«Соглашение об определении долей в жилом помещении, приобретенном с использованием средств материнского капитала».
Выбор темы для написания эссе был сделан после прочтения мной статьи (превью) в телеграмм-канале, опубликованной казанскими СМИ «Реальное время». Почему при направлении средств материнского капитала, который выделяется в рамках бюджета на отдельную семью, на покупку жилья, погашения ипотеки на приобретенное жилье, органы регистрации впоследствии обязывают привлекать нотариуса к соглашению о выделении долей в квартире детям?
Рассмотрим конкретные, часто встречающиеся на практике примеры: Семья из 4-х человек – муж, жена и двое детей. Приобрели квартиру в ипотеку, оформили на супруга, часть кредита погасили мат. капиталом. И вот настал счастливый день – ипотека выплачена, можно вздохнуть спокойно. Но вот она и ложка дегтя – обязательство, предоставленное в Пенсионный Фонд, нужно исполнять. Следующим шагом является составление соглашения о выделении долей детям и регистрации его в органах Росреестра (МФЦ).
Каким должно быть соглашение? Обратимся к законам. В Законе "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" сказано буквально «обязанность выделить доли в приобретенном жилом помещении в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению». Закон о гос. регистрации недвижимости содержит требование обязательно удостоверять сделки по отчуждению долей в праве на недвижимое имущество.
Право на доли возникает в силу закона, с момента получения денежных средств. Из чего можно сделать вывод, что соглашение о распределении долей не является сделкой по распоряжению (отчуждению) имуществом, а носит формальный характер в целях выполнения обязательства.
Теперь затронем тему брачно-семейных отношений. Квартира, изначально оформленная на одного из супругов, приобреталась в браке на деньги супругов и является совместно нажитым имуществом. Средства материнского капитала, которыми оплатили ипотеку или частичный взнос за жилье, не являются совместным имуществом. За этот факт очень любят зацепиться нотариусы, чтобы сделать соглашение об определении долей, в которое они включают элементы брачного договора. Брачный договор, регулирует вопросы совместной собственности, и к средствам материнского капитала не применим.
Какой же выход из сложившейся ситуации? Не выделять долю супруге с ее согласия. На этот счет существует две юридические позиции, на основании которых строится практика:
1. Первое - отказ возможен, поскольку супруга является совершеннолетним и дееспособным гражданином, который вправе принимать решения и совершить одностороннюю сделку. Оформляется нотариально заверенный отказ, собственниками становятся отец и дети. Есть важный момент – отказ должен быть оформлен на момент предоставления документов в Пенсионный Фонд, ДО перечисления денежных средств. Как только денежные средства поступят, возникнет право на долю в силу закона и отказаться от нее уже будет невозможно.
2. Второе – отказ не возможен, поскольку право на долю возникло автоматически в силу закона. В этом случае придется соглашение заверять нотариально, либо делать брачный договор. Такой позицией очень любят пользоваться нотариусы.
Приведу еще один часто встречающийся на практике пример: супруги приобрели квартиру в общую совместную собственность. Мое мнение, что в таком случае без нотариуса не обойтись. Объясню почему. Поскольку собственность совместная, имущество зарегистрировано на двоих собственников. Действующее законодательство предусматривает три вида собственности: индивидуальная, долевая и общая совместная. Юридически и технически невозможно из общей собственности выделить доли детям, и зарегистрировать права в Росреестре.
Еще встречаются случаи, когда собственность у супругов зарегистрирована в долях (по 1/2 доле), без заключения брачного договора. В этом случае можно заключать соглашение в простой письменной форме, где каждый родитель из своей доли выделить долю детям, либо из доли одного из родителей – мамы или папы, выделить доли детям. Конечно органы Росреестра могут потребовать перекрестные согласия супругов, к этому нужно быть готовыми.
Изучив подробно вопросы, моя позиция основывается на том, что вмешательство нотариуса требуется только в тех случаях, когда затрагивается правовой режим собственности супругов. Например, когда недвижимость куплена на совместные деньги, без заключения брачного договора, а средства материнского капитала лишь дополнительная малая часть, с помощью которой оплатили часть покупки, погасили ипотеку, внесли первоначальный взнос.
В других случаях нотариальное вмешательство не требуется. К сожалению, в практике таких случаев немного, поскольку купить достойное жилье ну сумму материнского капитала в нынешних условиях невозможно. Как правило такие сделки носят фиктивный характер.
Говоря о цели института нотариата, считаю, что в данной ситуации она бессмысленна: кого от кого нотариус защищает, детей от родителей? Родители пришли добровольно наделить долями детей с целью исполнить свои обязательства. Считаю, что цель нотариального заверения не выполняется и вообще не имеет под собой основы.
Дорогие читатели, желаю Вам поменьше сталкиваться с подобными бюрократическими препятствиями и всегда отстаивать свои права.