить квартиру на год раньше?
По графику мы видим, что нам повезло и купили квартиру на самом дне графика. А теперь посмотрим, что будет, если купить квартиру на год раньше.
Совсем другая картина. Благодаря покупке акций в кризис, мы бы за год удвоили наш капитал, а квартиры наоборот упали в цене.
Инвестирование и аренда за 10 лет принесет 12 866 000 ₽, и наш капитал составит 15 866 000 ₽.
Если же купить квартиру и сэкономленные деньги инвестировать, то за это время недвижимость подорожает всего на 396 000 ₽, а инвестирование принесет 4 162 000 ₽. Итог — 7 558 000 ₽.
Резюме
Я для себя выяснил, что покупать квартиру выгодно только при просадках цен. с 2008 по 2019 квартиры выросли в цене всего на 13%. Для роста нужен какой-то более весомый фактор, как в 2000-х.
Если же считать в $, то ситуация еще хуже.
В остальных же случаях грамотное инвестирование принесет больше выгоды чем покупка квартиры. И нельзя забывать защищаться от неизбежного падения рубля.