Центробанк предложил установить для российских банков с 1 июля 2020 г. новые ограничения по предоставлению ипотечных займов. Под их действие, как предполагается, попадут, прежде всего, заемщики с высокой закредитованностью, имеющие большой показатель долговой нагрузки (ПДН). О предлагаемом нововведении говорится в одном из последних докладов регулятора. На данный момент предложение внесено исключительно для ознакомления. Однако ЦБ намерен в ближайшее время обсудить его актуальность и потенциал внедрения с представителями банковского сектора.
ПДН: что это и как определяется?
Данный показатель используется банками с 1 октября 2019 г., когда в силу вступили соответствующие требования Центробанка. Согласно им банки должны оценивать закредитованность клиентов, подающих заявки на беззалоговые займы в размере более 10 000 рублей.
Для расчета ПДН учитывается совокупный размер ежемесячных кредитных выплат, в том числе и по новому займу, и размер среднего дохода заявителя за последние 12 месяцев. Если он тратит на погашение кредитов более 50% своего заработка, то ПДН составит более 50%. При предоставлении еще одного займа такому клиенту банк обязан зарезервировать определенную сумму согласно коэффициенту риска и надбавкам – это «подушка безопасности» на случай возникновения проблем с возвратом долга. Следовательно, кредитор выводит средства из оборота и теряет прибыль – компенсировать это он может повышенной процентной ставкой.
Согласно установленному общему правилу коэффициент риска банков составляет 100%. Размер же надбавок может изменяться в диапазоне 30-220%. На их итоговое значение влияет как ПДН, так и полная стоимость кредита, которая выражается в годовых процентах по займу.
Из увеличения коэффициента риска по кредиту следует необходимость наличия большего объема капитала, способного обеспечить такие займы. Поэтому заявителям, имеющим множество непогашенных долгов, на обслуживание которых они расходуют более 50% месячного дохода, крупные финансовые организации в большинстве случаев отказывают в предоставлении еще одного необеспеченного займа. Риски здесь перевешивают потенциальную доходность.
Для чего такие ограничения в ипотечном кредитовании?
В сегменте ипотечных программ ограничений, подобных тем, которые ЦБ ввел в сфере потребкредитов, на сегодняшний день нет. Однако многие крупные банки по собственной инициативе учитывают долговую нагрузку потенциальных клиентов при рассмотрении их заявок на жилищные займы – регулятор этого не запрещает. И, как показывает практика, тем заявителям, которые больше половины своего дохода отдают на погашение кредитов, ипотека не предоставляется.
Также банки при рассмотрении ипотечных заявок придают большое значение величине первоначального взноса. Данное требование было законодательно закреплено в 2018 году постановлением ЦБ РФ. Согласно его положениям, если первоначально вносится менее 20% от запрашиваемой суммы, то банк обязан использовать повышенные коэффициенты рисков.
Осенью прошлого года первый заместитель председателя Банка России Ксения Юдаева высказалась о необходимости введения новых ограничений в ипотечном сегменте. По ее словам, это необходимо для снижения вероятности кросс-дефолтов в ситуации, если заемщик одновременно погашает несколько займов. Как свидетельствует статистика ЦБ РФ, на начало сентября 2019 г. у 46% пользователей ипотеки имелись проблемы с выплатой других кредитов. Для сравнения: в 2015 году с такими трудностями сталкивались 39% участников программ жилищного кредитования. Кроме того, в III кв. 2019 г. 42% всех выданных ипотечных займов погашали люди, тратящие на кредиты более 50% своего ежемесячного заработка.
Выдают ли сейчас ипотеку закредитованным россиянам?
Как говорит эксперт ипотечного рынка Константин Шибецкий, представляющий агентство «Миц-Инфо», при принятии решения о выдаче жилищного кредита банки и ранее учитывали долговую нагрузку заявителя. Таким образом, говорит он, предложение Центробанка – это скорее мера по упорядочиванию ипотечного сектора, нежели по его глобальному изменению.
«При выдаче кредита на покупку недвижимости банк принимает на себя существенно более высокие риски, обусловленные крупными размерами выдаваемых займов. Поэтому банки предпринимают меры по сведению к нулю вероятности дефолта своих клиентов. При этом каждый кредитор устанавливает свой индивидуальный потолок закредитованности и собственные правила ее рассмотрения. В среднем предельный уровень общей кредитной нагрузки – это те же 50%, что и в секторе розничных кредитов», - поясняет Шибецкий.
По словам эксперта, в отдельных случаях банки могут предоставить ипотеку и клиентам, тратящим на погашение кредитов до 60%. Однако доля таких положительных решений не превышает 10%. Данная ситуация возможна в том случае, когда заявитель подтверждает высокий уровень доходов, 40% от которых будет вполне достаточно для сохранения достойного уровня жизни. Если же закредитованность составляет 70 и тем более 80%, то шансов получить ипотеку нет.
Бытует мнение, что сами по себе жилищные кредиты благодаря их обеспеченности приобретаемой недвижимостью менее рискованны в сравнении с беззалоговыми потребкредитами. Однако, говорит Шибецкий, это убеждение – не более чем заблуждение. «Предоставляя ипотеку, банки ставят своей целью не продажу залоговой квартиры на торгах, а получение прибыли в виде процентов, хотя маржинальность таких кредитов крайне мала. Если же клиент не возвращает займ, то это негативно отражается на банковском кредитном портфеле. Кроме того, чтобы впоследствии получить причитающиеся деньги, кредитору приходится немало потрудиться», — поясняет эксперт.
При скольких кредитах могут отказать в ипотеке?
Это достаточно популярный вопрос, которым задаются многие потенциальные заемщики. И, по словам Константина Шибецкого, такая формулировка в корне неверная. Он поясняет, что банк может выдать ипотеку клиенту, погашающему один или более других займов: здесь важно не количество их, а их суммарное отношение к доходу человека. «Если на погашение текущих кредитов заявитель тратит 5% от официального дохода, то при отсутствии других проблем банки с готовностью предоставят ему займ в размере оставшихся 45%. В этом случае не будет превышен предельный уровень закредитованности», — дополняет он Шибецкий.
Допустимое же число непогашенных долгов всегда определяется банком в индивидуальном порядке. Он должен понимать, для чего его потенциальному клиенту столь много займов, если уровень его дохода достаточен. Гораздо же важнее здесь не число открытых кредитов, а соблюдение заявителем кредитной дисциплины. Если он не допускал просрочек, в его кредитной истории нет никаких проблем, то шанс получить ипотеку на выгодных условиях будет достаточно высоким даже при других не выплаченных до конца займах.
Кроме того, в значительной степени итоговое решение по ипотечной заявке зависит от суммы первоначального взноса. Лишь немногие банки готовы выдавать кредиты на покупку жилья клиентам, первоначально вносящим только 10-15% от суммы кредита. Среднестатистический приемлемый взнос составляет 20%. И чем больше вносимая первоначально сумма, тем лучше это сказывается на репутации заявителя в глазах кредитора. Другими словами, чем больше вложения непосредственно заемщика, тем более ответственно он будет подходить к погашению кредита. В противном случае он потеряет и собственный капитал.
Как могут ограничить предоставление ипотеки?
Как следует из представленного регулятором доклада, для этого кредитного сектора уже разработана индивидуальная шкала надбавок к коэффициентам рисков. По предварительным данным банки могут начать использовать ее уже с 1 июля текущего года. Согласно данной шкале величина надбавок, а, следовательно, и общий коэффициент риска кредитора будет определяться по величине ПДН и первоначального взноса по ипотеке.
В частности, надбавки при принятии предложения Центробанка будут применяться в ситуации, если ПДН превышает 70%, а первоначальный взнос составляет менее 50%. Изучив ипотечные портфели 5 ведущих банков в секторе жилищного кредитования, регулятор сделал вывод, что при таких значениях существенно повышается риск персонального дефолта.
Кроме того, в соответствии со шкалой, предложенной Банком России, при ПДН более 80% повышающие коэффициенты должны применяться в обязательном порядке — в такой ситуации, по мнению регулятора, не имеет значения размер первоначального взноса. Другими словами, банкам рекомендуется не предоставлять ипотеку таким клиентам.
Банк России высказался также о целесообразности введения ограничений в наиболее массовом ипотечном сегменте, когда клиенты первоначально вносят 20-30% требуемой суммы. Здесь регулятор предлагает использовать следующие алгоритмы:
- при ПДН в диапазоне 50-60% использовать повышающий коэффициент в 10%;
- при ПДН от 60% до 70% применять надбавку в 20%;
- при ПДН от 70% до 80% надбавка составит 40%;
- при ПДН более 80% значение надбавки возрастет до 60%.
Напомним, что указанные нововведения пока еще находятся на стадии предложения к рассмотрению. Однако вероятность того, что они в этом или измененном формате будут приняты, достаточно высока – разговоры о том, что нужно усиливать контроль за ипотечным рынком, идут уже достаточно давно. Поэтому, если вы задумывались над оформлением жилищного кредита, имеет смысл поторопиться. Помочь вам выбрать среди всего многообразия предложений наиболее выгодный вариант с оптимальным соотношением условий и процентной ставки готовы специалисты компании ЛионКредит. Мы проанализируем весь объем ипотечных продуктов, не ограничиваясь предложениями топовых банков, определим все имеющиеся «подводные камни», тонкости и особенности. В результате вы получите максимально подходящие предложения с аргументированным объяснением их сильных сторон – это поможет вам сделать действительно объективный выбор. Кроме того, мы обеспечим вам полноценную информационную поддержку не только на этапе подачи заявки и получения кредита, но и в процессе его выплаты.
Читайте также:
Рынок розничных кредитов слабеет, но не сдается
Схемы досрочного расчета с кредиторами
Активность автокредитования достигла рекордного уровня