Проблемные аспекты причин расторжения договора продажи недвижимости или признания сделки недействительной в нашей стране исходят в основном из-за проблем публичности данного комплексного действия, хотя статистика показателей с каждым годом показывает рост цивилизованных отношений на рынке недвижимости, но проблемы существуют, которые переходят в судебные разбирательства. Определенные события в законодательстве создают проблемы предварительного осмотра правой законности сделки, так как введение об уголовной ответственности за представления персональных данных (от 27.07.2006 года N 152-ФЗ), создают помехи в проверки зарегистрированных лиц недвижимого имущества в жилом фонде, также значительная система реестра осведомленности в органах загса, где только налаживается электронный реестр зарегистрированных браков или факта расторжения брака, а чтобы сопоставить данные, о том было ли недвижимое имущество совместно нажитым имуществом (34-35 СК РФ) или приобреталось до брака, в случае продажи недвижимого имущества, но с другой стороны последствия раскрытия персональных данных, могут принести огромный ущерб в других событиях граждан страны Российской Федерации. А также психическое здоровье, наркологическая и алкоголическая зависимость граждан, где в случае при предоставлении справок, что одна из сторон состояла на учете в одном из диспансеров, то сделку можно расторгнуть где одна из сторон понесет моральные и материальные потери. Поэтому в этой теме следует рассмотреть данный вопрос по следующим аспектам: расторжения договора за счет несоблюдения обязательств сторонами, но не будем забывать, что без регистрации договора нет самого договора, в это случае факта расторжения не может быть. Но будет неправильным утверждать, что отношений не существует и они являются незаконными, если он не прошел процедуру государственной регистрации.
Диспозитивность, закладываемая на основе свободных соглашений сторон в сделке с недвижимым имуществом, предполагает, что участники гражданских правоотношений свободны в своих действиях по конструкции и целесообразности содержания договора купли-продажи недвижимого имущества (ст. 421 ГК РФ). Что же касается императивности, то она прежде всего проявляться в установлении обязательной государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимость (ст. 131 ГК РФ) и ст.ст. 24,57 Конституции Российской федерации, где требуется трансформация отдельных законов, для стабилизации товарного оборота.
Причиной расторжения договора являются:
- предметом отчуждения являются места общего пользования (лоджия, кухня, коридор),
- объект является государственным и муниципальным учреждением, а также общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности,
- договор продажи недвижимости, заключенный не по форме регламентированной нормы (ст. 559 ГК РФ),
- кабальные условия навязаны слабой стороне договора (п. 3 ст. 179 ГК РФ), наличие процедуры банкротства продавца, где исполнение сделки повлечет убытки для должника (ст. 102. Закон о Банкротстве N 127-ФЗ от 26.10.2002),
- отсутствие правоспособности и дееспособности, при уклонении нотариального удостоверение договора продажи недвижимости, при отчуждении долей или отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным (п. 2 ст. 54 ФЗ от 13.07.2015 года),
- считается недействительным договор, недвижимое имущество находящиеся на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС (в зонах эвакуации (отчуждения) и первоочередного отселения),
- жилые помещения, расположенные в обособленных военных городках, определяемых Министерством обороны,
- жилые помещения социального пользования, жилые помещения в специальных домах.
Оспоримые и ничтожные сделки, согласно ст. 166 ГК РФ, недействительность сделки, содержит в себе смысл отсутствие юридический действий и последствий, установленных законом. В случае, противоречия норм с требованием закона или иного правового акта, то будет иметь статус оспоримой, так как отклоняются от норм и не является правовым фактом, где регулируются императивными требованиями закона (ст.168 ГК РФ).
Аннулирования сделок, то есть расторжение самих договоров происходят в судебном порядке, это в случае, если сторонам не удалось урегулировать отношения в рамках закона, пока данный факт расторжения не аннулирован судом, она является действительной, а все действия неразрешенные - обоюдно, то следующее действие осуществляется посредством искового заявления, сроки исковой давности, регламентируются, статьей 196 ГК РФ и этот срок начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ). К примеру, если одна сторона, приобретатель полностью оплачивает денежную сумму по условиям договора недвижимости, до его подписания, но не совершив действия, согласно ст. 131 ГК РФ, а собственник не передает недвижимое имущество, то в этой ситуации трактуется как обогащение со стороны отчуждателя недвижимого имущества, за счет приобретателя. Где приобретатель имеет на законных основаниях требовать сумму, на которую обогатился другой участник сделки (ст. 1102 ГК РФ). А если обязательство исполнено, выполнены взаимные имущественное предоставление, то есть фактическое исполнении договора продажи недвижимости, то договор продажи до сих пор является незаконным, так как не прошел обязательную государственную регистрацию перехода права на собственность. В этом примере приобретатель имеет права обратиться в суд с исковым заявлением и по решению суда, в одностороннем порядке, сделать обязательную государственную регистрацию перехода права на собственность, а также возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или в регистрации сделки (п.4 ст.165 ГК РФ). В случае расторжения договора, если сделка была действительной, то применяется принцип реституции и рассматриваются ст.ст 460-462 ГК РФ.
В судебной практики, споры связанные с договорами продажи недвижимости, то основной причиной судебных разбирательств являются невыполненные обязательств по договору, семейные споры, ущемление несовершеннолетних граждан или граждан, признанному ограниченно дееспособным, где регламентируются ст.ст. 549-558 ГК РФ, п. 2 ст. 54 ФЗ.
К примеру, из семейного спора при совместной собственности, где сделка по отчуждению недвижимого имущества, была совершена без нотариально удостоверенного согласия второго супруга, где ст. 34 Семейного кодекса РФ регламентирует, о нажитом во время брака движимое или недвижимое имущество, где оно является совместной собственностью, а если имущество общее, то распоряжаться им можно только по взаимному согласию супругов. В наше время для удобного распоряжение имуществом, становится популярным брачный договор, где устанавливается раздел имущество и каждый имеет в одностороннем порядке распоряжаться определенным на него имуществом, брачный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. (ст. 42 СК РФ).
В случае, если раздел не производился, а один супруг продает недвижимое имущество без нотариально удостоверенного согласия супруга, то он имеет право в течение года начиная с того дня, когда она узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, обратиться в суд и признать данную сделку купли-продажи недвижимости недействительной (ч. 3 ст. 35 СК РФ). Если срок исковой давности пропущен, то в исковом обращении может быть отказано.
В декабре 2004 года, для защиты слабой стороны в торговом обороте, добавляется абзац в п. 2 ст. 223 ГК РФ, который регламентирует, что добросовестный приобретатель недвижимого имущества признается его собственником с момента регистрации за ним права собственности. Хотя создает ущемление прав собственника недвижимого имущества, в случаях, если его недвижимость перепродадут несколько раз, то последний приобретатель, получает иммунитет от истребования имущества.
Таким образом, специфика правого режима рынка недвижимости заключается в следующих аспектах: возникновение, переход, ограничение и прекращение права собственности, регламентирующему порядку, норм и правил. Рынок недвижимости, активно меняет экономическое поле, где меняется среда, природа взаимоотношений граждан и юридических лиц, где благодаря непосильной работе научной, законодателей, судебной системы, разрабатываются нормативно-правовые акты, которые регулируют и приобщают к цивилизации экономический оборот сегмента недвижимости.
Вывод:
Борьба с недобросовестными участниками рынка приводит во многих правовых аспектах к последствию экономических потерь и ущемлению моральных прав добросовестных лиц.
Проблемные аспекты причин расторжения договора продажи недвижимости или признания сделки недействительной в нашей стране исходят в основном из-за проблем публичности данного комплексного действия, хотя статистика показателей с каждым годом показывает рост цивилизованных отношений на рынке недвижимости, но проблемы существуют, которые переходят в судебные разбирательства. Определенные события в законодательстве создают проблемы предварительного осмотра правой законности сделки, так как введение об уголовной ответственности за представления персональных данных (от 27.07.2006 года N 152-ФЗ), создают помехи в проверки зарегистрированных лиц недвижимого имущества в жилом фонде, также значительная система реестра осведомленности в органах загса, где только налаживается электронный реестр зарегистрированных браков или факта расторжения брака, а чтобы сопоставить данные, о том было ли недвижимое имущество совместно нажитым имуществом (34-35 СК РФ) или приобреталось до брака, в случае продажи недвижимого имущества, но с другой стороны последствия раскрытия персональных данных, могут принести огромный ущерб в других событиях граждан страны Российской Федерации. А также психическое здоровье, наркологическая и алкоголическая зависимость граждан, где в случае при предоставлении справок, что одна из сторон состояла на учете в одном из диспансеров, то сделку можно расторгнуть где одна из сторон понесет моральные и материальные потери.
Специфика правого режима рынка недвижимости заключается в следующих аспектах:
- возникновение права собственности,
- переход права собственности,
- ограничение права собственности,
- прекращение права собственности.
Каждый перечисленный аспект содержит в себе свод действий исследованию, исполнению, интерпретации, регулированию, наказанию и т.д., где стороны собрались, чтобы волеизъявить свои интересы и соблюсти этические нормы в экономическом обороте, где предметом является недвижимое имущество. А чтобы избежать причин для расторжения договора-купли продажи недвижимости, признания сделки недействительной или оспоримой, то требуется проработать весь свод правил и норм, адаптировать его под такой первоначальный этап, где эти причины аннулируются сами по себе. И первым делом нужно внедрять электронный доступ публичности для третьих лиц, полной информации об объекте недвижимости, история о том, кто имел право распоряжаться, владеть, пользоваться, судебное производство, о спорах между наследниками, семейные споры, где добросовестное лицо создаст безопасное действие к приобретению или отчуждению недвижимой вещи.